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2013年12月19日 星期四

[壹週刊 1241] 一手盤假熱賣 放蛇斷正 經紀貼錢造市 M1,




瓏門 II位於九龍站 ICC的示範單位外,每日都聚集大批經紀,扭盡六壬穀客入票。記者放蛇時,發現不少經紀為穀票,違規貼錢,代客出票,穀大新盤的入票額。(廖健昌攝)

封面故事

一手盤假熱賣 放蛇斷正 經紀貼錢造市

年底收爐前,氣溫愈跌愈低,新盤市場卻愈燒愈旺。遊戲玩法大不同,以往買樓要排隊,如今就真金白銀入票等抽籤,造就出一個又一個「新票王」、「凍資王」的樓盤。氣氛熱烈,灣仔囍滙和東湧昇薈未賣完,最新登場的新地壓軸大盤瓏門 II再發威,五日已收到近五千票,壓倒囍滙,成為新票王。

市場購買力彷彿耗之不盡。然而,上月底東湧昇薈在三千多票支持下,卻「消化」不了首批推售的三百多夥單位,這個穀票假局已逐步露底。本刊經過半個月放蛇調查,發現所謂凍資王,原來全靠地產代理行在背後發功,動用私夥「資金池」,代客出錢入票,打造一手盤假熱賣的局面。經紀貼錢用假票造市,不但買家被虛假氣氛蒙蔽而落疊,代理本身更隨時被釘牌,甚至坐監兼留案底。

現時樓市的玩法,就如股市,名詞如「超額認購」、「凍資」,一再出現,「炒味」濃鬱。本週二開售的瓏門 II,收票短短五日,已有超過四千九百票,凍資逾七億四千萬元,雖未能打破囍滙二期凍資九億元的紀錄,但已成為新票王!即使「水分票」之說已愈傳愈烈,但為了搶食今年標尾會的一個大盤,經紀違規造假票之舉,不但沒有收斂,更變本加厲。

有美聯經紀為遊說記者入票,在短訊中明言可「打大票數」,即代客墊資,無須買家真金白銀入票,達到「穀票」的目的。

位於屯門西鐵站上蓋的瓏門 II,上週開價單,首批單位扣除優惠後,呎價約九千七百多元,較二手便宜逾一成。(林志謙攝)

偷步收票

早在半個月前,記者已接到一名美聯物業屯門分行經紀電話,力銷瓏門 II,但當時發展商新地,尚未向任何地產代理發出宣傳及銷售委託。記者佯稱對瓏門 II甚有興趣,該經紀連同其上司,車輪式致電記者,催促記者要盡早入票:「當朋友傾偈,我哋估兩房單位,五百萬以內有得揀,我只可以喺電話同你講咁多,因為而家有《一手條例》,我哋唔可以亂噏嘢。唔講嗰句都講埋啦,你真係想買,就要趕喺出價單之前打定本票俾我哋,咁先有機會幫你打尖。我哋同事日日夾好曬票、 ID、文件,成疊 file攞去見發展商高層,要夠快先有得搏,甚至可以搏頭籌。」

經紀在未得到發展商委託前,偷步收票,已違反地產代理監管局的《執業通告》,聲稱可打尖,更可能觸犯《一手住宅物業銷售條例》條文,該刑事條例禁止任何人就一手住宅物業作出「失實陳述和傳播虛假或具誤導性資料」。但是,這僅是經紀造市的第一步。原來,經紀行都會為新盤開設「資金池」,為穀市及搶客,有經紀透過以下三招,違規代客墊資入票。

近期開賣新盤

瓏門二期資料

造假招數一:支票空手道

之前兩名偷步收票的美聯經紀還教記者,要攬曬成家人落去入票,「 The Austin、昇薈、囍滙全部超額認購,三、四千飛爭緊百幾二百個單位,係咁誇張,要玩大包圍,好似六合彩、字花咁。」記者指可集到十個人頭,以每人可入三票,每票十五萬本票計,總數達四百五十萬元。記者指「無咁多現錢」,經紀即興奮教路:「你簽支票俾我哋啦,支票係唔過數㗎嘛,支票唔係開俾發展商喎,係開俾美聯,美聯再幫你出住(本票)先,夾埋你張身份證就可以入俾發展商。我哋美聯打新盤用過億銀,打定曬啲本票喺度。」經紀講明不會兌現支票,買家支票戶口內即使沒有現款亦不構成彈票,即無犯法。

上週三,瓏門 II的首批價單公布後,該美聯經紀心急發 WhatsApp予記者:「(你)帶個人出去登記(入票)碌卡,其他我同你打大票數(意即額外代出多幾張票)。」該經紀鼓勵記者:「集到幾多人頭就幾多人頭,擺曬落去啦,抽唔到無損失㗎。」

違規穀票

偷步

未獲發展商委託已四出兜客,叫客人要在發展商發出價單前入票。

空手道

客人開出未入數的支票予經紀行,經紀行動用「資金池」本票,代客墊款向發展商作認購登記。

底單當錢使

影低本票底單並 WhatsApp予經紀,經紀便動用「資金池」本票,代客墊款向發展商作認購登記。

一票到尾

第一輪抽籤後,客人須每次加簽,以決定參與下一輪抽籤,但經紀往往偷雞「無限抽」,至客人要取回入票,才一次過補簽。

造假招數二:本票底單當錢使

勇猛的經紀又何止兩個,一名向來做二手物業的港置女經紀,本月初突然致電記者,一口氣推介數個新盤。記者佯稱,資金早前押注到 The Austin未回籠,她即獻計:「你張本票退番未?你用手機影低張本票,或者本票底單,再 WhatsApp俾我。我哋就會幫你出番相同數額嘅本票,即係 The Austin一張本票三十萬,我哋就喺昇薈或瓏門 II,總之邊個盤都得,幫你入番三十萬嘅票。」即是一票在手,便能「複製」本票到多個新盤,猶如「印票機」。

本週二,瓏門 II首度揀樓,近千名買家連經紀趕在朝早十一點前到 ICC登記,再上售樓處作第二輪抽籤。(陳浩樂攝)

由新地副董事總經理雷霆(左)負責銷售的瓏門一及二期,在開售前都出現經紀偷步促銷及收票情況。(鄭樹清攝)

瓏門 II上週三才公布價單,但早於本月五日,屯門區的經紀已叫記者偷步入票,連相關律師樓及金額亦詳細列明。

造假招數三:一票到尾

囍滙去到第三輪推售,仍有二千多票,經紀間流傳當中有六成是早兩輪的「舊飛」。一名曾認購 The Austin及囍滙的投資者,兩次均透過一名利嘉閣經紀入票,該投資者透露:「兩次首輪都抽唔到,攞番張票時,個經紀叫我簽份表,話簽咗就可以一路抽落去,抽幾多輪都得。最後我都抽唔到,佢先攞幾張表出嚟,話要補簽番。」

一名主攻新盤十多年的經紀坦言:「呢啲係偷雞行為,因為新盤每次加推,都要準買家簽署俗稱『復活 form』的意向登記作實,才能再參與新一輪單位的抽籤。我哋而家一係補簽,一係一次過簽定幾張。」

違規穀市 隨時釘牌

上述第一、二招,為客「篤手指」入票的經紀,已違反地監局執業通告不得代客墊資的相關條文。第三招則違反《地產代理條例》要求經紀不論代表買或賣方,作出的行動都須獲客戶授權。地監局回覆指,以上三招均違反指引。如被證實屬實,有可能被監管局處分,最嚴重是撤銷牌照。

某中型經紀行老闆透露,為方便做生意,自備資金池「代客墊資」的做法十分普遍,「每間經紀行都揼咗個 fund打新盤,好似中原咁就撥備咗四、五億資本,呢個資金池係每次有新盤開,出定曬啲唔同律師行同銀碼嘅本票,準備幫啲客入票。」

惟其如此,並非所有代客出票都屬違規,例如準買家碌卡予經紀行,或開出可即日過數的支票,即買家確有出資,而非「空手道」,便屬行內慣性及地監局可接受的範圍。

灣仔囍滙在名人效應下,賣個滿堂紅。發展商擠牙膏式賣樓,每輪二百至二百二十夥,但首幾輪推售都收到數千票,十分誇張。(嚴寶權攝)

囍滙由合和及信和合作發展,兩位太子爺胡文新(左)及黃永光(右)多次到售樓處造勢。

發展商卸責

對於經紀的違規穀票,關注香港物業市場的智庫組織土地監察,其主席李永達狠批:「現時新盤最少都有樓價百分之三作傭金,發展商同經紀打籠通,互相合作去做旺個場。現時《一手銷售條例》無要求發展商去核實入票,佢可以話唔知邊啲票係水分票。這類似事件以往都發生過唔少,要靠我哋或傳媒去舉報揭發,地監局先會做嘢。」

他指,近期新盤水分票氾濫,負責執行《一手銷售條例》的一手住宅物業銷售監管局(銷監局),應主動去了解及調查。「最少出封 e-mail去問嚇發展商,有幾多係經紀用正規方法幫客出嘅本票呢?咁做可以警惕發展商,同時檢討以後係咪要公布所收本票中,幾多係客嘅,幾多係經紀代出嘅,等市場更準確掌握新盤係咪真係咁受歡迎。」

律師梁永鏗亦認同銷監局應主動出擊:「起碼各方都會自律啲、小心啲,依家就係透明度唔夠高,又未有監管機構去監管經紀行嘅資金池,先有空間俾經紀亂嚟。」他指,違反《一手銷售條例》屬刑事,罰則較只規管地產代理的地監局條例重得多,最高罰款達五百萬元及入獄七年,不過暫時仍未有先例,執法的力度、鬆緊亦不知。

上週六,屯門區內瘋傳一個短訊,內容指美聯派錢穀經紀吸客入票。

東湧昇薈以實用為賣點,但雷聲大雨點小,成為近期首個高票但未能清貨的新盤,至今已推出的逾千夥,一半仍未賣出。(嚴寶權攝)

獎金名人盡出

美聯為唯一上市的大型地產代理行,上週四發盈警,一日後,老闆黃建業(右二)及太子女黃靜宜(左一)出席嘉華集團周年晚會時,仍十分淡定。(嚴寶權攝)

除了違規、犯法的穀票招式,近期新盤市場亦見不少奇招。如早前市傳中原西半山區的經紀,只要有客入票就可獲發二百元獎金。一名知情的經紀透露,「獎金月結式發放,不過唔係個個盤有,只係囍滙有,區域董事揀盤俾。中原美聯向來鬥票多,主區壓力亦特別大。」美聯於囍滙都有此類銀彈獎勵,而且成功簽單更加碼至一千元。

要穀票,動之以「錢」外,還要善用名人效應。絕跡本地新盤兩年的資深投資者鄭明明,及洋參大王楊永仁就彷彿做了囍滙代言人,經紀 sell客時都以他倆為賣點,記者就收過經紀電話:「洋參大王入咗三十幾票,明明姐同史泰祖醫生都買咗,好似話蔡少芬、蔡一智都有買,你買間住入去,好快都會變名人。」

至於天璽重推時,曾出現大量公司客入票,原來經紀有提供一條龍服務。之前天璽補貼買家印花稅,其中公司客的補貼最多,因此就有經紀向準買家開價,提出八萬元包六間空殼公司,「不單齊料,抽唔中,唔啱用,還包取消買殼登記及相關費用。」一名曾代內地客買殼置業的經紀表示:「有啲經紀會開天索價,知你趕住用嚟入票,就開價三萬至五萬元安排一間空殼公司入貨。」

美聯盈警 經紀走險

經紀違規穀票,無非是為賺錢。事實上,自從一○年底起,政府相繼推出特別印花稅、買家印花稅及從價印花稅三大辣招,使樓市膠著多時。經紀正經歷嚴寒,今年整體物業交投,僅約七萬宗,為二十三年以來新低。「二手業主唔肯減,買家唔肯俾,每個週末十大屋苑得十宗八宗成交,經紀咪餓死囉,所以啲新盤一出,就湧曬出去,乜招都要出啦,擙咗大半年,仲唔搵得幾多就幾多!」有經紀行高層表示,美聯經紀特別「出位」,皆因連續多個新盤,都輸給中原,甚至連利嘉閣都不如,他補充:「美聯內部立立亂,去年初玩兵變,到今年八月連統帥陳坤興都走埋,就更加無曬士氣,但經紀都要食㗎,佢哋上星期四發咗盈警啦。」

上週四,美聯集團( 1200)發盈警,指政府出招令交投量急降,加上《一手銷售條例》今年四月底實施等因素,令全年業績由盈轉虧;而今年截至六月底的上半年,已蝕近九千萬。

就違規事件,美聯及港置回覆指,已要求員工遵守 EAA守則及依《一手銷售條例》行事,絕不容許偷步推銷或代客墊資等。若發現違規事件,會依照內部指引作出跟進及處理。而利嘉閣則指該公司沒有「復活 form」,不存在「復活」事宜。

至於銷監局則回覆,如有證據顯示經紀作出所指的失實陳述,該局會把個案轉交律政司跟進。如有需要,亦會把個案告知 EAA,以便同步跟進。

全港物業交投勁縮,經紀近日幾乎全部圍攻新盤,售樓處外經常出現撲出馬路截車等驚險場面。(於港民攝)

政府三大辣招令樓市交投大跌,經紀無生意,不時走上街頭請願,要求取消辣招。(林志謙攝)

後記 放蛇有手尾

為調查假票事件,記者以準買家身份,向多名經紀套取資料。過去兩星期,電話不斷被轟炸,包括每日收逾二十個追魂 call,再加上朝八晚十二,不停傳來的 WhatsApp。如今電話一震都有恐懼症。所有經紀都一致力推新盤,其中有港置經紀更一口氣向記者推銷近十個新盤;更有自動波指:「傭我仲可回番俾你。」算一算,本港有約三萬個經紀,但一手連同二手市場,一個月只有幾千宗生意,難怪要奇招盡出,成為香港樓市另一畸形現象。



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