2014年6月19日 星期四

[壹週刊 1267 財經] 信和逸瓏灣 賣一間蝕一間 M1,




大錢題

信和逸瓏灣 賣一間蝕一間

上週六,位於大埔白石角的豪宅項目「逸瓏灣」開出價單,最平單位,折實每呎只是八千六百元。這幅眺望吐露港一線風光的地皮,於○九年由發展商信和( 83)投得,計及地皮價及建築成本,每呎成本估計一萬一千元。樓盤首批近半數單位,信和是「賣一間、蝕一間」。要劈(價)到「入肉」,皆因政府為搶地,竟突然把逸瓏灣旁多塊康樂及科學園地皮,轉為住宅用途,令「限量版」豪宅變成五千夥供應。信和企圖建立的白石角王國,慘變「白蝕角」;要提早散貨,唯有劈、劈、劈。

一向非梁粉的信和,被政府「㩒住砌」;上週五記者找到信和集團主席黃志祥,說起政府政策,他多次用力地牽起嘴角,欲言又止,那團怒火寫在臉上。

政府近月一句「轉用途」,白石角天賦海灣樓價即應聲下跌,難為同區逸瓏灣申請售樓紙,足足等了十五個月!上週二樓盤獲批售樓紙,翌日信和即開放位於奧海城的示範單位,三日後火速開價單,預計本週末已可開賣。未開價前,記者見示範單位人流疏落,就連旁邊快餐店,輪候的人龍還更長。開出平價後,參觀人流才見起色。上週五,記者到信和位於尖東的總部等候黃志祥,離遠見他在對面馬路走過來,手上拿著一大疊英文報紙了解時局。見記者趨前,他主動按著記者的手說「早晨」。不過記者問他政府「盲搶地」等問題,他仍然不斷說:「早晨、早晨、早晨。」每一個問題,答案都是早晨,前後講了十四次。黃志祥行得急,但身為集團主席的他,原來也要在大堂跟其他人一起排隊等𨋢。這時記者問他會否因政府臨時改變白石角科學園地皮用途,而感到憤怒?正在排隊的他,面色開始變黑,跟著拍了拍記者手臂,勉強牽起嘴角冷笑。記者再重複問題,他望著記者,似冷笑又似苦笑。

上週五,記者到信和尖東總部等黃志祥,他最初笑面迎人,但聽到記者問及逸瓏灣旁住宅用地供應大增,即收起笑容,只說:「早晨、早晨!」急步離去。然而身為主席,他也要在大堂排隊候𨋢,對提問亦露出苦笑。(廖健昌攝)

「限量版」一街都係

逸瓏灣其中一個示範單位是低層六百呎單位,間隔雖四正,但部分單位卻是開放式廚房。而鄰近逸瓏灣的天賦海灣收樓後漏水問題不斷,打消了部分睇樓客入票意慾。(廖健昌攝)

今次逸瓏灣開價,黃志祥的確陷入兩難:高開惜售嗎?供應正排山倒海。劈價散貨嗎?又要蝕入肉。黃志祥按時勢傾向選擇後者。根據價單,逸瓏灣一期首批一百一十個單位,平均實呎只是一萬一千五百元,比去年開賣的同系海鑽.天賦海灣首批單位平逾兩成!本週二信和再加推一百一十夥。為散貨,信和將所有可供優惠傾巢而出,包括信和之友、一百八十日內成交、買家印花稅津貼等等,合共提供最多逾百分之十九折扣,最平單位呎價低見八千六百元,屬區內新低。現場有意買三房單位的換樓客蘇先生說:「開價好吸引呀!」但當記者告訴他,附近地皮將改變用途,他如夢初醒,改口說:「附近咁多供應,影響環境同拉低樓價,要諗嚇先喇!」而看過示範單位的投資客李先生則指,在參觀前已知附近土地用途有變,怕影響未來投資價值,「都係考慮中,未入票住。」

逸瓏灣在五年前,本來是大埔白石角最後一塊臨海住宅土地,賣點是「飽覽吐露港一線風光」。當年黃志祥目標是把「白石角王國」,打造成「新界貝沙灣」。○七年,信和牽頭斥資一百億元,買入白石角三幅地皮,其後興建為天賦海灣。○九年信和又再牽頭找來嘉華( 173)等,斥資一百億元,買入白石角兩塊相連地,發展成逸瓏灣一、二期,亦為當時白石角一帶最後一個享有海景的豪宅樓盤。當日拍賣,信和派出兩名職員負責舉手,「尾二」及「最尾」一口價,都是來自信和,反映黃志祥一副志在必得的決心,拍地成功後黃志祥說:「多謝大家唔同我爭。」當時他還揚言要賣到每呎一萬五千元(建築呎價)以上。

只可惜,當日的「限量版海景」,今日變成無限量供應。去年政府成功向城規會闖關,把逸瓏灣旁邊兩幅用地,由康樂改做住宅用途。今年初,兩地先後推出市場招標,結果令信和及市場同樣「震驚」。一幅因未達到底價而流標,另一幅被鷹君( 41)以每呎三千三百元低價投得,「其實信和都好想買到,但又怕再次高價入貨。佢出個價都好貼近鷹君㗎喇,大家鬥執死雞囉!」一名有份投標的發展商透露。計一計數,信和當年買地的地價要每呎七千多元,現時地皮價值在賬面上足足蝕了五十億。

逸瓏灣小資料

(張國慶攝)

位置:大埔白石角科進路 21及 23號

夥數: 1,091,另有 12座獨立洋房

最平實用呎價:$8,673*

平均實用呎價:$11,540*

戶型:分層單位面積介乎 556至 2,809平方呎,洋房面積則介乎 3,014至 3,649平方呎。

預計落成: 15年 9月

*以首張價單計算

好友變淡友

信和主席黃志祥,每年均會在年報中的「主席的話」,跟股東盡訴心中情。過去即使政府以不同手法幹預樓市,他都不改「大好友」本色,大力唱好經濟。去年他首次在年報埋怨政府幹預樓市,令生意難做。

建築成本大增

今年初,政府要再「搶地」,再把多幅白石角的 GIC(政府用地)改成住宅用地,其中四幅正正在逸瓏灣的後方。這四幅地原先劃作「科學園發展」之用,政府為了改地已先後徵詢區議會及城規會。四幅地共八公頃,樓面面積比逸瓏灣大一倍,最多可建三千三百個住宅單位。連同鷹君所得及流標地皮,白石角起碼再多五千個單位供應。雖然現時城規會接到四百多份反對書,但政府已將地皮納入今年的賣地表內,相信「事在人為」。而且這四幅地的可建樓層,預計比逸瓏灣還多出五至六層,平均可建二十至三十層,屆時便變成屏風樓,阻擋逸瓏灣望吐露港公路的開揚景色;相信部分高層單位,還享有「一線海景」。據發展商消息人士指,政府這次大規模改變住宅用途,令黃志祥非常憤怒!

而信和還要面對現時普遍發展商都遭遇到的困難──建築成本大增。事實上,建築成本在過去一年間升了一倍,行內人士指,這又是政府「盲搶地」之故。「政府一次過推咁多地出嚟,對專業人士、地盤工人嘅需求突然間大咗好多。單係紮鐵工人,月薪一年之間加咗兩成,要千九蚊一日。釘板工人日薪二千蚊都唔夠人用,雜工都加到八百蚊一日呀。後生仔又唔肯入行。」負責興建豪宅的建築師說。而利基控股( 240)主席單偉彪亦指,行內缺人情況嚴重,為了夠人開工,要請已轉行或退休的老師傅「出山」,他說:「四年前政府基建先得二百幾億,今年有成七百幾億呀!」記者於逸瓏灣地盤找到一名水電技工,他指這幾個月每月人工加了三千元,「日薪一千蚊一日,如果唔同地方同時有幾個地盤開工,會一日加一百蚊搶人。嗰日邊個盤出高啲人工,我哋咪去邊個盤。一個地盤,單係工人都廿幾、三十款,人工真係好襟計。」

翻開信和年報,去年來自賣樓的收入一百四十一億元,盈利四十五億,相比一年前,買地收入七十一億,盈利貢獻已有三十億,利潤率明顯下降。再計逸瓏灣,信和當年以樓面呎價約七千二百多元買地,加上約每呎一千元的利息開支,及建築成本每呎三千元,每呎樓面成本估計已達一萬一千元。今次開價平均實用呎價也只是萬一元,計落起碼有五十多個單位是賣一間、蝕一間,佔首批單位一半。其實信和今次散貨套現,快點將資金回籠,日後若能以筍價買入逸瓏灣後方該四幅「眼寃地」溝貨,拉上補下,相信更為劃算。

逸瓏灣右邊兩幅臨海地,前者流標、後者以呎價$3,300被鷹君投得。而後面一大片草地,本來是劃作科學園用途,政府突然更改用途,並已納入今年的賣地表內,可建住宅達三千多個,殺信和一個措手不及(逸瓏灣左邊為天賦海灣)。(張國慶攝)

政府「出術」區內5千供應

發展商:「最多唔起囉」

黃志祥一向是「樓市大好友」,信和於九七年金融風暴前,以逾一百億元投得小西灣(現為藍灣半島)地皮,一年後樓市爆煲,令信和須撇賬十三億元。兩、三年後重整旗鼓,又繼續高價投地,對樓市「不離不棄」,當年更向記者說:「香港係福地。」今次被政府激到「紮紮跳」,從今年信和年報,看得出黃志祥對香港樓市已信心大減,「房地產相關政策的影響,香港物業市場經歷了變化……。」他將焦點放在集團租務:「集團的經常性業務,包括租務、酒店餐飲服務業和物業管理服務仍然具彈性。」

中小型發展商裕泰興集團董事羅守耀說,香港發展商現時在經營上,陷入捱打狀態:「政府全方位幹預樓市,係揠苗助長。做法好矛盾,亂咁增加供應,又唔諗嚇夠唔夠人去做,直接影響建築成本增加。另一方面政府又要減低發展商可賣的樓面。我哋就好似街市佬咁,以前賣雞,俾曬雞翼、雞頸同雞胸你,收兩百蚊,你話好貴。而家淨係可以賣雞胸,但一樣都要賣二百蚊隻。點解?因為隻雞成本都要百幾蚊啦。我都知而家嘅樓價,仍然唔係一個市民 affordable嘅水平,但係建築成本真係貴,發展商無理由做蝕本生意,最多唔起樓㗎咋!」市場亦估計,大埔及屯門年內多幅住宅用地推出市場,流標機會甚高。

在成本高企下,本地發展商投地意慾大減,相反多間內地發展商,就對香港樓市虎視眈眈。如去年萬科便與新世界( 17)合資競投西鐵荃灣西項目,而中國海外( 688)亦力壓多家港資財團,奪得兩幅位於啟德發展區的港人港地。香港樓市,漸漸被中資「玩埋」。就連小市民,如去年買入海鑽•天賦海灣的小業主吳先生都識得睇:「我入嚟係買環境。點知嗰啲地都起埋樓,同當初買樓是兩回事。咁可以點啫,依家嘅規劃同當初完全唔同方向。大政府主導樓市,小市民點去改變?」中大地理與資源管理學系副教授姚松炎指,政府幹預樓市的政策,會令樓市比以往更波動,「咁多政策加起來,令到樓市走勢變得不可預測。香港變成一個大賭場,未上車嘅,就不停估樓價幾時跌;上咗車嘅,就要估幾時先係最高位,唔再似以前可以預期供求去推論樓價。政府政策會加強分化有樓同無樓兩批人,令矛盾不斷。」

海鑽業主吳先生指,自己買海鑽是買環境清靜,想不到入夥才剛一年,居住環境便面臨巨變。(嚴寶權攝)

○九年,信和成功以逾一百億投得白石角兩幅地皮,黃志祥及兒子黃志光(左三及二)笑得開懷,與有份合作投地的拍檔嘉華執董呂耀華(站立者)握手道賀。

(《蘋果日報》圖片)

五大最值錢工人

在逸瓏灣負責水電工程的李師傅指,因為多個地盤同時開工,致行業人手嚴重不足。工程公司只有以高薪挖角,李師傅指自己的人工也被搶貴了三、四千元。



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