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2014年11月20日 星期四

[壹週刊 - 1289 - 財經] 新居屋全線大搜查 M1,




新居屋千呼萬喚始出來,五個新居屋中,以荃灣尚翠苑規模最大,雖然附近廠廈林立,但當中不少已計劃重建,加上接近市區,是很多有意申請者的首選。

大錢題

新居屋全線大搜查

當恒基新盤曉悅的百多呎單位、售價 300萬元;當長實新盤嵐山的墳景單位,仍大把人爭,就知道香港人對「上車」的渴求,已欲罷不能。

政府近月公布,推售一批共二千一百多個、新建成的居屋單位。這批全新居屋,下月已可申請,將以市價七折發售,定價介乎 187萬至 326萬元,適合缺乏大額首期的八、九十後。本刊深入這五個新居屋地盤,就交通、校網、配套及升值潛力等進行分析,並分類為升值型、怪獸家長型、及 OL之選等。大家要認清自己所需,做個精明的上車客。

(《蘋果日報》圖片)

對上一次推售新居屋,是○二年七月,政府推售藍田鯉安苑一期、沙田愉翠苑二期及大圍嘉徑苑。當時私樓低迷,反應未見熱烈。幾個月後,時任房屋及規劃地政局局長孫明揚使出「孫九招」,包括無限期停售及停建居屋。

升值型 荃灣最啱投資客

買樓,除了自用,大貪一點的,有得升值當然更好!荃灣新居屋尚翠苑,位於沙咀道,記者試過步行往大窩口港鐵站,要十五分鐘,去荃灣西鐵站則十八分鐘。唔想行,可選擇搭一程$3.8接駁小巴。唔近港鐵站唔緊要,因升值潛力反而最高,事關荃灣的「核心地帶」,這幾年已悄悄由荃灣港鐵站,向西伸延至荃灣西一帶,吉之島、一田超市等已應有盡有。新居屋的斜對面,是恒隆盤名逸居及悅來酒店(即熊貓酒店),後兩條街是爵悅庭、樂悠居等。○五年爵悅庭因位置不佳,開售呎價(實用)只是五千,現價已升超過一倍,當年嫌棄者只能喊三聲。

這區仍在變身中,附近楊屋道商住項目,本年八月由億京投得,會建最少七百九十個單位,明年動工。而旁邊幾幢工廈,亦已申請改變土地用途,變身酒店及商用住宅。該地帶尚有三個「綜合發展區」會發展,合共面積逾二十六萬平方呎,估計有二千四百伙,屆時交通、配套等一定再變身。所以讀者來視察,不是看現況,而是要想像這裡五年後的光景!

荃灣尚翠苑地盤外,工人以膠紙遮蓋預計完工日期,他們指地盤有機會因雨季而延遲完工。

缺點:四面環廠

當然,買這裡短期內仍要面對「四面環廠」,以及地盤林立的事實。附近廠廈亦多大貨車出入,空氣較差,住在樂悠居的呂先生便說:「朝早繁忙時間最多車,情況會差少少,但非繁忙時間都唔算好大影響。」同樣居於樂悠居的陳先生則說:「呢邊啲廠廈無乜噪音,但始終人多車多,盡量都唔會同小朋友行工廠呢邊返屋企。」對於衣食住行,他們都大表滿意,呂先生說:「呢度搭車去葵芳、荃灣都方便,去楊屋道街市都係行五至十分鐘,買菜最平就係楊屋道連住葵芳葵盛嘅人都嚟買,行五至十分鐘去荃灣舊區又多嘢食。」

名校網 大圍啱家長

另兩個新居屋:美盈苑及美柏苑,都在大圍,只是一街之隔。這裡最靚的是校網,要贏在起跑線,又住唔起九龍塘,可揀「一脈相連」(當年同區豪宅「名城」銷售口號)的大圍。事實上,大圍所屬的 88號校網,小學有沙田官立小學及聖母無玷聖心小學;中學有沙田官中、浸信會呂明才及聖公會曾肇添等傳統名校,久不久出狀元。

這裡亦是百分百住宅區,樹蔭處處,不時傳來蟬聲,有人放狗,有人散步,屬真正的「心曠神怡」,讀書環境都幽靜啲,是怪獸家長的當然首選。記者問剛接大仔放學的黃小姐,她說:「呢區都有唔少出名嘅英文中小學,我大仔讀嗰間(樂善堂楊葛小琳中學)都唔錯!附近選擇好多,絕對有得揀。」要留意的還有,美柏苑最平單位只是一百八十七萬,一成首期只是十八萬元,入場費是五個居屋中最平,啱晒年輕小家庭。

沙田美盈苑建在美田邨(左)中間,配套亦要依賴美田邨,似足「美田邨二期」。申請人須留意,美盈苑部分向山單位將望到大圍寶福山紀念館。

放工時間,大圍站外往美田邨方向的 63k小巴站均大排長龍,正在等車的龍先生指,每日等車加搭車要二十分鐘才回到家,希望政府起居屋後,加強交通配套。

缺點:多人住少車搭

由這兩個屋苑步行至大圍火車站,要十五至二十分鐘,大部分人都會揀搭 63k小巴,往美田邨商場再步行回家。居民俾了一個 tips,就是在返工放工時間,該小巴的人龍甚長。居於美林邨的林先生說:「喺繁忙時間,嘩,架小巴多人等到好誇張!」晚上七時放工時間,記者跟居民搭小巴由大圍回美田,竟然有五、六十人等車!等候時間約十分鐘,唯候車處無瓦遮頭,落雨天將相當濕滯。

兩居屋日常配套,亦要依賴附近公屋美田邨及美林邨,但坦白說,選擇有限。附近居民提醒,「街坊都會去大圍街市,多款又平一點。」記者格價發現,美林邨餸菜價錢的確比大圍貴一成。由美林邨行往大圍街市的路上,迎面而來都是拎住一袋二袋的師奶,街坊智慧,不可不信。

機鐵線 青衣最啱上班族

青衣青俊苑建在青衣半山,用地本是長青邨旁邊學校。由於地勢較高,面向貨櫃碼頭的單位可以飽覽藍巴勒海峽,隨時有機成為海景居屋王。青衣這一區,最大賣點,是坐機鐵近香港站,故極適合中環 OL。居民可到屋苑對面美景花園乘 249M號巴士往青衣站,記者實地測試,六分鐘便有一班車,但候車人數較多,亦是中途站,繁忙時間多數無位坐。車程需十六分鐘,再轉乘港鐵到香港站,全程共四十四分鐘。街坊李太教路,如果往九龍或新界,可乘小巴到葵芳轉車,「只係五分鐘咋!」但由於長青邨門口上車,是尾站,「成日上唔到。呢區較老化,啲後生唔願住,我哋師奶就無所謂。」

五個新居屋盤中,以青俊苑的景觀最好,望到海景,但樓宇建於斜坡之上,日後住戶有可能要分擔斜坡的維修費。

自七六年推出「居者有其屋」,房委會以攪珠抽籤決定每個組別的入選者及揀樓次序,揀樓次序是長者核心家庭、沒有長者的核心家庭、非核心家庭及單身人士。

缺點:「無啖好食!」

街坊曾女士大控訴邨內「無啖好食」,「呢度餐廳好少,茶餐廳咁多年都係嗰間,對面美景最近開番間大快活咋。要多啲嘢食就要去長發商場、葵芳或者青衣城。個街市都老化晒,要搭程車去青衣宏福街市先多啲選擇!」有意買青俊苑亦須留意,青俊苑建在斜坡之上,屋苑未來有可能需要分擔斜坡保養費用,青俊苑是單幢樓,管理費加上斜坡保養費用,絕對唔嘢小!

近內地 元朗最啱中港客

元朗宏富苑位於宏業西街,即使在元朗長大的人,都不知在哪裡。其實五個居屋當中,以這個盤最近鐵路站,前往朗屏站,步行只需六分鐘。回內地亦十分方便。由宏富苑出發,步行十五分鐘至元朗廣場,便有 B2巴士直達深圳灣,記者試搭,等了四分鐘便有車,車程約二十五分鐘,每位車費十二元,同行有不少跨境幼稚園學童和家長。

元朗宏富苑附近地盤一帶仍然荒蕪,有很多大型貨車不斷經過,小朋友過馬路,要特別小心,加上鄰近的巴士車廠,巴士凌晨回廠會較嘈吵,買家要有心理準備。

宏富苑住戶可以步行十五分鐘,到元朗廣場對面乘 B2巴士前往深圳灣口岸,車程約廿五分鐘,適合須經常往返內地的人。

缺點:最荒蕪

住在宏富苑要吃飯,是大難題,絕對不適合宅男宅女。屋苑周圍是工廠大廈,除了工廈飯堂,就一間餐廳都無,最近的一間麥當勞,要行十五分鐘至元朗廣場。鄰近的朗屏邨有商場有街市,只是和其他老化屋邨一樣,選擇不多,「呢度街市商場得幾檔,無選擇得嚟價錢又貴。人哋出面一斤菜賣八蚊,呢度可以賣十二蚊!食嘢就得一間茶餐廳、一間米線,以前有大快活麥當勞㗎,不過依家都無咗。平時要買餸食嘢,要行十五分鐘出大馬路。」朗屏邨街坊羅小姐說。不但「百無」,宏富苑附近的廠廈亦多大型車輛出入,加上附近有九巴車廠,凌晨時分會有不少巴士出入,相當嘈雜。

要解決「孤兒仔」狀況,至少要等至一九年。宏富苑附近,由信置及嘉華發展的朗屏站上蓋項目,將提供九百一十伙住宅;而華懋則將興建另一朗屏站上蓋項目,提供七百二十伙。待這批私樓全數入伙,才可為這個工廠區帶來一點「生機」。

小心加息易爆煲

公屋聯會主席王坤認為,今次新居屋七折賣樓,對公屋戶的吸引力不高,「我哋做咗個調查,只有約兩成六公屋居民覺得有興趣。今次七折發售,似乎係與居民承擔能力脫節。」加上,市場普遍預期美國於明年中開始加息。假設一個收入$35,000的二人家庭,買入一個$326萬單位,做一成首期,若加息三釐,每月供款達$17,000,已超過家庭月入一半,非常吃力。

搏升值揀邊區?

買居屋自住之餘,亦望佢升值,才可繼續向上流。本刊找來各路投資者,點評五個居屋盤,看哪個最具升值潛力!

科達地產湯君明:睇交通 揀荃灣

湯君明

青衣係悲情城市、返咗屋企就唔想出街;大圍個屋苑又遠離港鐵站,一定唔使諗。荃灣同元朗都幾好,不過我就睇好荃灣多些,你知未來大窩口區好多活化工廈計劃,我收到風長實都喺嗰區落緊釘,誠哥都睇好,未來潛力好大!元朗都好,不過單幢樓,管理費都唔少,大家要度吓先。

資深投資者陳清白:憑感覺 揀荃灣

陳清白

投資嘅人,梗係熟嗰區,買嗰區。我以前買過荃灣樓,近港鐵站,都有啲賺吓嘅,所以今次都會揀荃灣區。其實元朗都唔錯,近西鐵站,但最緊要自己去睇過鍾意。好似我介紹男朋友俾你,我話好,你都要自己有感覺先得嘅。

祥益地產汪敦敬:睇價錢 揀元朗

汪敦敬

其實五個居屋都揀唔落手,屯門天水圍二手樓四千幾蚊呎,平過批居屋。居屋最大風險係出年三月抽、五月揀,如果到時抽唔中,再去二手市場搵盤,三百萬樓下一定無晒。但如果一定要買,五個盤當中,最看好係元朗宏富苑,呎價比起沙田兩個居屋平約一成,反映到地段差異。但元朗有港珠澳大橋同西部通道,同內地連接一氣呵成,五年後增值空間較大。雖然荃灣都有市區重建概念,但同元朗成個道路網絡嘅變化相比,驚喜唔大。



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