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2015年3月5日 星期四

陳德霖分化樓市 激活炒家趕絕用家 [壹週刊 - 1304] M1,




(何少忠攝)

封面故事

陳德霖分化樓市 激活炒家趕絕用家

這個政府,總要和全港想安居樂業的市民作對。市民呻買樓難,政府話:「買唔到樓,咪唔好買囉!」

上週五,金管局突然出招,將樓價七百萬以下的自用物業,最高按揭成數由七成降至六成,又把第二套房及各類非自用物業,按揭貸款的供款與入息比率,由現時五成下調至四成。新措施旨在控制金融體系風險,並壓抑市場需求,但亦正正趕絕一班真正用家。

上車換樓客突然要多付一成首期,市民怨聲載道,埋怨殺錯良民,買樓變得不可能。真正得益的,是一班因樓價繼續升值、肥到襪都著唔落的有錢炒家,內地客近月更有回歸之勢。畸形的樓市政策,有錢人繼續享受資產升值的財富效應,窮人繼續含忍。

辣招無力壓樓市

註:中小型單位為 430平方呎至 1,075.3呎,共三類型單位指數。

豪宅為 1,076至 1,722以上兩類型單位指數。

資料來源:差餉物業估價署

10/2009年

$2,000萬以上物業按揭成數收緊至 60%。

8/2010年

政府九招遏炒風,包括收緊豪宅貸款上限,$1,200萬或以上豪宅,按揭成數由 70%降至 60%,以及禁止一手樓花「摩貨」轉讓,並發展啟德等增加單位供應。

11/2010年

首度推出「額外印花稅( SSD),買家六個月內轉手徵 15%印花稅等。

6/2011年

$1,000萬以上物業按揭成數收緊至 50%。

9/2012年

已擁有一項或以上按揭,再申請按揭,供款入息比率上限由 50%降至 40%。

10/2012年

推出加強版額外印花稅( SSD 2),將印花稅適用期由兩年延至三年,首半年轉手稅率由 15%加至 20%;又推出「買家印花稅( BSD)」,對非香港永久居民與用本地及海外公民名義買入住宅,一律徵收 15%買家印花稅。

2/2013年

銀行壓力測試假設利率回升 2%至 3%。樓價$450萬以上只可承造最多 80%按揭;並推出「雙倍印花稅( DSD)」,把樓宇買賣印花稅率全面增加一倍,最高稅率由樓價 4.25%加至 8.5%。

2/2015年(最新)

$700萬以下,按揭由過去 60%至 70%按揭成數,一律降至 60%。購買第二套房,不管是否自用,供款入息比率由 50%降至 40%;非自用住宅及工商單位,供款與收入比率一律定為 40%。

百利保執行董事范統認為,七百萬以下的住宅,只佔整體樓市一部分,故新招對樓市影響輕微,「最多睇定啲先買,唔會嚇到唔買樓。」(于港民攝)

辣招推出後,記者即時到集中細價樓的沙田第一城感受市場氣氛,代理行經紀都牙痛咁聲:「政府有無諗過,會令幾多人無飯開,製造失業大軍!」當晚的確有不少準買家「心急入市」,務求借足七成,故即晚完成交易。不過更多的人,卻因此招而大失預算,要重新部署。例如在翌日,只能在另一細價盤荃灣中心地產鋪「徘徊」的 Cherry夫婦。 Cherry原本打算生小孩後便入市,但措施令他們的買樓計劃告吹。她激動地說:「如果呢個政策係為咗打擊一班炒樓嘅人,我可以講,而家係打壓埋我哋呢班真心想買樓自住嘅人!」

用家計唔到數

紀惠集團行政總裁湯文亮早前出口術,提出「細價樓爆煲論」。

辣招推出後,湯繼續睇淡樓市,認為離樓市逆轉之日不遠。(于港民攝)

上週五,金管局總裁陳德霖突然召開記者會,宣布又再出招,是為○九年以來第七輪招數。當中主要為:七百萬元以下自用單位,可借按揭成數上限,由七成一律下降至六成;購買第二套房,不論是否自住,供款入息比率由五成降至四成;及非自用住宅及工商單位,供款與收入比率一律定為四成等。

眾多招數中,以收緊七百萬元以下按揭成數,帶來的反應最激;尤其後生一輩,在社交群組中媽聲四起,認為連累的是一眾無辜的自住用家。本刊一位記者的家姐個案,正好反映現實。

記者的家姐區太,任職教師,與丈夫月入共四萬。○九年以近二百五十萬元,買入將軍澳新都城一期一個三百多呎單位。因為下個月女兒出世,正打算換大單位,但上週金管局出招,令她計唔到數,「 BB未出世屋企已經唔夠住,淨係 BB車、 BB床、 BB衫已經霸咗成個廳。之前睇啱一個五百呎單位,樓價六百萬。如果借足七成,首期要一百八十萬。而家收緊到只可借六成,即首期要二百四十萬。我層樓就算賣咗,最盡都只能套現二百萬!」

按此,區太要想辦法湊足首期差價,不外乎向親友借、向財仔借,又或自己慢慢儲多兩三年,但不排除其間樓價仍再升。即使向外借首期湊夠,區太還要面對壓力測試一關。前年第六輪金管局措施,要求銀行壓力測試的假設利率,由兩釐升至三釐。區太現符合壓力測試要求,但這是假設她沒有任何其他債項。如果她借錢俾首期,分分鐘過唔到關!其實付經紀佣金及從價印花稅,她已要使二十四萬元。面對開支排山倒海,只是一名單純用家、並無投機心態的區太,人生計劃要再諗過。原本打算三年抱兩的她,現在生仔和買樓計劃都要「停一停,諗一諗」,「再睇定啲啦,呢個時候要俾多六十幾萬真係有啲吃力,逼啲住住先都要㗎啦,唔再生住囉。」

首置都受影響

蔡生(右)及蔡太(左)表示,新政策扼殺市民上車慾望,他們的置業大計亦要延遲,待一、兩年後才考慮上車。(陳浩樂攝)

這類個案,其實比比皆是。計劃明年結婚的張小姐,首次置業,與男友已儲定近五十萬首期。因婚後要與奶奶同住,正在觀塘區物色四百呎單位,「而家四百呎單位都要五百萬,原本首置可以按足九成,兩個人供每月都啱啱好,唔超過供款入息比率,但而家收緊咗,我哋就要俾多五十萬首期喎!」原不計劃向屋企人借錢的張小姐,現在心大心細,「有邊個想麻煩屋企人?五十萬對我哋呢啲蟻民算好多,問佢哋借都未必借到。」她另一打算是買更細的單位,「唯有睇二、三百呎嘅樓啦,你都無得揀!」她大罵政府幫倒忙,「佢唔做好過做出埋啲招數歧視窮人,財爺講到出口,叫你哋班窮人買唔到樓,就唔好買!點解可以咁刻薄?點解政府係要懲罰一班腳踏實地嘅人?」

相反,對有實力的炒家來說,現時市況對他們最為有利,且應付得綽綽有餘。記者訪問多名投資者及學者意見,大都認為金管局的招數,一如既往,只會令成交大縮而樓價繼續向上。有樓揸手的投資者,只要將升值了的物業加按,隨時套現再買樓收租。例如元朗有十多層細價樓收租的陳先生,每層入市價由幾十萬至百多萬不等。他每年總租金收入便有百多、二百萬元,「升咗價嘅我會再借二按,套番啲錢再投資。而且嚟緊我會再加租,收到嘅錢更多。」出招前,他再以四百多萬買入 YOHO TOWN一個單位,「如果銀行唔借嘅,我咪 all cash俾晒,無咩影響。」

炒家綽綽有餘

金管局總裁陳德霖,上週五出招時承認,收緊按揭旨在降低銀行信貸風險,但無可避免會令部分用家及首次置業人士受到影響。(關永浩攝)

事實上,過往政府針對大價樓的辣招,根本遏止不了樓價,價格愈升愈有。不借銀行,投資者仍有不少借錢渠道,當中包括俗稱財仔的財務公司。由於業主的磚頭夠保值,財仔都非常樂意借錢。本刊翻查土地註冊處資料,發現近年不少物業都有二、三、四按甚至更多記錄。例如持有火炭御龍山的趙姓業主,一○年以一千七百多萬元購入,其間先後向易還財務、新鴻基財務、借得易財務等借錢。計盡其未贖及已贖按揭,前前後後按揭次數竟達十五次,金額合共起碼三千萬元以上,物業就如一部提款機。

加上全球放水,仍在低息環境,中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為,連同過往政府所出、扭曲樓市的招數,市場對物業的需求會持續爆發。「政府係用錯招,上年政府見中小型樓升勢顯著,就刻意打壓,其實今年豪宅先係升市火車頭!」他指各國貨幣貶值,不少有條件買家都傾向買豪宅來保值。「自上年歐央行印銀紙之後,豪宅交投明顯增加,價格仲愈升愈有,升幅明顯追上中小型樓。」百利保( 617)執行董事范統亦指出,環球放水令豪宅需求上升,「我聽番啲經紀講,有趨勢見到內地客都回港買樓。之前 DSD(雙倍印花稅)一出,一百個內地客即刻剩番十個,甚至無。而家有趨勢見大陸客返緊嚟。」

一手旺租盤更旺

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為,金管局今次出招,是想向市場發放「政府做緊嘢」的訊息,「樓市升得好緊要,市場有訴求想政府出招壓抑樓價,咁最快又唔使立法會通過嘅招數,就係由金管局調整按揭,壓抑需求,就算樓價唔跌,至少唔好升咁快」

市場普遍預期,自住用家可能由二手市場,「被迫」轉投一手樓。黃良昇指:「今次嘅樓市干預會令二手樓供應更加少,發展商會以二按嚟吸引準買家。喺無得揀嘅情況下,會有唔少準業主寧願俾貴少少都會揀番一手樓。」他又警告,近期租盤不足情況已相當普遍,金管局推新辣招後,對租盤市場影響深遠。「新政策始終淘汰一班人出局。佢哋買唔起樓都會去租。喺呢幾年市場上租盤加速,追唔上需求,呢個問題今年會慢慢浮現出嚟,政府要小心應對。」金管局出招,令樓市呈兩極分化,激活炒家趕絕用家,真正唔做好過做!

財仔氾濫 金管局加壓

政府進一步收緊按揭成數,實力不足的買家唯有轉向財仔借錢,成為財仔幾乎穩賺的生意。(于港民攝)

近年樓市還有一個怪現象,就是財仔開得成行成市,大量承造樓宇按揭,取代了銀行部分角色,但最終其風險卻轉嫁了給銀行。根據記錄,自○九年起,財仔由三百間,在六年間升至今年的一千二百間,升幅達三倍,幾乎隔日就有一間新財仔開業!但金管局只監管銀行,警務處又只管放債人牌照,及有否違法行為。財仔的借貸規模及資金來源不受規管,形成一個未能掌握的樓市風險。

銀行不願 call loan

而現時公屋及居屋有價,財仔活動更活躍。但問題是,承造一按的銀行,卻未必知業主再向財仔伸手借錢。前渣打銀行中國區行政總裁、現任房委會資助房屋小組主席黃遠輝指,在現時制度下,銀行未必知道業主在財務公司做二、三、四按,「業主有責任要通知銀行,但實際上佢哋好少咁做,怕影響銀行對佢嘅按揭態度。銀行如果經常查資料庫,都會知道業主做咗二按,但銀行都好少咁做,因為有太多業務要做,好少有時間定時查。」而且查冊有一定成本,若業主還款能力良好,銀行根本不會 call loan倒自己米。金管局總裁陳德霖上週五透露,目前財務公司按揭貸款規模八十億至九十億元,而本港銀行按揭貸款餘額約九千億元,佔市場不足百分之一。

不過黃遠輝指,「如果業主做二、三、四按,係會令業主由優質債仔,變成劣質債仔。」而且財務公司息口貴,債仔還錢都自然會先還財仔,令銀行斷供風險上升,「銀行其實只想收錢,怕麻煩,你叫佢拎層樓去賣都有成本!」

企業債有問題

另外,亦有銀行借錢給財仔做生意,再由財仔借出按揭貸款或個人貸款。此類業務會歸入企業貸款( corporate loan),銀行不會在年報中公開具體數字。有業內人士指,「好似東亞銀行咁,佢按揭貸款增長好少,但整體貸款增長好多,有幾多係借咗俾財仔都無人知!」據金管局初步統計,銀行借給財務公司的樓宇相關貸款金額,約為二百五十億元。如果財仔出事,甚至倒閉,最終還不到債項,一樣牽連銀行。

雖然規模細,萬一出事對銀行體系影響有限,但金管局仍要管理銀行在樓市下滑時,所可能承受的風險。而財仔應否同被監管,亦一直是市場焦點。「有啲財仔知個債仔有樓喺手,會向根本唔夠錢還嘅債仔提供私人貸款,到其時真係還唔到,就逼佢哋賣樓。」財仔呃債仔不斷借的招數,不外乎向債仔稱,可以較低息借出更大金額,來償還之前的債項;又或是以更高息借出小額數目,用以應急,「受害人」比比皆是,其中一個就是目不識丁的何婆婆。

何婆婆住了博康邨三十多年,左鄰右里都很熟悉,沒想到將來可能要遷出單位還債。為免被街坊指指點點,故不願上鏡。(陳浩樂攝)

何婆婆簽署的協議書並不專業,錯漏百出,港幣寫成港「弊」,「約五十萬貸款」亦顯得不清不楚。

以為好抵其實好貴

對於自住用家來說,上車像是個若隱若現、虛無飄渺的夢。(廖健昌攝)

六十六歲的何婆婆,連買餸都經常計錯數,她居住在○二年以十五萬元購入的沙田博康邨單位,同年向中銀承造按揭。一三年她因應急欠下親戚八萬元,碰巧有財務公司(中潤)來電,為了盡快還債就把公屋按下。每月只還二千多元,婆婆卻不知道年息高達四十二釐,亦不清楚還款期為十年,還以為「好抵」。這樣計算,十年後的總還款額約二十五萬,比起本金八萬高出兩倍多。

其間,另有一「好心」的財仔(尚誠)表示可提供較低息貸款,婆婆不敢告訴子女,獨自答允。她因此再簽下廿五萬元的「低息」貸款清還第一筆按揭。而所謂低息,其實是三十三點六釐。三個月後,尚誠再叫婆婆以同樣息口,借五十萬冚之前廿五萬元按揭。之後另一財仔(易還財務)再借出七十五萬元。到家人突然收到易還財務釘契通知書,他們才知婆婆的欠款連利息,總還款額高達一百九十八萬!財仔釘契,即是想逼業主賣樓,婆婆真係喊都無謂!記者翻查土地註冊處記錄,滿身財仔數的業主比比皆是,就如一個風險重重、未曾引爆的計時炸彈。

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