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2015年4月9日 星期四

分租大法 $6萬分水嶺 [壹週刊 - 1309 - 財經] M1,



尚城入伙短短三年,但長實樓質素有目共睹,獨立屋外牆已染上污漬,外貌殘舊。(林志謙攝)

大錢題

分租大法 $6萬分水嶺

上週長實將軍澳新盤緻藍天開售,三房單位「只需」六百萬,首日已沽清七百多伙!上到車固然萬幸,但上不到車又想住入大型屋苑,請有心理準備接受現時最流行的「另類劏房」──分租。

正所謂家家有求,最近很多屋苑業主,都將單位分租賺盡租金,情況已遍及豪宅、獨立屋及大型屋苑。有獨立屋業主因分租予五戶人,洋房被用到最殘;身處九龍站的頂級豪宅,因有「尊貴身份」,分租最為渴市;亦有人租下市區盤再自行分租,印印腳賺差價。資深投資者湯君明分析,分租賺與唔賺,月租六萬元是分水嶺。

分租獨立屋 最閉翳

當年長實推盤時標榜有獨立花園,模型擺設就如豪華別墅般,但現實卻如「地獄」。(于港民攝)

年多前,有報章報導元朗樓盤尚城的一間獨立洋房,內裡房間可分租出來收租,震驚全城。估不到直至今日,這座洋房原來仍在不斷分割再分割,「空間」似長分長有!記者見上週又有廣告,遂以租客身份,相約業主劉先生睇樓,劉先生在電話中已多次向記者說:「你要有心理準備呀,間房真係好細,但月租只係三千!」

來到屋苑,走過垃圾房到獨立屋門前,只見旁邊車位放滿雜物,打開門後是一條狹窄的走廊及樓梯,走上一樓是一個約二百呎的客廳,劉先生說由所有租客共用:「呢度有五間房,四間租咗出去,你入嚟住就五戶人共用個客廳囉。」走到二樓,去到該月租三千元的房間,原來是個比劏房更細的梗房!只得三十呎,而且面積其中一半已是窗台。記者試瞓上去,全身不能郁動。劉先生不斷指:「嗱,間房三呎乘六呎,另外窗台兩呎乘六呎,夠放一張兩呎床,仲有空間走動吓。雖然細,但其實三千蚊好抵呀。」記者計計數,三十呎房要三千元,即呎租高達一百元,唔好去搶!

三戶人爭廁所

住洋房,聽落好似好爽,事實租客有大堆問題需要忍受。這間三層獨立屋有五間房,其中兩間房有套廁。其餘三戶人則要共用另兩個廁所。客廳雖然共用,但其實已放滿雜物,有租客索性將私人雪櫃及衣服放於客廳,業主指:「你要放家電喺度,要先通知我,等我安排位置。你哋『將就』吓,唔係又嘈!」客廳對出的露台生滿雜草,明顯無人打理,滋生很多昆蟲,客廳用得殘舊,環境比較像大陸東莞樓房。記者又發現整座樓只有一個門鈴,設在客廳,「有客到」都會驚動所有租客。記者其後試過多次按門,十數分鐘後才有剛睡醒的租客應門,即時指罵:「做咩㩒咁多次鐘呀?你有嘢搵業主啦,搵我做咩呀!」

分租洋房,業主亦唔見得好受。業主劉先生不斷游說記者期間,其妻子縮在客廳梳化發呆。翻查資料,業主登記正是劉先生妻子駱淑賓,於一一年以一千三百多萬元購入。駱淑賓曾贏得證監會的投資故事比賽而接受訪問,透露自己是小食店東主,因為想供養兒子到外國讀書,出售自己鋪頭炒股,最後血本無歸,連兒子也只能留港升學。她勸誡股民要量力而為,但她自己似乎重複錯誤。這座獨立屋曾叫價五萬元全幢出租,後減至三萬元仍租不出;放售一千七百萬元,亦無回音。業主只好分拆洋房出租,計及每月租金收入三萬一千多元,剛好夠供樓,也不失為一個出路。但如果業主用同一筆錢買三個市區樓再分租,租金總收入相信有五至六萬,會更為好搵!

尚城獨立屋的業主為賺到盡,將五間房分租出去,客廳由五戶人共用,只得一張沙發及一部老爺級電視機和飯枱,露台滿布雜草,似東莞樓多過似別墅。(林志謙攝)

業主將這間剩餘的梗房亦分租出去,三十呎房有約一半是窗台,記者瞓上去只是剛剛好夠位。(林志謙攝)

在客廳發呆的業主駱淑賓,曾聲稱炒燶股令兒子未能去外國讀書,但其實她買入尚城後亦曾中伏,入伙後幾乎空置一年未能出租,後來以分租方式才有租客入住。

分租九龍站 最渴市

市區豪宅分租,過往比較罕見,近日亦終於出現。來到九龍站上蓋漾日居,一個一座高層單位,開門的是來自馬來西亞的 Ken,他是 banker,在 IFC上班,租住漾日居三年。由於最近被業主加租,故想出將其中一間吉房分租出去。 Ken一邊帶記者參觀,一邊用半鹹淡的廣東話落力推銷:「每間房都有 bathroom,客廳和廚房都很大啊!」他曾經和兩個租客分租單位,試過因電費太貴問題鬧得不愉快:「其實我不是經常回來,客廳也無電視,但卻要交三千元,所以希望除了租客是單身外,也要較節儉,而且要交二千元電費按金。」

單位有兩間房,其中一間 Ken自己住,另一間想分租出來,記者入房間察看,只有二百呎,放了一張床及書枱,平平無奇,但 Ken竟索價一萬五千元。記者向該區地產代理查詢,該單位市值租金約二萬六千元。若由分租客硬食萬五元租金, Ken自己只需交一萬一千元租金而已, Ken真的想得完美!他不斷力 sell:「有會所證,豪宅會所可以任用。有泳池、壁球場、健身室。而且這裡去中環只要十分鐘啊。」其實最值錢的,是住在九龍站的「尊貴身份」!難怪記者參觀過後,已不斷有人向 Ken要求參觀;每月使萬多元能進駐九龍站,又點會唔渴市?

九龍站上蓋豪宅有大量租盤,但由於租金動輒五六萬元,租金較低的細單位較為渴市,有部分人更將房間分租。(張國慶攝)

有 banker將九龍站漾日居的二百呎套房分租,叫價高達一萬五千元,以豪華會所及身份象徵作賣點。(林志謙攝)

分租單幢樓 最值租

說到最值租,一定是貼近地鐵站的市區單幢樓,或設有會所的大型屋苑,漸漸形成商機。來到位於上環、在 PMQ商場對面的單幢樓匡景居,記者找到分租房的負責人 Jerry。他大方承認,單位是自己向業主承租後,再分租出去。來自浙江的 Jerry不斷強調單位抵租:「匡景居一般月租都要一萬五千元,現在八千五就租房給你,而且包水電。這個包水電的做法很具競爭力!」

記者參觀這個三百六十呎兩房單位,發現其中一間已有租客入住,更將其私人物品放在客廳霸位。另一間房擺放一張雙人床後,已無位置放衣櫃。 Jerry坦承自己轉租是為了賺錢,且一星期後已將房間加租至一萬元:「現時市場需求大,所以租金也要上調,而且可每個月續租,方便短期客人。」他不肯透露向業主交多少租金,但目前同類單位租金萬五元計, Jerry分租兩房出去,每月便可賺取差價五千元,密密做便密密賺,但風險是租客走數或租不出,便要白蝕。

綜合來說,資深投資者、科達集團主席湯君明分析,租金六萬元是分租賺唔賺的分水嶺:「因為分租一間房出去,你唔可以將房租提得太高,例如兩萬蚊,咁租客會寧願租一個獨立細單位。而租金六萬蚊以上嘅單位,如貝沙灣及太古城,面積千一、二呎,可能都係得三至四間房,就算每間房用一萬元分租,都補唔番條數!而且唔易搵租客,最慘係用到你殘!」而將獨立洋房逐間房分租,更不划算,除非可分層當村屋單位出租。相反,市值租金一至兩萬元的兩房單位,分租出去賺的機會最大。

大陸人 Jerry在香港工作,為了搵快錢,竟然租匡景居單位,再將兩個單位分租,保守估計每個單位一個月搵四千元。

匡景居單位不足四百呎,其中一間房的租客索性將傢俬放在客廳,霸埋客廳來用。(廖健昌攝)

鯉魚門村屋「搏大霧」

租盤渴市,有業主為了分一杯羮,竟將殘舊村屋間出一個「棺材房」分租,再以「向海度假屋」作招徠。位於鯉魚門馬環村海邊的一間村屋,業主親戚邱先生,在網上以「鯉魚門海景屋」作賣點吸客,再配以無敵鯉魚門夜景照片,且只限租給女生。但記者相約睇樓後,卻發現嚴重貨不對辦。雖然單位是向海,但已被其他屋遮擋視線,而且單位內非常殘舊,除了要和兩戶人共用廁所外,分租的房間,竟然只是可移動的屏風,在客廳中間分隔出來。房間一百呎不到,以床位連衣櫃組裝而成,房門也只是摺疊門,全無私隱可言。業主索價每月三千五百元,邱先生堅持說:「當度假屋租嚟玩吓都唔錯㗎!」

聲稱的海景度假屋竟然用鐵皮做屋頂,落雨時會發出噪音,甚有鄉村風味。(廖健昌攝)

鯉魚門騎呢度假屋,在客廳活動牆後擺放一個床架連衣櫃,就當成一個房間出租,房門從走廊左邊進入,房上面透風,完全零私隱。(廖健昌攝)

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