2017年5月4日 星期四

1間居屋養 3代 居屋 40年 [壹週刊 - 1417 - 財經] __,M1,

新一期居屋包括梅窩銀蔚苑及銀河苑,雖然位置偏遠,但坐擁無敵海景;定價由139萬元至255萬元不等,連同彩虹彩興苑一併推出,最終收到九萬份申請表,超額四 ...


新一期居屋包括梅窩銀蔚苑及銀河苑,雖然位置偏遠,但坐擁無敵海景;定價由 139萬元至 255萬元不等,連同彩虹彩興苑一併推出,最終收到九萬份申請表,超額四十多倍。

財經專題

1間居屋養 3代 居屋 40年

樓價高企,政府每推出居屋,都成為夾心階層的「救命繩」。早前最新一期居屋開售,包括「無雷公咁遠」的梅窩銀蔚苑、銀河苑,以及彩虹彩興苑等合共二千個單位,最終收到九萬份申請表,超額逾四十多倍;就連二手居屋,近月交投亦異常頻繁。

下有公屋,上有私樓,居屋是不少市民購買私樓的第一跳板。

不經不覺,距離香港第一批居屋誕生,至今約 40年。當時的何文田俊民苑,售價 14萬元,至今亦剛好升值 40倍。居屋無論是價錢、設計、間隔或入場門檻等,多年來已歷經變遷。但無論如何,只要你有賭一鋪入市並幸運抽中,一間居屋基本已可「養」三代,不少早期居屋業主都指,已達至無憂。

位於何文田豪宅區、旺中帶靜、環境清幽的俊民苑,屬香港第一代居屋,兼且不用補地價便可出售。屋苑提供千八個單位,面積介乎四百八十至近六百呎,適合一家四口小家庭。當年一個面積五百五十呎單位,只售十四五萬元,當時一個麥當勞漢堡包不用兩元。根據中原地產資料,在今年初,一個同樣大小的單位以五百八十三萬元成交,如果一手買家持有單位至今,升值約 40倍!

陳太是俊民苑的第一代業主,持貨力強,她坦言曾有出售念頭,除了因為單位價格升幅明顯,還想轉換環境。「我們有不少鄰居已經搬走,有些是移民,有些是搬走,而我們就住了這麼久。」不過她最終唔捨得。未遷入俊民苑前,她跟家人住在觀塘「雞寮」(即徙置區),直言:「環境不好﹗有機會便申請居屋。」她以十一萬元購入俊民苑三房單位,當時住了五至六個人,包括她家姑,供樓每月千多元,對於從事製衣、月入同樣只有千多元的她而言算負擔重,「當年徙置區也只是月租一百元。」

香港一向樓價高企,覓一個安身之所變得困難,有人更只能負擔到一個床位。政府推出居屋計劃,就是想騰出公屋給有需要人士。

1972年,時任港督麥理浩宣布「十年建屋計劃」,擬在 1973至 1982年間,為 180萬人提供有獨立設施的居所。圖為他 1977年參觀首期居屋的設計。

居屋「攪珠」儀式,決定了居屋抽籤者的命運。圖左為房委會資助房屋小組主席黃遠輝。(《蘋果日報》圖片)

圖為政府於 1979年推出首批一千五百個私人參建居屋的報導。

首批私人參建居屋包括油塘中心,於 1981年落成,由鷹君集團發展,提供約五百個單位,當時售價大約八至十六萬。

好彩上咗車

早年的香港,只要肯咬實牙關去捱,一般都能捱出頭,不如今日。陳太說:「現在回想也算好彩,有瓦遮頭,現在想要上車是真的好難好難。」「好彩」上車的還有她的子女,「而家每個也有一層樓六至七年前遷出,他們『好彩』,如果是現時,會『上唔到車』。」陳太斬釘截鐵說。她其中一名兒子,買了一樣在何文田、由政府推出的的夾心階層屋苑(夾屋)欣圖軒,已經免卻了後生一代住屋的煩惱。

住在俊民苑二十五年的高太,有能力為兒子買多層樓,但兒子卻嫌細。「他有一個兒子,一個工人,想要有套房的三房單位,現時入場費起碼千多萬元。」高太一家於九二年,以一百九十萬購入俊民苑一個三房單位,退休前從事會計的她,對數字特別深刻,「早一年樓價是一百一十五萬元,我遲了一年買!」現時單位只有她跟丈夫居住,兒子已遷出,不過仍是「無殼蝸牛」,她稱之前曾買入一個物業供兒子婚後居住,不過後來兒子想要大單位,便在外面租樓,「他的收入不算少,月入九、十萬,但儲來儲去那二、三百萬不知夠做什麼!買給他的樓又嫌細,那惟有自己『俾心機』﹗」高太還慨嘆:「我們五十後覺得有個『竇』是十分重要,年輕一代都覺得有個『竇』重要,但消費也同樣重要,時代不同。我們以前『慳慳埋埋』就得,現在是『無得慳』。」

陳太當年以十一萬買入俊民苑一個三房單位,未遷入俊民苑前,她跟家人住在觀塘「雞寮」(即徙置區)。

儘管何文田俊民苑至今升值不少,二手業主高太坦言沒有把單位售出的念頭,因為屋苑環境清靜和舒適,會住到百年歸老。

白表綠表點誕生

居屋大事年表

回帶至約四十年前,政府於一九七八年推出居屋計劃,協助中低收入家庭自置物業。第一期居屋有六個屋苑,包括觀塘順緻苑、何文田俊民苑、香港仔漁暉苑第一期、沙田穗禾苑第一期、葵涌悅麗苑及柴灣山翠苑,於當年二月接受申請,最低及最高售價分別也只是八萬至十六萬元。當時的單位一般有一廳及兩房或三房設計,最初只賣給兩類人士:一是全家總入息不超過三千五百元;一是公屋住戶,即今天我們所講的白表與綠表。

Facebook專頁「香港公共屋邨圖片集」創辦人梁瑋鑫( William),曾為興趣走訪全港所有公屋及居屋,他研究過,數十年來居屋設計不斷變化,就算是第一代居屋的六個屋苑,風格皆有不同,是非標準設計(即沒有固定模式)。當中最特別的居屋是沙田穗禾苑,因為該屋苑每三層樓才有一個升降機大堂,其他樓層就要以樓梯貫穿,有升降機直達的樓層,售價會較其他樓層貴廿萬。而穗禾苑位處沙田半山,空氣流通,採光度亦足。

居屋都有複式

後來政府為節省建築時間及成本,居屋都是「倒模式」興建,促成風車形、十字形等設計。「風車形」在建築學上,可以提供更多種類的單位,「兩房也會有大兩房或細兩房的選擇,但最大的問題是去水渠置於室內,可能出現難聞氣味。」到九十年代,最常聽見的居屋便是和諧式及康和式,「康和式是特地為居屋設計,三房特別之處是有套房,這是九十年代香港人生活水平的提升。」現時的新居屋,特別是二○一四年後落成,單靠外表已很難分辨是居屋還是公屋,這是因為需求問題,「本來都是作公屋用途,但轉為居屋,是最快可以提供最多單位出售的一個方法。對比三十年、四十年前的居屋,一看穗禾苑便明顯覺得不是公屋,甚至會以為是私人屋苑。」

樓齡愈長的居屋,反而更似在豪宅地段的私人屋苑,竟有露台在廚房外面。何文田俊民苑在愛民邨隔壁,可以共用社區及康樂設施;沙田穗禾苑規模及面積極大,形成自給自足的社區。其中觀塘順緻苑,更加是有複式單位的居屋,可由室內樓梯通往閣樓,全港獨家。

記者參觀其中一個複式單位,發現單位樓底極高,故可間多一層複式。上層通常是主人房連套廁,相當寬敞。順緻苑有二十四個複式單位,都設於樓宇頂層。實用面積介乎六百四十至七百呎,上層面積約二百呎。當年一個六百多呎複式單位,售價是十四萬元,今天放盤價達五百八十萬元,升值四十倍。而一個七百呎的複式,八十年代時只售十五萬多;由於市區複式極為罕有,三十多年後的今天價格已升至七百二十萬元。

觀塘順緻苑是全港唯一提供複式單位的居屋,屋內下層四百至五百呎,間隔實用,地方開揚,屋旁有樓梯通往二百呎閣樓。

順緻苑有兩種複式單位,實用面積分別是 645呎及 708呎,今天叫價是 580萬及 720萬元,較一般分層單位貴百幾二百萬。

原則閣樓有半身圍欄可看見下層位置,並設有通風窗,業主可在閣樓多間一間房連套廁。

第一期居屋包括沙田穗禾苑,實用面積介乎 411至 617平方呎,售價大約十至十六萬。單位間隔非常見使,實用率達八成。(《蘋果日報》圖片)

座落在山上的穗禾苑位置較「吊腳」,大廈樓齡達三十七年,外牆及大堂有點殘舊,業主正在商討大廈維修事宜,新買家可能要額外準備一筆維修費用。(《蘋果日報》圖片)

向上流轉趨勢

這麼多年來,部分居屋屋苑的位置仍然優越,享受的景觀及交通優勢跟私樓不遑多讓。例如筲箕灣東旭苑及馬鞍山錦泰苑,部分單位可看到無敵海景;而鑽石山龍蟠苑及藍田康田苑,入口已是港鐵站;何文田俊民苑及冠熹苑,就在現時人人稱羨的名校網。將軍澳寶盈花園有「將軍澳居屋王」之稱,甚至有游泳池、燒烤場、網球場等。

房委會資助房屋小組黃遠輝,小時侯住天后木屋區,十歲時跟家人先後搬到公屋柴灣邨及漁灣邨。居住十多年後,他在九五年以綠表、一筆過付款買柴灣居屋杏翠苑,供父母居住,脫離公屋階層,自己跟妻子則購買私樓另建安樂窩。由南豐新邨換樓到太古城,最後搬往鹿茵山莊。過往居屋被指是香港房屋階梯中層,是購買私樓的「跳板」,但黃遠輝指樓價高企下,能向上流轉是少有例子。「因為要補地價,一般要補地價三成是頗高,而且私樓的價格還要高。」但他補充:「居屋的出現是希望加快公屋流轉,再分派給有需要人士。不過,大家當然樂意見到有向上流轉的趨勢,一個社會應該是這樣的。」

第一期居屋包括柴灣山翠苑,提供的單位只有 374及 379平方呎兩款,當年售價是十萬至十一萬元。(林志謙攝)

2001年的政府宣傳片,介紹包括將軍澳寶盈花園在內的三個居屋,片段以海洋及漁港為主題,並以熱帶魚貫穿三個屋苑,看起來跟私人屋苑宣傳片沒大分別。

私人參建居屋愛蝶灣於 2001年落成,位置臨海,鄰近港鐵,二手成交呎價屢創新高。

90年代居屋多是康和式設計,單位有套房,地下大堂設計也較高雅。

五大呎價最高居屋

康山、富榮 霸佔售價最高居屋王

李卓人:居屋救咗我

二十多年前,前立法會議員李卓人一樣抽居屋,更坦言:「居屋救咗我。」當時,李卓人跟太太租住九龍城一個單位,業主一直加租至接近一萬。而李卓人還在非牟利機構工作,月薪一樣只有一萬多元!「太太說:『唔掂啦,要抽居屋試吓』。碰巧當時她在讀書,沒有工作,符合申請居屋的入息資格。」

最後李卓人抽中,還要是第一選擇,最後挑了大埔頌雅苑。提起舊居,李卓人多次指頌雅苑景觀優美,在松仔園對面,可眺望一片綠油油的風景。單位三房一廳,面積五百多呎,間隔實用,「好正!唔使點搞,我完全沒有改動間隔,純粹髹油漆,鋪地磚,成本也不是太貴。單位沒有窗台,間隔四方,沒有畸角位。」他們在頌雅苑居住大約五年,後來女兒在九龍區升學,便再改為租住外面的房子,居屋單位一直丟空,至十年前以八十萬元把其賣出。

今年初,頌雅苑一個同樣面積單位,以三百二十二萬元成交,對比九○年李卓人以約三十萬元買入,升值十倍。被問到有否後悔把單位賣得太早,李卓人只說:「算啦,不諗這些!如果我不賣居屋,也就沒有首期買樓。」他把賣樓款項作為美孚一個私人屋苑單位首期。「如果沒有居屋,我根本買不到樓。現在的人一樣,抽居屋似是六合彩中獎,起碼有自己的安身之所。」

撰文:王敬蓮

攝影:關永浩、梁正平

ed_bn@nextdigital.com.hk


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