2017年5月18日 星期四

湧入沙頭角禁區 瘋搶樓 [壹週刊 - 1419] __,M1,

沙頭角常住人口只有約四千人,當中以居住在粉紅色外牆的公屋沙頭角邨及彩色外牆的新公屋迎海樓為主。壹號頭條湧入沙頭角禁區 瘋搶樓安居樂業,近年成為香港人遙 ...


沙頭角常住人口只有約四千人,當中以居住在粉紅色外牆的公屋沙頭角邨及彩色外牆的新公屋迎海樓為主。

壹號頭條

湧入沙頭角禁區 瘋搶樓

安居樂業,近年成為香港人遙不可及的夢!其中上樓更是難上加難,除了因為住宅單位供求失衡外,癲貴的樓價,更令不少人的上樓計劃行人止步。

遠東發展( 35)最近在真正「行人止步」的沙頭角邊境禁區,推出罕有新盤「尚澄」;雖然開售呎價逾萬,加上要有禁區紙才能入票,但竟然一樣不乏捧場客。

事實上,政府近年不斷釋出禁區土地,不但令沙頭角周邊範圍有價有市,就連禁區內的物業呎價亦節節上升,區內的唐樓單位樓價,在短短六年間,已經爆升四五倍。

本刊記者在禁區直擊,有人早在九個月前已開始部署租住沙頭角,以取得禁區紙換取買樓機會,實行殺入禁區瘋搶樓。

本刊記者在過去兩個週一,經沙頭角居民協助,成功申請進入沙頭角禁區範圍視察。雖然沙頭角在香港境內,但進入該範圍卻手續繁複,要先由禁區內居民作擔保,以探訪為由向位於上水警署旁的邊境禁區許可證辦事處,申請一張俗稱「禁區紙」的臨時許可證,有效期為四日。

每天只可擔保三人

記者在前往禁區當日早上九時,在上水警署排隊,遞交表格及身份證等資料後,等待約一小時終完成手續。不過,若果未能搶到頭幾位登記,便隨時要等幾小時、甚至花半天才完成辦證手續。此外,每位沙頭角居民每天最多只可擔保三個人,而辦事處逢週六、日及公眾假期均會休息,無法處理申請。

其實,隨着政府自二○一二年分三階段釋出禁區土地,現時邊境禁區只剩下約四百公頃範圍,當中只有沙頭角禁區有人聚居,並成為沙頭角墟這個「市中心」,實際面積只得約半個維園大小,不用一小時已經可以走完。

沙頭角近期備受關注,全因遠東發展上月尾在沙頭角推出新盤「尚澄」,這是禁區內十七年來的首個新盤。與此同時,房協轄下沙頭角全新公屋項目「迎海樓」亦在近期陸續入伙。兩大項目的同一特色,是位處臨海位置,坐擁無敵海景。

由於尚澄的地契限制,樓盤買家必須是持有俗稱「 R證」的禁區居民。上週五,本刊記者到尚澄位於粉嶺的示範單位參觀,經紀得知記者沒有 R證,立時直言:「你哋的確遲咗喇,好多人大半年前知道有呢個盤,都入咗去搵定租盤,以我哋所知,入面而家冇晒租盤;你估我哋有生意唔想做?我哋試過有同事打俾入面啲人,問有無租盤,都唔成功。」他愈說愈無奈:「其實好多市區人嚟睇樓,都好想買,但因為冇辦法租到樓,我哋惟有 sell佢第二啲盤。」

位處邊境禁區內的沙頭角新盤「尚澄」,因受地契限制,只供擁有 R禁區紙人士購買,由於呎價較市區低,吸引不少區外人扭盡六壬到區內上車。

沙頭角位於香港邊境禁區內,入口設有警崗,居民、訪客或車輛出入,均需經過警員檢查。

租樓換禁區紙 再買樓

事實上,沙頭角區議員溫和輝接受本刊訪問時亦表示,早在尚澄未開售之前,區內已經「多咗人租樓」。他指,早前區內四周貼滿地產公司徵收租盤的傳單,就連住戶信箱亦塞滿誠徵放租單位的單張;亦有地產公司以超級市場現金券作招徠,吸引區內業主放租。「凡業主委託本公司放售出租沙頭角禁區內物業,均可獲得超市$50現金禮券乙張。」溫和輝引述傳單資料說。

溫和輝向記者解釋租盤渴市的原因:「梗係啦,而家個新盤嘅賣地條款講明要有 R禁區紙嘅人先可以買;其實呢個問題唔難解決,只要搬入嚟租個地方住,變咗呢度住戶就可以買喇。」

不過,沙頭角禁區內可放租的單位數目有限,目前區內租盤幾乎被搶光,「見一個即冇一個」,有地產代理更透露,有客人為購買尚澄,早在九個月前已經部署。「過往有啲客人,佢知道有個盤嚟緊會賣,早喺半年前或者九個月前,喺嗰度租單位。」據了解,現時區內住宅呎租大約十元,不過盤源緊絀。

搬進沙頭角的李以強說,沙頭角樓價近年升幅可觀,他自住的千呎唐樓單位也升值數倍。

遠東發展旗下沙頭角樓盤「尚澄」,呎價逾萬元,有經紀坦言,由於有售賣限制,所以不少銀行拒絕提供按揭。

村民出入沙頭角,除了自駕外,還有專線小巴和巴士,但車站只有一個,就在區內中心位置。

樓價五年升四五倍

早在五年前搬入沙頭角的李以強亦指,他認識最少三位朋友,都是在近半年特意租住沙頭角單位,以取得居民證,再買入尚澄單位自住。他直言,雖然沙頭角禁區內的樓盤交投疏落,但禁區內的樓價,在近幾年不斷爆升,樓價已經翻了幾番。

以區內另一個有十八年樓齡的樓盤「順隆花園」為例,當年開售時呎價只是二千元,但翻查屋苑買賣記錄,去年底,一個實用面積約七百八十呎的單位卻以四百二十八萬易手,實用呎價約五千元。到近日,該屋苑一個建築面積近千四平方呎的單位,叫價竟達一千七百萬元,相當進取。

另一參考例子是區內的唐樓,五百呎左右單位○九年買賣價為六十九萬元,至一五年升至一百三十萬元,現時叫價已接近四百萬元。李以強亦不諱言,他五年前搬入沙頭角時,本來是打算半退休並享受寧靜生活,所以便以九十五萬購入一個千一呎唐樓單位連天台,但想不到在無心插柳下,樓價竟然在短短幾年間升了四五倍。

此外,區內租盤租金升幅一樣驚人,一個四百平方呎單位,三年前月租只需三千元,但現在隨時要接近五千元;七百平方呎村屋單位連天台,更開價月租八千元。

李以強還指,由於近年政府釋放了不少禁區土地,禁區閘口外的丁屋落成量,近期亦有增長,意味有更多人將搬到附近居住,加上興建中的蓮塘口岸,將會令沙頭角一帶更為興旺,所以他亦估計沙頭角未來樓價升幅更為可觀。

尚澄開價不便宜

其實,位於禁區內的新樓盤尚澄,開價並不便宜,追貼粉嶺市區價,開售呎價平均逾萬元,當中最平單位實用面積只有二百七十七平方呎,售價扣除發展商提供的優惠後約二百六十萬元;最貴單位折實後,作價則要九百五十萬元,實用面積為近六百平方呎連過千平方呎天台及一個五十平方呎的平台。

至於管理費方面,由於屋苑設有會所,管理費亦相當「揦脷」,發展商估計每呎要四至五元,意味最平一戶管理費,每月也需近一千四百元。

不過,尚澄仍受一定追捧,發展商推售的一百一十伙,截止本週一,已賣出四十四伙,發展商指九成屬區內客;但據悉,今次買入尚澄的大多數買家,亦包括一班長年居於深圳沙頭角、但又擁有香港身份證及 R禁區紙的「深圳沙頭角人」。

「買樓住嘅人,可以話俾你知一樣嘢,大部分嗰啲係大陸入面嘅沙頭角人,佢哋有身份證,亦都有 R證,嗰啲譬如係沙頭角嘅,中英街附近嗰啲,比較多啲(買)。」沙頭角塘肚村村長張鈺麟說。

翻查資料,英國在一八九八年與清政府簽訂《展拓香港界址專條》後,沙頭角自此一分為二,一邊是「華界」屬內地管轄;另一邊「英界」就屬香港範圍。及至約五十年代,香港沙頭角才被香港政府列為香港邊境禁區。

房協剛落成的公屋「迎海樓」,樓高五層、極低密度設計,鮮色的外牆充滿歐陸風情,由於只供領有 R禁區紙居民申請,人數不多,有居民往往一申請便成功上樓。

公屋價錢,豪宅享受,迎海樓坐擁廣闊壯麗無敵海景,秒殺不少天價市區樓。

深圳沙頭角人入市

隨着內地經濟起飛,加上近年深圳不停收地發展,不少深圳沙頭角人因此富起來,「而家深圳嗰邊沙頭角收田收地收得咁勁,嗰邊嘅居民相對富裕咗起嚟,香港呢邊嘅沙頭角,買番間屋亦都好正常,投資或者自住。」張鈺麟續稱。

他指,近年深圳單位呎價急升,與香港樓價距離拉近,不少深圳沙頭角人早想在香港置業。「而家深圳沙頭角發展得好緊要,嗰邊嘅樓價都唔平,都要八萬幾九萬蚊一平方米,嗰邊都賣咁嘅價錢,香港賣萬幾蚊,喺佢哋心目中嚟講,基本上唔係叫貴。」

本刊記者參觀尚澄示範單位當日,便遇上一對區內換樓客何氏夫婦,兩人現居於沙頭角邨公屋,日前以約四百萬元購入尚澄地下連花園單位自住,但兩人透露,有深圳鄉親亦趁機入貨,「佢哋而家好有錢㗎,好似我啲鹽田嗰啲兄弟,舊年因為大陸收地,每人賠咗一筆;我大姨媽喺大梅沙,因為收地送咗層九百平方嘅樓俾佢;有啲深圳一線嘅村仲勁,同歡樂谷合作後行股份制,村民每人每年分到八十萬人仔,係每年喎,你諗吓如果一家五口,咁多錢,仲使咩做嘢……香港有樓買,質素又好、又有保證,呢啲價錢對佢哋嚟講咁平,梗係買。」

不過,區外人想殺入沙頭角搶樓,其實亦存在一定風險。有經紀便私下提醒記者,若果買尚澄倒不如買位於古洞、由恒基發展的另一個樓盤「高爾夫•御苑」。

沙頭角唐樓租盤現時一盤難求,被區外人「見一個掃一個」。

沙頭角禁區內設有小學及幼稚園,但採訪當日碰到的學生,全部都是操普通話。

中英街是沙頭角「禁區中的禁區」,屬港深共同管治範圍,就算是沙頭角居民都未必獲發可進入中英街的禁區紙。(《蘋果日報》圖片)

「你知唔知其實好多大行唔造(尚澄)按揭,以我所知只有中銀可以做,其他大行好似滙豐、渣打、恒生都唔做。」

他更說:「(恒基)呢個盤都只係四百萬,雖然俾尚澄貴少少,但始終唔係禁區,租賣俾任何人都得,回報一定好過尚澄,又唔怕冇銀行造按揭。唔少想買尚澄嘅市區人,因為唔合資格,最後都買咗呢個盤。」經紀說。

禁區生活猶如受城管

要進入沙頭角禁區,除了駕車外,亦可以選擇乘坐專線小巴或巴士,前者約十分鐘一班車,由上水站開出,經聯和墟後直入禁區,全程收費九元,車程約需三十分鐘;後者每十五至三十分鐘才一班車,路線同樣由上水站開出,經粉嶺入沙頭角,收費為七元五角,但車程較小巴多近一倍,約一小時。不過,無論坐哪一種交通工具,在進入禁區前,警察都會上車逐個檢查乘客的禁區紙。

記者找到不願接受訪問的村民擔保進入禁區,但他一再提醒記者要低調,相機鏡頭不可指向中英街,以免招來警察查問。當日採訪時,更不時有人查問記者身份,更着記者不要拍攝,擔心被攝入鏡會招惹麻煩。擔保人更坦言,警方有權要求探訪者只在擔保人的住址附近活動,「你話探訪咋嘛,所以唔可以離開屋企太遠。」

沙頭角禁區,明明是在香港境內,但這種處處受制的生活,實在猶如深圳的城管。

禁區內究竟有啲乜?

邊境禁區縱然未至於與世隔絕,但畢竟出入有一定不便,究竟區內的設施是否足夠?

沙頭角墟市除了熟食中心,「市內」還有兩間食肆,但其中一間只營業至下午約四時,另一間則有提供晚市至晚上九時,換言之,消夜肯定要食自己。至於購物方面,區內有惠康、亦有百佳及屈臣氏,但售賣的貨品種類遠少於禁區外分店;街市則只售賣乾貨,裡頭沒有新鮮蔬果出售,魚檔則只在早上開門。

禁區內有一間幼稚園及兩間小學,另外,亦有人經營補習社,但採訪當日所見,區內絕大部分學生都是操普通話。至於社區設施如籃球場、圖書館、社區中心、郵局等,亦一應俱備,而區內亦有雜貨店、報紙檔、水電維修鋪,甚至中國銀行,不過均屬「蚊型」規模。

沙頭角禁區內另一特色,是擁有全港最長的碼頭——沙頭角公眾碼頭,寥寥可數的街渡,穿梭來往同屬禁區範圍的沙頭角海內村落與小島,故此只有持禁區紙人士才可乘搭。

其實,跟沙頭角一渠之隔的中英街,亦有不少店鋪;在過去,不少禁區內居民會專程去中英街買餸,但根據法例,不能帶生肉「過關」返回香港。而且,據了解,新搬入沙頭角的居民,警方批出的居民證,現時已經不能自由進出中英街,「大概一四年十一月左右,係佔中之後啦,再出嘅居民證都有個 1字(即不能進入中英街)。」知情人士說。

港府規定沙頭角樓宇高度不得高於六層,與一街之隔的深圳形成巨大差別。

沙頭角公屋 一入紙即上樓

現時香港公屋輪候冊約有超過十四萬宗申請,要等上樓,起碼要等五年,不過,原來在沙頭角禁區內的居民,想上公屋,是「抽籤」而非「輪候」。

由於沙頭角的地理位置特殊,持有禁區紙的港人,可以「兩邊申請」,既申請市區公屋,亦可同時選擇排「另一條」沙頭角隊,申請上樓。

以今次推出的迎海樓為例,有以往一直輪候市區公屋的居民坦言,在市區輪候公屋多年,一直全無音訊;但迎海樓推出後他隨即入紙申請,結果竟即時「抽中」;亦有新移民在沙頭角租屋後,取得 R禁區紙並入紙申請迎海樓,同樣一擊即中。

「我哋仲要係後補都抽到。今次(迎海樓)有五百個申請,一百個單位俾我哋抽,即係比例一比五,成功率梗係高啦。」成功獲派迎海樓公屋的陳先生說。

撰文、攝影:時事組

插圖:詹震寰

news@nextdigital.com.hk


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