2017年5月4日 星期四

陰宅大孖沙發財 $240萬賣龕位 [壹週刊 - 1417] __,M1,

據骨灰龕代理介紹,龍山寺背靠山丘、左右有溪水流淌,形成「羅漢披袈裟」、「玉帶圍腰」格局,風水甚佳。壹號專題陰宅大孖沙發財 $240萬賣龕位香港的住宅樓 ...


據骨灰龕代理介紹,龍山寺背靠山丘、左右有溪水流淌,形成「羅漢披袈裟」、「玉帶圍腰」格局,風水甚佳。

壹號專題

陰宅大孖沙發財 $240萬賣龕位

香港的住宅樓價貴絕全世界,港人平均要十九年不吃不喝、零消費,才有機會上樓。一生為樓奴,死後亦難覓安身之所,公營骨灰龕位往往要等四、五年,慘過排公屋,私營陰宅則動輒索價幾十萬,窮人止步。在香港,地產霸權超越生死,絕望再延伸。

政府就私營骨灰龕場設立發牌制度,原意為保障消費者權益。《私營骨灰安置所條例草案》獲立法會三讀通過前夕,本刊發現現時屬「表一」,即已符合規劃和土地規定的私營龕位已瘋狂加價。由一班鄧姓原居民經營、位於粉嶺的龍山寺,售龕位如售豪宅,按樓層分級數,最貴雙人龕位達二百四十多萬,貴過同區居屋,上月中才加價兩成,但職員講明將隨時再加,並且「冇底線」。老闆之一的北區區議員鄧根年接受本刊訪問,揚言一切只看供求,「自自然然個價就好似買樓咁囉。」

其他分屬「表一」的私營龕場,如「殯儀大王」馮成搞的寶福山,及金象苑泰國菜館老闆娘徐美琪的善緣,通通水漲船高,變身陰宅界大孖沙。不過,原來屬「表一」亦不代表百分百獲批牌照,現時趕緊「入市」的小市民,小心「上錯車」。

龍山寺六樓的臨天閣,龕牆正前方是落地玻璃,開揚山景一覽無遺。

有骨灰龕界「凱旋門」之稱的龍山寺,位於粉嶺龍躍頭鄉,毗連流水響、鶴藪一帶郊遊勝地,依山傍水,遠離繁囂。這裡本來只是一間破爛庵堂,三十年前「豪裝」成金碧輝煌的龕堂,食正陰宅市場供不應求的水路,頓時山雞變鳳凰,聲價百倍,成為今日炙手可熱的龕場。記者上週以買家身份向骨灰龕代理查詢,對方指近期龕位市場非常活躍,有人擔心正式發牌後價格再提升,又或者為避免發牌後更難「上位」,都有意趕「入市」:「淨係呢個(四)月都賣咗起碼幾百個位。你預再開番(龕位買賣)你都買唔到,因為要用嗰啲人都個個排隊啦。」

靚位二百萬 與名人為鄰

被問到骨灰龕生意是否利潤豐厚,龍山寺有限公司股東鄧根年未有正面回應:「嗰啲係商業上嘅嘢。」他聲稱沒有參與龍山寺的日常運作,亦不清楚賣出多少龕位。(林金展攝)

代理其後陪同記者到龍山寺睇龕位,並由寺方接待人員駕駛七人車接送。到步後,寺方人員隨即拿出一疊猶如新樓價單的價目表,更把龕位如和牛般分等級,由 B3、 B2、 B1到 AAA+2、 AAA+1、 AAA+*共廿五個等級,由低至高顯示龕位價格,最貴的 AAA+*六樓雙人龕位,盛惠二百四十多萬元,這個價錢,幾乎可以在同區買到一個私樓細單位。價目表右下角顯示,這是今年四月十二日的新定價。龍山寺人員透露,過往龕位加價都是「冇定期」、「冇底線」,譬如早兩星期就一下子加了兩成,「有啲位由四十幾萬,上到五十幾萬。」即使草案通過之前買位有風險,龕位依然有價有市,「趕尾班車買埋囉,如果唔係第日都加價。」

由於龍山寺屬於「表一」,代理和寺方人員似乎都「坐定粒六」,記者追問假如最終失落牌照呢?話音剛落,寺方人員就答:「呢種假設,同假設嗰度起機場冇分別。」代理更揚言:「表一根本係 99.8%(獲發牌), 100%冇人敢講。唔使擔心嘅,佢已經係符合晒城規,冇霸官地,合乎土地用途。」

原居民五千蚊租太公地

龍山寺共有七層高,寺方人員先帶記者參觀景觀和裝修都最靚的六樓「臨天閣」,「呢個景就最靚,但今日大霧,睇唔得遠,本身一層一層(山巒),望得遠啲。如果平時陽光普照就好靚㗎。」望住窗外開揚山景的,就是一幅鍍金的牆,一格一格排滿龕位,每個龕位不足一平方呎,細過公眾泳池更衣室的儲物櫃。「呢度有啲出名嘅人、有錢佬,擺親呢度都非富則貴。」他隨即望向中央位置林百欣夫婦的碑石,那兩個相連位據稱價值約四百萬元。

龍山寺原名龍溪庵,早於明朝建成,至今有逾六百年歷史,乾隆年間重修後,香火鼎盛,但因年代久遠,變亂失修,而變成一片頹垣。一批以鄧姓為主的龍躍頭村村民八七年成立「龍山寺有限公司」,集資重修庵堂,正式易名為「龍山寺」,並開始存放骨灰龕。公司股東包括曾任政協委員、北區區議會主席及新界鄉議局委員的鄧國容,以及現屆北區區議員鄧根年。

龍山寺地皮的業權其實由鄧氏原居民的「龍溪庵」持有,即是「太公地」,以鄧國容為首的龍山寺有限公司只是租戶。雙方八七年簽訂的租約顯示,租期為六十年,龍山寺有限公司九○年起首五年須向龍溪庵繳付象徵式年租五千元,其後每五年加二千五百元。若果龍山寺繼續依照該契約條款續租,現時一年的租金才一萬七千五百元,這個價錢要在寺內買半個龕位都有困難。一直擔任龍山寺寺監的鄧國容,本身亦是龍溪庵司理,有業主和租客雙重身份,一人打通脈絡。

《私營骨灰安置所條例草案》三讀前夕,龍山寺價照加、位照賣,圖為今年四月十二日修訂的價目表。最貴一個 AAA+*逾$240萬。不過,草案通過後,未領牌照的龕場不能安排骨灰上位,龍山寺職員稱,已買龕位者可以暫時存放於臨時供奉堂,寺方會早晚上香。

佛教寺廟龍山寺,樓高七層,有「七級浮屠」之意,寺內供奉多尊觀音及佛像,包括地下大殿的千手觀音,莊嚴肅穆。

「搞龕場等於賭大細」

搞骨灰龕場似乎本小利大,股東鄧根年卻說:「同賭大細差唔多咋喎。幾十年前,你會唔會睇好一定賺錢、有回報?幾十年我諗你收息都唔少錢啦,係咪呀?仲要搏喎……(初時)我冇信心㗎,我俾意見話,如果你做得成,係天方夜譚。」記者問到早期投資額,他卻答不出確實數字,「幾千萬就實要啦,使唔使一億就唔係太清楚,呢個係成三十年前嘅事。」「初頭嗰間係一個廟,破爛咗嘅廟……嗰度咁僻嘅地方,路都冇,成個山林、樹林咁,我哋去睇都係『捐』入去。」到龍山寺落成,鄧根年聲稱自己「跌眼鏡」,「我話我啲老友記、拍檔好嘢,夠眼光,而且肯去做,各方面又配合得到。」

舊庵堂翻新變成黃金屋,亦非一帆風順。二○○三年城規會及規劃署指龍山寺不能經營骨灰龕,雙方一度拉鋸。到○七年,規劃署發出最後通牒,要求龍山寺在該年十月十日起停售龕位。據悉當時有鄧姓同宗甚至龍山寺股東,都對鄧國容的做法感到不滿。鄧國容於是請大律師研究土地條例,準備與政府對簿公堂,民政事務署此時介入調停,龍山寺其後入紙向規劃署申請經營靈灰安置所,同年底獲許可,最多可經營一萬七千六百三十二個龕位。發展局一○年開始公布地政總署及規劃署已獲悉的私營骨灰龕的資料時,龍山寺已經名列「表一」。現時龍山寺內,電梯口的當眼處,仍然貼出一份由規劃署發出的信件,證明龍山寺存放骨灰龕「不再構成違規發展」,向準買家派定心丸。

名人搞骨灰龕

金象苑泰國菜館老闆娘徐美琪

善緣

善緣由六旬富婆徐美琪創辦,她長袖善舞,活躍於公開活動,近年迷上拉丁舞,一度與藝人黃長興傳緋聞。

位於屯門青山村、有五千個龕位,由人稱「慈善舞后」的徐美琪在○九年創立。徐○八年底以一千二百萬元買入有關地皮,隨後向城規會申請作靈灰安置所用途,有指她得到曾任地政總署的資深測量師蘇振顯相助,成功獲批。

徐美琪食髓知味,其後再向城規會申請將位於葵涌永立街二至六號、逾八千平方呎的工業用地,改劃成「其他指定(靈灰安置所)」,擬建廿一層高的工廈龕場,提供多達五萬個龕位,最終獲城規會有條件批准,規模需縮減一半。

新世界集團主席鄭家純

雲浮仙觀

鄭家純叔父鄭裕偉及妹夫杜惠愷任董事的公司,正持有「表二」龕場雲浮仙觀。

元朗流浮山雲浮仙觀,原本由雲浮仙觀有限公司持有,八七年被銀行清盤後,被光賢有限公司以七百七十五萬元買入。光賢的董事,正是新世界集團主席鄭家純的叔父鄭裕偉及妹夫杜惠愷。雲浮仙觀現有二千個獲批准的龕位。

據悉新世界早就看好骨灰龕市場,新世界的新界御用收地專家林艷琼,更於九二至九七年間,先後出手收購雲浮仙觀附近的五金廠、車廠地皮,並向城規會申請改劃以興建廟宇。

老闆進身富豪

龍山寺由「違規發展」到攞正牌入「表一」,水鬼陞城隍,龕位由最初的數萬元一個,賣到今日逾百萬計,若將來再下一城,獲發牌照,可料「錢途」無限。鄧根年亦指:「真係通過表一,又過咗政府(發牌委員會)個把關,即係認同(龍山寺)呢樣嘢啦,我諗在商言商,都係合情理咁樣做法。」記者追問,言下之意是否加價?他答道:「我又冇講呢樣嘢加唔加價。係供同求嘅問題,係咪呀?市場係大嘅,本身資源係有限制、少嘅,自自然然個價就好似買樓咁囉。」

不過,龍山寺始終是太公地,一旦日後有業權爭拗,近兩萬個先人靈位豈不成為磨心?鄧根年答得輕描淡寫:「有啲爭拗(發生)過,呢個都好正常,你知圍村整嘢,尤其是太公嘅嘢,當然好多人有唔同意見,有啲人就眼光淺,有啲就眼紅嘅,樣樣都有啦。我諗一個圍村咁多人,咁多人有份嘅嘢,梗會有啲事發生。」

鄧根年多次表示不清楚龍山寺營運方面的事,並叫記者向龍山寺的話事人鄧國容查詢,不過本刊一直未能聯絡到後者。

翻查鄧國容的資料,可見他一直生財有道,鄧早年出售丁屋牟利,其後進軍陰宅市場,○九年甚至計劃將骨灰龕生意搞上市,當時更揚言龍山寺和另一個他投資的龕場「黃帝祠」資產值合共四十億元。賺生人錢又發死人財,鄧國容九七年已有能力以一千七百多萬元,買入大埔鹿茵山莊一個豪宅及兩個車位,他現時亦在新界擁有多塊地皮。

○六年本刊記者就龍山寺問題,向龍山寺寺監鄧國容查詢,他當時拒絕回應提問。

善緣位於屯門青山東面山腳,佔地約六百五十平方米,由兩座三層高的半獨立式屋宇組成,提供五千個龕位。

搭纜車拜山

現時「表一」的龕場,多是由宗教團體營運,除了龍山寺屬私人經營,另一大規模的私營龕場就是位於沙田的寶福山,近日有代理在網上放售三個以上的一手相連龕位,叫價逾三百四十萬元,體積細小的陰宅,價錢比得上陽宅,令人為之嘩然,香港的土地問題,超越生死。

記者日前到寶福山實地了解,龕場依山而建,設有登山電梯、升降機及纜車,硬件設備堪稱豪宅級數。入口處豎立了一大塊廣告牌,內容只是一封伍李黎陳律師行○六年發出的信件,確認地契准許寶福山作骨灰龕安置所用途,不用硬銷,有此「批文」,彷彿已成保證。寶福山營業部職員向記者提供一份價目表,平面圖上近百個龕堂都被打上交叉,僅餘三個堂仍有龕位出售,單人位連管理費及律師費由十三萬起跳,到三十幾萬不等。有業界人士透露,寶福山有意收起部分龕位,留待草案通過後待價而沽。

佔地一萬平方米的寶福山地皮,八七年底由高餘發展有限公司以七百萬元,向中國海外旗下的佳和地產購入。高餘的董事及股東,有人稱「寶福山殯儀大王」的馮成。他年輕時混過江湖,跟沙田的水房分支和勝義等人士熟稔。一直有傳寶福山是賭王有份搞,高餘其他董事更包括澳門賭王何鴻燊的左右手蘇樹輝和禤永明,以及中共元老葉劍英之孫葉新福。馮成與蘇、禤、葉同為另外三間公司的董事,關係密切。

標榜地契容許作骨灰龕安置所用途的寶福山,現時繼續賣龕位,不過職員就答不出在發牌前的「真空期」,骨灰不能上位的應變方案。

現年六十三歲的「寶福山殯儀大王」馮成,早年由大陸偷渡來港,做過手錶生意,又曾在江湖上打滾,八十年代開始涉足殯儀業。

由馮成、蘇樹輝、禤永明、葉新福等人任董事的高餘發展有限公司,○五年曾就寶福山地皮補地價逾七億元,名正言順搞骨灰龕生意。

死者安身難

龕位供應不足有排等

《私營骨灰安置所條例草案》即將三讀通過,隨後政府將成立發牌委員會,所有私營龕場在政府刊憲開始,不可買賣龕位,直至獲發牌照。事實上,全港私營龕場,將面臨一場大洗牌,以為「坐定粒六」獲發牌的「表一」亦可落空,事關除了土地用途,發牌委員會亦要研究申請者租約是否穩陣等。香港福位商會副會長、前立法局議員梁錦濠指,發牌後消費者買到的龕位將有百分百保障,預期龕位價格將進一步升超過百分之五十。

梁錦濠又提出,停售龕位的「真空期」預料長達十八個月,他以一年四萬六千死亡人數及四萬三千火化數目推算,「真空期」內,將有五至八萬份骨灰需要上位,但按草案的內容,在一四年六月十八日至刊憲日期間買入的龕位,在「真空期」都不能上位,有關安排有違消費者權益。「幾時過身無得揀㗎喎。如果有老人家喺呢段時間過身,冇得上位點算呢?唔通擺屋企?」龍山寺表示,到時將有臨時供奉位置予受影響的客人。

骨灰龕位供不應求的問題,已存在超過十年,香港人在生買不起樓,死後無龕位安身,有龕位者亦可能不能上位。土地問題之苦,香港人受夠了。

撰文:吳婉英

攝影:李育明、胡智堅

資料:資料組

news@nextdigital.com.hk


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