2017年6月15日 星期四

20%業權強收 香港土地搶奪戰 市建局絕招撼大陸佬 [壹週刊 - 1423] __,大陸,中國,M1,

這排舊唐樓伙數少,收購成本低,重建後如後面華懋的寓•弍捌,二手價都要萬四元,絕對有水位賺錢,附近這類唐樓已買少見少。(林志謙攝)封面故事20%業權強收 ...


這排舊唐樓伙數少,收購成本低,重建後如後面華懋的寓•弍捌,二手價都要萬四元,絕對有水位賺錢,附近這類唐樓已買少見少。(林志謙攝)

封面故事

20%業權強收 香港土地搶奪戰 市建局絕招撼大陸佬

香港的搶地戰,無日無之,最出其不意的一場,在市區長沙灣的一排唐樓。

這場戰役的矚目處不在價值,在於出招之絕。市建局公布收樓之前三個月,有神秘財團「洞悉」天機,竟密密掃貨。由於所收單位正在地盤中央,雙方展開一場角力戰,財團獲中國銀行借出六億元,軟硬兼施,既指市建局爭食,又放聲氣願合作重建。

處於被動的市建局反手出招:申請《土地收回條例》強收單位。市建局在該項目,部分號數其實只收得兩成業權。市建局亮出尚方寶劍有勝無敗,但有業界人士揣測,政府會否因缺地而頻頻「出劍」,令業主毫無保障?

這一排唐樓位於長沙灣東京街和福榮街交界,涉及十三個街號,位置優越,鄰近港鐵站。而且正好是街角的大單邊位,呈「 L」形,是每個發展商心目中的肥豬肉,估計重建後有十萬呎樓面,最少可套現十五億元。記者在現場視察,這排唐樓雖然外觀殘舊,部分磚牆外露,但內裡樓梯等保養良好,除部分單位被間成劏房,仍有少量住客留守居住。

其中今年八十三歲的余伯,仍住在福榮街 240A號,見證着這場土地搶奪戰。他說先由一個神秘財團插旗開始:「佢哋上來敲門,話出每呎七千多元收購我個單位,咁我咪同佢簽出售同意書。過咗無耐,市建局先來,話出每呎九千幾蚊。」余伯其實未能將單位售予任何一方,事關單位原是由他姑姐持有,於八十年代他向姑姐購買,辛苦供了十多年,臨近供斷時,已移民加拿大的姑姐不幸離世。當時單位沒有轉名,余伯雖然已經在單位住了幾十年,但業主身份暫仍未被確認。

市建局主席蘇慶和(右)一向被詬病只顧賺錢,更說過市建局都是發展商之一,然而這個「發展商」卻不需要收夠八成業權,可以隨時以《土地收回條例》收樓。(《蘋果日報》圖片)

代理人陳先生斥責市建局失職,沒有查清楚有沒有財團開始收樓,事後亦不收手。

目測已見到外牆剝落,露出磚牆,加上多個單位被改建成劏房,內部結構亦會受影響,確是有盡快重建的必要。(廖健昌攝)

舊樓位置圖

攻防戰揭幕

記者翻查買賣記錄,發現較市建局捷足先登,主要是三個姓譚的兄弟姊妹,另有一人姓趙。根據往績,他們的「腳毛」曾出現在已拆卸重建的九龍灣啟德大廈,以及茶果嶺村等,反映早有前科。一二年底至一三年二月,他們在該排長沙灣唐樓,合共購買了十四個單位。其中在福榮街 240號、 240A號,兩個號數,更佔了四成業權。由於這兩個街號正位於「 L」形的中央。巧妙地取得這個項目的心臟位置。

一三年三月,市建局宣布重建該位置的計劃。有前市建局高層指,在該局宣布重建前幾個月竟有人大手掃貨,相當巧合,「我懷疑早已經洩漏了風聲,但內鬼唔易捉。」無論如何,市建局給予公眾兩個月時間提出反對計劃,譚姓業主指責市建局與私人發展商爭飯食,更與市建局討價還價,指他們會嘗試收夠八成單位再強拍,希望將這塊肥豬肉搶回手中。

王新興集團過往曾以 1.6億買入灣仔杜老誌夜總會的舊鋪,一○年以 4.5億轉售資深投資者台灣張,勁賺 2.9億。

余伯沒有業權在手,市建局成功收樓後,未必能獲七年樓齡的賠償。

攻防戰時序

第二輪搵靠山

同年八月,他們搵來了大靠山,增強實力與市建局對撼。譚姓業主與一間註冊地址在中國廣州的公司,簽訂了重建該項目的合作備忘錄。持有這家廣州公司的股東叫達洋控股,一四年二月,中國銀行證明該公司有達 6.1億元的信貸。這家達洋的股東王德雄和王德財,是紮根內地地產商王新興的家族成員。另外,王德雄是內地聯華超市( 980)非執董。聯華超市近月更獲阿里巴巴收購一成八股份,成為第二大股東。

據知,兩人小時候隨家人居於長沙灣元州街唐樓,並自設幾百呎山寨毛衫廠王新興,八十年代漸見規模,便回家鄉潮陽設廠,發展至全國有逾十間廠房,集團二千年開始轉型搞地產,於深圳、上海、北京都有地產項目,在廣州建有萬菱廣場,亦是一統九龍灣啟德大廈業權的發展商。

據熟悉王家的商界人士說,家族大哥王德渭活躍潮州商界,負責對外聯繫及管數;集團行政總裁由只有小學學歷的二弟王德雄擔任,兼任上市聯華超市非執行董事,女兒王惠貞近年由商界轉戰政界,廣建政商人脈,曾與李嘉誠好友周凱旋同任廣西政協常委。

2大收地奪命符

政府引用收回土地條例部分事例

王德財○八年曾向牛池灣村埋手,打算收購重建。不過事隔多年,暫未見有突破性進展。

亮出尚方寶劍

王家二千年開始積極拓展國內房地產項目,持有大量內地物業,包括樓高三十七層的廣州萬菱廣場。

雖然財團實力雄厚,但市建局亦不妥協,反駁財團沒有確實時間表,而且市建局重建開價更高,又有更好安置,更合乎「公眾利益」。這兩年間,市建局出價每呎九千四百元收購,共收得六成半業權,但部分街號、尤其地盤的心臟地帶,只收得兩成業權,財團死不放手。

記者輾轉聯絡到這財團的代理人陳先生,並相約他到一個單位見面。他說財團對市建局的賠償,根本看不上眼,「賣咗俾市建局,都唔夠佢哋買番個單位,賣嚟做咩?依家做劏房收租,都收十幾萬一個月!如果佢哋收晒其他,淨番我哋阻住地球轉,我哋咪再傾囉!但依家唔係咁。」

本來市建局無佢符,最大機會是「肉隨砧板上」或被迫合作,但今年二月,市建局拍板使出「尚方寶劍」,扭轉了形勢。這把寶劍,正是《土地收回條例》。過往政府部門引用這條例,都是用於起公路、基建,又或已收到八成以上業權的舊樓。今次市建局在只收得整體項目六成多業權,以及部分街號得兩成業權下,已引用收回條例,屬香港第一次,而市建局申請後,會交行政會議決定。

強搶民產

財團代理人陳先生向記者激動指,無料到市建局有此一着:「尤其個地盤有啲單幢號數,佢哋只收到兩成業權!真係離晒譜,同強搶民產有咩分別?」他們只能待行政會議的決定再作打算,「梁振英就格硬嚟,林鄭可能唔同。」記者曾多次到譚姓業主所報地址拍門,希望找他們回應,均無人應門,按公司地址亦找不到他們。而王新興集團王氏家族,則指一向低調,婉拒回應。

市建局已經企硬,市建局的非執行董事潘永祥指,市建局不會因此罷手,「咁係唔係項目中間被人落咗重釘,我哋就要左右起兩幢牙籤樓,中間永遠重建唔到?如果有人落咗釘唔重建,我相信唔係業主或者公眾意願,全港亦都唔使做重建啦。」

政府收回菜園村,所運用的條例正是《土地收回條例》,強行拆村惹來村民,甚至全港市民極大反響。

忠實梁粉張震遠任市建局主席期間,正是二○一三年長沙灣唐樓醞釀重建期間。

市建局賺得到

過往極少私人發展商與市建局硬碰,市建局非執董周光暉說,反而不少想在香港立足的內地發展商,都會投標市建局提出的重建項目,只是暫時猛虎不及地頭蟲,「香港發展商熟香港,譬如你話新世界、恒基、信和,做咗幾十年。」

市建局招標很公平,會評核所有投標發展商的技術要求,「依家要求 smart building,垃圾點處理,點樣節能。另外我哋要求單位面積不少於二百六十呎,有幾多停車位、商場,發展商喺五年、十年內都唔可以賣。」另外是財務安排,發展商估計成本,賺到多少,及分給市建局比例。即是價高者得,難怪市建局的重建項目,售價不會比市價低,亦有大量盈餘。

市建局標榜自己重視與平衡社區發展,因此項項工程都會蝕錢,但綜觀過去五年,除了一四年錄得大虧損,盈利都以十億計。翻查年報,其收購不時遇到「釘王」,單是收購裕民坊四個鋪位,已經用了二點八億元,來年市建局與其他發展商合作的項目將會相繼落成,收成期將至,市建局的盈利還會繼續升。周光暉替市建局解畫,「市建局成日俾人鬧官商勾結賺好多錢,其實我哋無預計賺咁多,只不過樓價一直升。即使賺得多,錢都係公眾的,用嚟再收樓。」隨着樓市繼續升溫,內地財團搶佔舊區重建市場時,與市建局出現紛爭,《土地收回條例》這把尚方寶劍或會愈來愈多用。

市建局隨樓價升賺大錢

今次出面收購的小業主,於上次九龍灣啟德大廈重建項目中亦留下腳毛。(廖健昌攝)

大陸發展商攻港

撰文:孫樂祈

攝影:財經組

資料:黃敬蓮、方婉婷

插圖:詹震寰

news@nextdigital.com.hk


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