2017年8月3日 星期四

發展商「佔領」公共空間 [壹週刊 - 1430] __,M1,

位於紅磡碼頭旁的香港嘉里酒店一樓及二樓平台均為公眾休憩空間,但視察當日卻放置了酒店住客專用的充氣玩樂設施。壹號頭條發展商「佔領」公共空間香港土地問題嚴 ...


位於紅磡碼頭旁的香港嘉里酒店一樓及二樓平台均為公眾休憩空間,但視察當日卻放置了酒店住客專用的充氣玩樂設施。

壹號頭條

發展商「佔領」公共空間

香港土地問題嚴重,一到假日不少公園都擠滿人,搵個地方 hea吓真係咁難?事實上不少酒店、屋苑、商場範圍內都暗藏一大片土地,大家都有權使用,這叫公共空間。

現時,全港私人發展項目中的公眾休憩空間約有六十二個,合共超過三十萬平方米。雖然總有一個在左近,然而市民卻「得地無所用」!

香格里拉集團旗下,新開張位於紅磡的嘉里酒店一、二樓估計近萬呎的平台原來是公共空間。本刊發現,公共空間標示牌被暗藏在花盆邊的牆上,並不顯眼,記者多次前往發現不但甚少市民使用,而一樓更被酒店佔用搞收費活動,二樓則被鐵馬圍住,記者拍攝更被保安員驅趕。

事實上,審計署三年前曾列出十個使用率低的公眾休憩空間,記者再走訪這些地方,情況依然未有改善,有的更是重門深鎖。公共空間,是發展商為獲得更多豁免計入總樓面的面積,而劃出予市民使用作為交換。

然而實際情況是在發展商諸多阻撓下,市民根本不容易用到這些空間。

香港嘉里酒店由香格里拉酒店集團管理,屬郭鶴年家族持有的香格里拉(亞洲)旗下,集團主席為郭鶴年二房長女郭惠光。

位於紅磡碼頭附近的香港嘉里酒店今年四月開幕,這塊臨海靚地是一一年由香格里拉擊敗長實及新地等多個大財團,以逾二十三億元奪得,更是香格里拉集團繼「港格」、「九格」及今旅酒店之後,旗下相隔近十年後再開設的新酒店。酒店找來已故賭王傅老榕孫兒傅厚民( André Fu)設計,大玩 urban resort style, sell空間感,更有一個連接海岸線的 infinity pool。

酒店的四間餐廳和一間酒吧,全部都有戶外用餐區。一、二樓亦有一個估計近萬呎的綠色平台,站在這個露天平台上放眼遠望,是維港景色。天色晴朗,微弱的海風拂面,踏着腳下的小片草地,配上藍天白雲,打卡一流,是帶小朋友嬉戲、情侶散步的好地方。記者多次前往這個「秘密花園」,遊人稀少,偶有酒店住客行來行去。而事實是這個露天平台花園,你和我理應不用花費一分一毫,都可以享用。

標示暗藏花盆邊

酒店二○一三年向城規會申請規劃許可時,建議把一樓和二樓平台開放給公眾,城規會批准申請時亦列明條件,指酒店應依照建議,於合理時間內向公眾開放。記者翻查酒店地契,發現並沒有把平台花園列明為公共空間( open space),只當作公用平台花園( communal podium garden)及公用空中花園( communal sky garden)。作為公用平台或空中花園的好處,是可獲豁免計算入總樓面面積。

記者現場觀察發現,告知市民這是公共空間的提示極少。酒店地下有扶手電梯可進入平台花園,扶手電梯旁的牆上刻有指示,標示平台上有酒店的餐廳,但並沒有提到平台上亦是公眾休憩空間。記者四圍望,終於找到唯一一個標示,原來就在扶手電梯旁的樓梯左右兩排花盆邊的牆上!然而指示只列出開放時間及寫着「一樓休憩空間」,並沒有「公共」二字,意思含糊。另一個近華信街的出入口的外牆上,更只有列出酒店各個餐廳及設施,沒有提及公共休憩空間。

在酒店附近上班的謝先生,經常經過酒店附近,卻不知道原來酒店平台有一個公眾可使用的花園,「我以為呢度(指平台前樓梯)上去全部都係酒店嘅範圍,冇諗過係公共空間。」事實上,在這個大面積的公共空間內,草地上連一張椅子也沒有,對市民來說,十分不便。

寫着「一樓休憩空間」的標示刻了在樓梯的花盆旁,不太顯眼。

公共空間被佔用

上週六,記者再次前往嘉里酒店,公共空間卻被酒店據為己用。其中,一樓草地放置了一個超大型充氣笨豬跑裝置,小朋友在上面彈吓彈吓,想玩的話需要付至少一千六百八十八元,購買酒店的夏日住宿套票,或是成為酒店住客,才有資格玩。

同屬公共空間的二樓平台,更被鐵馬圍封。記者闖入鐵馬範圍、走進這個「被私有化」的二樓平台,牆上寫着「公眾休憩空間」的牌,記者開始拍攝不久,便被保安員阻止,指平台是未開放,要先申請才可拍攝。奇怪的是,記者於同日下午再到訪時,這個平台又再「變」成開放空間,職員變臉指:「係呀,呢度係開放㗎,你可以坐㗎。」然而,鐵馬卻一直未被移走,記者只能自己移開鐵馬走進這個二樓平台。記者曾致電酒店,以市民身份查詢,職員指二樓平台將留予餐廳自用。

關注公共空間的民間組織「拓展公共空間」副秘書長黃佳能指,市民不應當私人物業中的公共空間是恩賜,因為這些設計本是政府與發展商之間的公平交易。公共空間政策由八十年代開始,原意是為了在滿布高樓大廈的城市中留有公共空間,於是與發展商協商,以獲取更多發展面積作為鼓勵,要求發展商劃出公共空間的部分,讓發展商有好處的同時,市民又可在密集城市中有舒展的空間。發展商熟悉遊戲玩法,黃佳能指很多時地契可能只寫上要「容許( permit)」公眾進入公共空間,並沒有列明細節,容易出現灰色地帶。市民不易使用其公共空間,因可減輕管理的責任及支出,對發展商來說自然是好事。記者曾向酒店及地政總署查詢,但截稿前未有回覆。

「拓展公共空間」副秘書長黃佳能指,理論上政府希望達到雙贏,但發展商熟悉玩法,擅於游走灰色地帶。

酒店二樓亦應開放給公眾使用,但由一樓通往二樓平台的樓梯卻被鐵馬圍封。

本應開放給公眾的酒店二樓平台有大片草地,景色優美。

柏濤灣消失的公共空間

自○八年時代廣場被踢爆將公共空間出租圖利後,地政總署及屋宇署曾公布在私人發展項目內的公共空間名單。但公共空間被佔用的情況沒有太大改善,政府遂在二○一一年制定一份《私人發展公眾休憩空間設計及管理指引》,列出公共空間的要求,包括一般情況下需開放不少於十三小時、公共空間的標示須清晰顯眼等。

惟此指引並無約束力,作用不大。長實的西貢柏濤灣,由高衞物業管理有限公司管理。根據地政署資料,屋苑內有約逾萬六平方米的公共休憩空間,比兩個標準足球場的面積還要大。一四年審計署曾發表報告,不點名批評十個公眾休憩空間使用率低,柏濤灣是其中之一。報告指,多次到訪都發現通往行人徑和公眾休憩空間的入口閘門均關上,閘門上還有鐵鏈鎖上。

事隔三年,記者再次前往上址。從三育書院沿柏濤徑走了不久,出現一個半開的閘門,其中一塊告示牌寫着「攜帶狗隻使用公共休憩空間注意事項」,原來這裡就是通往公共空間的行人通道。記者走進閘門再一直往前走,通道像行山徑,地上有落葉和掉落的樹枝,左邊是屋苑的鐵絲網圍欄,裡面是個小斜坡,沿路半個人影也沒有,只有雜草和樹木。上週三十七度高溫之下,記者走了十分鐘,滿頭大汗,終於看到「公共休憩空間」的指示牌,滿心歡喜以為到達,卻發現又有一道被鐵鏈鎖上的閘,根本不能內進。記者向保安查詢公共空間位置,保安稱屋苑是私人地方,不准外人進入,更指有關其公共空間被霸佔的報導為「錯誤報導」。但地契列明,該公眾休憩空間需於任何時候向公眾開放,屋苑涉嫌違反地契。

想知這個消失的公共空間是什麼?根據地契所列的公共空間範圍,從衞星圖所見裡面大部分是長滿雜草和大樹的空地,完全未能發揮公共空間的意義。

鄰近相思灣的柏濤灣屬長實旗下的私人屋苑,由高衞物業管理有限公司管理。(《蘋果日報》圖片)

指示牌上明明寫着「公眾休憩空間」,但旁邊的閘門卻被鐵鏈鎖上。

會員優先 創價學會

即使公共空間入口沒有上鎖,公眾也未必容易使用。早前被指疑涉慈善機構董事違規支薪的宗教團體香港國際創價學會,九三年向政府交出舊有大埔山南路地段,並補地價五千四百七十一萬元獲得這個四萬三千多平方米的新地段作為文化康樂中心,有面積約一個標準足球場的公共空間,提供如運動場、燒烤爐、遠足徑等設施,可說是康樂設施最多的公共空間。

記者曾於平日下午視察,大閘開放,閘旁的牆上貼了數個牌子,包括門牌和寫着「不准單車內進」及「不准攜帶犬隻入內」的標示牌,中間還有一塊字粒密密麻麻的牌,走近一看,才知原來這塊牌是「公眾使用開放範圍及戶外設施的行政及管理守則」。現場所見,有兩個燒烤爐,但沒有椅子,記者曾嘗試預約上週日 BBQ,但職員指已被會員租用。

記者星期日下午三時多到訪,大閘已關上,職員指星期六日是會員優先使用,不會對外開放。不過記者見活動已完結,職員亦拒開放,「呢度六點都閂啦。」但根據閘門外的守則及地政總署文件,星期日的開放時間是上午十時至下午六時。然而中心守則列明,學會有使用公共設施的優先權,如中心經理認為設施使用人數已滿額,有權阻止任何人士進入設施,市民權利就是如此容易被剝削

中心提供運動場、燒烤爐、遠足徑等公共設施,惟燒烤爐貼牆設計不便使用。

中心星期日理應開放至六時,但記者星期日下午三時到訪,大閘關上,職員指星期六日是供會員優先使用,當天的會員活動剛完結,惟職員堅持不對外開放。

香港國際創價學會在大埔有一所文化康樂中心,鄰近山寮村,位置偏僻。

荷李活華庭走 160級樓梯才到

儘管公共空間位於市區,要到達也不是件易事。位於上環的私人屋苑荷李活華庭,由房協發展,內有約一千四百平方米的公共空間。這個空間位於第五層及第六層,想去這個公共空間,就要點腳骨力了。其中一個位於皇后大道中的入口,升降機因維修費高昂停用十多年,只有從升降機旁邊的樓梯走一百六十多級才可走上去。即使你有腳骨力,也未必去得到,因為樓梯旁也沒有任何有關公共空間的指示牌,要差不多走到頂後,才有一塊牌證實這裡是公眾休憩空間,證明你沒有走錯地方。

氣喘吁吁的走到了這個平台,先坐下歇息一會。這裡有些桌椅,亦有遮陰的地方,風吹來的時候頗為涼爽,有些清潔工人乾脆坐在地上乘涼。除了他們,就只有一個居民坐在這裡整理剛買的東西。其實這平台的出入口連接荷李活道,在出入口的牆上貼了「休憩公園」的指示牌,但荷李活道人流較少,花園使用率也不高。反而附近的急庇利街休憩處和荷李活道兒童遊樂場,面積都比荷李活華庭的花園少一半,但兩處的使用人數都比較多。

升降機已停用多年,要從皇后大道中到達荷李活華庭位於第五及第六層的公眾休憩空間,就要走上 160多級樓梯。

新城市廣場第一期 石屎中的高爾夫球場

沙田新城市廣場的三樓平台有個「史諾比開心世界」,吸引不少人經常前來與史諾比、查理布朗拍照。但原來除此之外,廣場還有個甚少人知道的「秘境」:根據地政總署文件,新鴻基地產旗下的新城市廣場有四層綠化天台,均為公共空間,分別位於三樓、五樓、七樓和九樓平台。

當全港的康樂設施供不應求,位於新城市三樓的「遊樂場」卻冷冷清清。所謂的遊樂場本是網球場,現在只餘一塊空地,地上畫有跳飛機的框框,場邊有十多張長椅,空無一人,連指示牌也沒有標示。上到五樓平台,右面是一片綠化天台,分為兩層,鋪滿人造草皮,面積相等於兩個籃球場,平時放學時間會有些學生使用。五樓平台的另一邊,就是一個高爾夫球場,面積比一個籃球場略大,但記者多次前往,都未發現有人打波。

廣場的七樓平台節日時偶爾會有擺設,平台設有不少長椅,平時亦可上去閒坐,但採訪當日所見人流並不多。至於九樓平台,則要經由七樓平台角落的樓梯才可到達,但平台並沒有任何設施,只像一個普通的天台。商場中亦沒有足夠的指示,標明公共空間的位置,若不夠八卦,也不會知道原來除了「史諾比開心世界」外,還有如此多的空間。

商場五樓平台有個比籃球場面積略大的高爾夫球場,但有多少人真的會去打高爾夫球?

撰文:鄭靖而

攝影:林金展、葉漢華

資料:資料組

news@nextdigital.com.hk


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