2018年6月13日 星期三

創富攻略:創富奇財:嫁日港女手揸15層樓收租 __,港女,

Janet生活節儉,每儲夠一筆資金便會投資磚頭。說到投資高手,中國有「大媽」,而日本則有「渡邊太太」。今次這位嫁到日本的收租婆Janet(紅林穎欣)專 ...


Janet生活節儉,每儲夠一筆資金便會投資磚頭。


說到投資高手,中國有「大媽」,而日本則有「渡邊太太」。今次這位嫁到日本的收租婆Janet(紅林穎欣)專吼當地二手樓,更自己管理物業,現於日本坐擁15層樓收租。此外,她更分享收租方程式,成功將租金收入擴大。

原居於香港的Janet,早年在香港一家日資企業工作,認識了日籍男同事,展開了一段港日愛情故事。其後她嫁到日本,把日本「渡邊太太」的低息日圓炒外匯投資功架轉化,向物業市場進攻。

當年只得24歲的Janet嫁到日本靜岡縣,成為紅林太太。嫁到日本之後,雖然夫家擁多塊農地收租,生活無憂,但她仍選擇繼續工作,希望在日本創出一片天,一轉眼便過了逾二十年。早年她除擔任中菜廚藝教師外,亦在學校擔任講師,另一邊廂,Janet留意到日本人對度身訂造晚裝的需求,決定為客人打造專屬服飾。

她補充,當時在內地訂造一件晚裝價錢只需500港元,其後在日本再加以包裝,並以約5萬日圓(逾3,500港元)出售,由於這門生意利潤頗高,Janet很快便賺到第一桶金。

Janet生活節儉。訪問當天,她笑言:「如果唔係要做訪問,我今日可能連頭都未必洗,我打扮好求其!」雖然Janet未有將金錢花在衣裝上,寧願儲起來,每儲夠一筆資金便會投資磚頭,同時亦會購入連租約的物業,因自己毋須再另覓租客,買完即收租。

Janet在2011年首次買入日本樓,她表示:「當年日本發生311地震,樓價下跌,我深信樓市與香港2003年沙士時相似,若趁低入市,未來必錄得不俗回報。」Janet決定在新宿的歌舞伎町購入面積約170方呎的開放式單位,當時購入價僅約800萬日圓,收租近6年,淨回報率約4厘,並於去年以約1,100萬日圓售出,帳面獲利約300萬日圓,期內升值約37.5%。

由於Janet居住在靜岡縣,較熟悉該地區,她現持有15個單位,大部分在濱松市,其中6個位處同一幢大廈,方便打理。當年單位買入價僅介乎120萬至300萬日圓,其中120萬日圓的物業近日以165萬日圓售出,持貨三年帳面獲利45萬日圓,至於最貴的物業位於大阪長堀橋,現時正租予日本人,淨租金回報約6厘。

Janet指,日本全新盤樓價昂貴,若在數年後以二手市場買入,價錢會較低水。現時她的物業分別以民宿、短租及長租形式租出,物業亦由自己管理,就連水喉亦由她去修理,可提高租金回報率。

Janet坦言,將單位改做民宿,租金回報較出租單位多兩倍。不過,她提醒,政府6月中將實施「住宅宿泊事業法」,即民宿可在既定的規限下合法經營,但未獲民泊許可證的民宿即屬非法經營,若打算將日本物業作民宿出租,則要注意此新法。

她指,個人正申請民泊許可證,過程複雜,當地縣政府亦在摸索階段。不過,若民泊申請失敗亦不必擔心,業主亦可以「Monthly Mansion」出租物業,即短租物業,回報一般較長租高。

●海外物業投保 幫補淪事故戶損失

投資者如想在海外置業,或會擔心租霸,或有租客在單位內去世,結果淪為凶宅,單位因而要低價賣出。事實上,事故單位一般較市價低兩至三成。

Janet建議投資者應作好準備,購入一個名為「孤獨死保險」。該保險保費視乎單位面積計算,一般每年保費約2,000至3,000日圓,但保額高達100萬日圓。Janet指出,若租客不幸在單位過身,便要重新裝修,甚至空置數月,「孤獨死保險」就包含空置租期損失的費用及裝修費等。

另邊廂,日本對事故戶的定義與香港不同,若有人在單位身故後,業主立即沽出該單位,定必要列明事故戶,但若轉手後就再售,單位便會視為一般物業。另外,事故單位同層或同類型單位在估價上亦不會受影響,日本物業可敍做九成按揭,利率約1至3厘不等。

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