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2019年2月9日 星期六

【東涌淪陷】港珠澳大橋旺丁不旺財 東環業主賺價大縮水 __,港珠澳大橋,

東環由去年中最高賺價達六成,跌至近月出現平手離場成交。
本港樓市於去年中回落,東涌雖為新市鎮,但是「旺丁不旺財」,未見受惠港珠澳大橋去年十月通車,區內樓價不升反跌。其中入伙近兩年的屋苑東環對正大橋,業主賺價 ...


本港樓市於去年中回落,東涌雖為新市鎮,但是「旺丁不旺財」,未見受惠港珠澳大橋去年十月通車,區內樓價不升反跌。其中入伙近兩年的屋苑東環對正大橋,業主賺價卻每況愈下,由去年中最高賺價達六成,跌至近月出現不少平手離場成交,更出現零星蝕讓個案。



整體樓價於去年中開始調頭回落,其中東涌新晉屋苑東環亦不例外,東環一期於去年初鬆綁額外印花稅(SSD),至年中樓市高位時,不少一期業主短炒離場,大賺五至六成。而二期於去年九月才鬆綁SSD ,就撞正樓價回調,即使屋苑對出的港珠澳大橋於十月開通,區內人流急增,但未見帶起屋苑樓價,近期平均成交呎價為12,852元,較去年七月時高位的平均呎價15,130元跌15%。業主賺價亦急劇下跌,近期轉手的業主不少只帳面賺約5%,計及釐印費料平手離場,更有部分蝕讓成交。



翻查屋苑成交紀錄,東環5A座低層6室,實用面積484方呎,兩房間隔,去年7月時以703萬元成交,原業主一手買入價430萬元,即賬面賺價高達273萬元,單位升值達63.5%,屬屋苑入伙以來轉手獲利比率最高的成交。同樣戶型的單位,去年中轉手賺價亦有約55%。



但到近期,屋苑成交價回落,業主轉手不但賺得少,甚至有蝕讓個案出現。其中1B座中層7室,實用面積452方呎,上個月以500萬元成交,原業主一手買入價530萬元,即損手30萬元或5.6%。另一宗為去年十二月成交,1B座中層9室,實用面積484方呎,以600萬成交,原業主買入價631萬元,即蝕31萬元或4.9%。



美聯物業方吉和認為,東環同類型單位,業主轉手賺價卻如此不同,因為屋苑近期成交以二期單位為主,二期於去年九月時分別鬆綁SSD稅,而該批單位的一手買入價比一期單位貴大約8%至10%,所以二期業主轉手賺價一般較少。另外,屋苑樓價亦較去年中的高位跌了10%至15%,故屋苑成交的賺價比高位時下跌不少。



方吉和補充,現時屋苑買賣放盤有約165個,入場的一房單位叫價530萬元,較去年底的低位500萬元成交價略為回升6%。其中3A座低層6室,實用面積380方呎,一房間隔,業主一手買入價419萬元,現放盤叫價540萬元,差價121萬元或29%。另一個單位為2A座高層2室,實用面積640方呎,三房套房間隔,業主一手買入價727萬,現放盤叫價860萬元,差價133萬元或18%。



自港珠澳大橋通車之後,東涌一帶內地客急增,不少當區居民更以「淪陷」來形容當地的環境。有街市檔販認為,蜂擁的人流只是曇花一現,並不能夠持續帶來穩定生意,可見大橋對東涌市道只是「旺丁不旺財」。



記者於大年初四(2月8日)到東涌市中心觀察,不少內地旅行團由初三開始到港,初四當日下午約3時,東薈城人流擠逼,大批拖喼的內地客於商場各處消費,當中以運動用品最受歡迎,其次為一些餐飲店舖,麥當勞、starbucks及翠華等全部坐滿,門外亦大排人龍。至於室外地方,大批內地人席地而坐,擋住各個商場出入口,需要保安維持秩序。



毗連東薈城的富東商場,樓下的富東街市於初四只有四至五成檔販有開門。燒味店江老闆表示:「大橋開嘅早期都有啲大媽幫襯下,但後尾有人反對(旅客)就無咗,佢地唔會入來街市買野,直接出九龍,呢度環境就好靜喇。大商場(生意)好啲嘅,但係我地屋邨街市就差啲囉。」對於商場有機會因人流多而加租,他表示不擔心:「加租承受唔到咪唔做囉,暫時都未聽到話會加租。」至於今年過年的生意額,他表示今年生意比往年差起碼20%,所以不少商戶初四都未開門。



另外,於區內開雜貨店近廿年的陳太表示,大橋開通後區內人流明顯增多,但是生意只是少少上升,因為賣的不是高檔貨品,未能受惠大橋開通後帶來的人潮。對於商場會否加租,陳太指暫時未聽到加租的消息,但是認為遲些就難講。



自大量旅客湧入東涌,區內居民日常生活亦受影響。於東涌有自置物業、已居住區內廿年的張先生自稱「開荒牛」,他認為近期區內人潮有所緩和,沒有開通初期一般嚴重,生活回復正常。他表示大橋開通後,出外食飯都需要排隊,平均要排15至30分鐘。對於港珠澳大橋開通,張先生指,沒有期望過大橋開通會帶動樓價上升,只期望會方便點,他亦認為即使區內樓價有上升亦不會賣了自住的單位。



記者:陳寶恩



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東環由去年中最高賺價達六成,跌至近月出現平手離場成交。 東環不少單位正對港珠澳大橋景觀。 東環不少單位正對港珠澳大橋景觀。
本報綜合東環過去一年的轉手賺價,發現近月出現蝕讓及平手離場個案。

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東環兩房單位最受市場歡迎。

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三房戶設有梗廚,大廳及各睡房望全海景。

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