2014年6月5日 星期四

[壹週刊 1265 財經] 最絕法團「劏」億萬炒家 M1,




大埔中嘉閣只是一幢平平無奇的單幢樓,因為法團想出徵收「牌照費」,惹來鋪市一片回響。(嚴寶權攝)

財經壹些事

最絕法團「劏」億萬炒家

有關外牆業權的糾紛,自政府要求強制驗樓後,無日無之。以下又有一單,而且更絕!

大埔單幢樓中嘉閣,由中電( 2)發展,去年四月,中電將手持的外牆業權,無條件轉讓予大廈小業主。業主法團迅即以「佔用公共空間」為由,要求樓下掛上招牌的商鋪,繳交「牌照費」,連在外牆「落」了一口釘、加了一個擋太陽的小簷篷,分分鐘都逐吋收錢。在該物業有三個鋪位的億萬炒家湯君明,坦言投資四十年,「聞所未聞!」先例一開,各位住戶在自己單位外牆裝分體冷氣,又或掛上晾衣架,嚴格來說,都要收費!

湯君明對被徵收牌照費感到驚訝,指自己旗下有三十個鋪,都未聽過這種收費,故拒絕繳付。(陳浩樂攝)

湯君明是科達集團主席,於中半山、淺水灣、上水等,均有自置物業,亦有投資鋪位,手持三十多間鋪,總值達三十億元。「鋪我唔算好多,得幾十間啦,但從無遇過法團收牌照費囉!」今年一月,中嘉閣業主立案法團向鋪主湯君明發信,表示其持有的三個鋪位,因佔用公共空間,而要收費,「逐樣計錢,招牌要收『牌照費』,金額同管理費相同;另外每部窗口或分體式冷氣,收五百蚊,每個水塔式冷氣機,又收八百蚊。仲話有其他費用,再行商議。計計埋埋,每個月要俾多七千幾蚊。」

對湯君明來說,七千多元當然是小數目,但他一向以「慳」見稱,亦不服氣。收到「要錢」信件後,湯君明找出三個鋪位的買賣合約,與律師研究當中條款,又向經紀、其他發展商「前輩」打聽,「都無人聽過要咁收錢,一粒老鼠屎搞亂鋪市!如果成條彌敦道,個個法團都向地鋪收呢啲錢,啲鋪位業主咪好頭痕?」湯君明亦非省油的燈,他將這批信的內容轉寄予三個租客: Bar Pacific酒吧、 UA聯合財務及永興隆珠寶金行。「我每月只收得幾萬蚊租金,當然用者自付!」不過租客一樣無回應,其後法團再多次催促湯君明交錢。

中電離奇交易

法團向湯君明收錢,有一個「關鍵性」的理據。這幢由中華電力子公司發展的中嘉閣,九一年落成,地下有五個地鋪,一、二樓分別是停車場及平台,三至十五樓則是住宅,共一百零四夥。中嘉閣剛落成時,中電就將其中一個二千餘呎的地鋪,以七百萬元售予母公司中華電力,至今一直用作客戶服務中心,其他賣散,但外牆業權仍在中電手中。而湯君明持有的鋪位,則於○五年以二千七百八十萬經招標買入,當時湯還一併購入該大廈地下天井及一樓的廿三個車位。

根據該廈的業主會議記錄,三年前,中電突向法團提議,「無條件」轉讓外牆及公共面積予對方。中電在與法團商討期間,還「釋出善意」,找法團而非自行清拆兩個中電廣告招牌,並付款八萬八千元。至去年四月的會議上,過半數業戶同意接收中電這份「大禮」;至去年尾,雙方簽訂文件把業權轉讓。這情況可謂似曾相識,新地( 16)在一○年,便曾將手持的大圍金輝花園外牆業權,以一蚊雞「超筍價」賣予小業主。但金輝小業主開心都未嚟得切,外牆的強制維修令,即到。

未定價

法團未為懸掛式招牌訂明費用,租戶須和法團商議。(嚴寶權攝)

月收$4,072

Bar Pacific安裝了四部分體式冷氣,費用二千元,加上招牌收二千零七十二元,業主每月須付四千零七十二元予法團。(嚴寶權攝)

月收$2,100

張志強醫生及關連人士,於二千年購入診所這個鋪位,簷篷相當「礙眼」,其招牌加上一個水塔冷氣機,每月要額外付約二千一百元予法團。(嚴寶權攝)

月收$800

水塔擺放於停車場一角,但大廈公契未有寫出業權誰屬,故算作公眾地方,法團向擺放水塔的商戶收取費用。(陳浩樂攝)

月收雙倍管理費

記者現場度尺(黃尺示),湯君明雖買入部分外牆業權,但過了界,一樣要收錢。(陳浩樂攝)

法團「赤赤哋」

翻閱賬目,「啃」下外牆業權兼維修費的法團,財務相當「掹掹緊」,未加管理費前,大廈預算來年有近七千元赤字。小數怕長計,隨時乾塘。在上週四晚舉行的法團年度大會上,鋪主租客都質疑賬目及收費。這時管理公司置邦物業的經理陳先生,面有難色說:「我都知大家好有意見。牌照費係幫我哋處理外牆轉讓嘅崔律師建議嘅,佢見我哋財政赤赤哋,又見我哋有啲位置被人佔用,就建議我哋收牌照費。」這位崔律師,是陳崔律師樓的合夥人,在中環及灣仔皆有辦事處,而他拒絕回應。

記者在現場察看招牌及冷氣機懸掛的情況,發現商鋪的「過界」情況,與大家在旺角彌敦道或銅鑼灣駱克道所見的一樣。有的在大廈外牆落「釘」,掛上懸臂式招牌,有的在外牆加上小簷篷,有的裝上多部分體式冷氣。其中根據湯君明的鋪位買賣合約,其實他買入的鋪面連有部分外牆,共高約三米。記者現場度尺,發現部分鋪位招牌高逾四米。這個只凸出一米的「過界位」,法團一於照收錢。難怪湯君明嬲到紮紮跳!

上週四,中嘉閣舉行業主周年大會,管理公司代表陳先生(箭嘴示),踢爆建議由律師提議,並指「等新法團成立咗,加埋律師在場,大家再傾掂佢啦」!當日會議都是阿婆阿伯出席,加上天花多盞烏絲燈泡,甚為「懷舊」。

永興隆珠寶金行袁老闆指,自九一年已開始租用該鋪,招牌亦掛了廿多年,不明白為何突然被「秋後算賬」,徵收二千七百元牌照費。(陳浩樂攝)

蠱惑招抗衡

眼見事件鬧大,管理公司本週二指會暫時擱置收費。若然先例一開,全港九新界的商鋪招牌,便可以逐個逐個按面積收錢。而樓上住戶於外牆裝分體冷氣,或掛上晾衫架,一樣是侵犯了外牆業主的業權,可被徵收費用。熟悉物業權益的鍾卓成律師指,以往未遇過像中嘉閣般複雜的個案。但他相信此類案件會日漸普遍,「因為大維修有太多爭拗。而家好多法團都會請律師,釐清自己嘅責任。過程中或者會發現自己有啲權益未用盡。咁用盡自己嘅權利,收番多啲錢,都係責任之一嚟嘅!」

為此,投資者已準備見招拆招。近年斥約四十億元入市買鋪的太子鐘錶珠寶老闆鄧鉅明,行「以和為貴」路線,「買鋪前我一定接觸法團,因為外牆業權好多時在法團手,要同對方傾嚇偈。俾一千幾百蚊『牌照費』,咪當買保險。我買入後會搵人入埋法團做委員,咁就更加易溝通」而縱橫鋪市半世紀的鋪王鄧成波,笑言舊式大廈公契,內容都是左抄右抄,業權定得並不清晰。而且,「法團成員有啲識得嘢多嘅,會去到好挑剔,商鋪業主會好頭痕!」他提醒,買鋪一定要睇大廈公契,「若然公契內,外牆並無佔業權份數,咁一般就係歸『阿公』。不過我都有辦法走法律罅,只要個招牌唔係裝在『阿公』外牆,咁我只係用咗政府嘅公用空間,法團都理我哋唔到!」

中嘉閣的財政掹掹緊,未加管理費前,年度預算赤字近七千元,故周年大會亦表決提高管理費百分之五。

中電○五年向湯君明出售地鋪,買賣合約中包含了標明高度的直面圖,而湯君明買入的三米高外牆業權。在中電向法團轉讓「外牆」業權的文件中,卻未見扣除。

法團吸水奇招

在大廈外牆自行加上晾衫架,均屬佔用公共空間,法團絕情起來,絕對有權向住客收錢!(陳浩樂攝)

近年屢見法團與管理公司聯手收錢的奇招。最常用招數,可算是收取「入屋」宣傳費。一名廣告業人士指,不少大型屋苑的管理公司,均容許商戶把宣傳單張派到住戶信箱中,從中收取宣傳費。「就咁行入去派梗唔得啦,同管理公司傾好俾幾多費用,再喺單張上面蓋個『屋苑通函』嘅印仔先派入去,成件事咪美觀曬囉!」另外,租用大廈天台或外牆等位置予電訊公司擺放信號發射設施、停車場鎖車等,均是常見的吸水大法。

不過若法團嚴謹行使外牆業權,則連安裝分體式冷氣機及在外牆掛上晾衣架,亦有可能被徵收費用。舊式大廈沒有預設位置供住戶安裝分體式冷氣機,如住戶需要在外牆安裝分體式冷氣的製冷機,則外牆擁有人有權向有關業主收錢,「只要係佔用咗公家地方,就有權收錢,如果外牆擁有人係法團,錢咪法團收。」律師鍾卓成說。

這些費用,固然會放入法團基金,而管理公司收取的管理費,則普遍是大廈支出的一成。

大廈公契五大「必睇位」

買了一間屋,小業主想知道自己有什麼權利,可以在土地註冊處取得大廈公契( Deed of Mutual Covenant)。公契上有五大必睇位,見到這些「關鍵字」,要分外留意。小業主識睇,可免被搵笨。

公共地方( Common Areas)定義

大廈公契中會為公共地方訂下詳細定義,如包括天台、走廊等,維修費用會由全部小業主攤分。

外牆( External Walls)誰屬

外牆面積大,在大廈維修時往往涉及最多維修費。外牆哪個部分屬於單位業主、商鋪業主,又或是公共地方,公契通常都有寫明。

業權份數( Undivided Shares)點分

業主要就大廈事宜表決,每票所代表的業權份數會起左右大局的作用,而部分住宅的管理費用,亦按業權份數繳交。

推翻決定成數( Resolution)

要知如何推翻「無良」法團的決定?公契中早有答案。以中嘉閣的公契為例,只要業主夠團結,有多過七成五業權支持,便可推翻法團的決定。

睇埋附屬公契( Sub-Deed of Mutual Covenant)

不少大廈公契均附有附屬公契,作資料上的補充,部分「魔鬼」細節,可在此中尋。



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