從環宇海灣行至荃灣西站，起碼十分鐘。貼近荃灣路，噪音可謂避無可避，附近還有一幅地規劃作骨灰龕場。不過一個「平」字，通殺！（關永浩攝）
封面故事
六成業主供滿樓 長實劈價擒換樓大軍
香港從來都是畸形都市，「有樓」定「無樓」，分別很大。上車客永遠不夠首期上車，但換樓客因香港樓大升值，要換樓綽綽有餘！由長實（ 1）牽頭發展的荃灣環宇海灣（下稱環宇），便以三房最平五百三十萬元、呎價最低七千六百蚊，一招狠劈，撻著了一批換樓大軍。
事實上，過去三、五、七年，樓價愈升愈有，不少在環宇睇樓的準買家，都在舊區住了多年，早已因物業升值而「發曬達」。要賣樓換樓，隨時可套現三五百萬做首期！加上政府數據顯示，全港六成自置物業業主、即共七十四萬戶無按揭在身。無樓債、一身輕，配合政府減辣、新盤劈價，勢將帶動近年罕有的樓市小陽春。
環宇海灣共一千七百多個單位，是今年以來最大新盤，亦是長實近兩年來的重頭項目。上週四，近千名經紀逼到紅磡都會商場，等候長實公布價單。
識睇，一定睇三房價。首批三百五十夥中，逾半數是五百六十呎以上的三房戶，扣除樓價共百分之十五點七五的優惠，即供呎價最低只是七千六百餘元，最平三房單位只要五百三十萬元，「同區樓齡五年嘅禦凱，最平三房都要九百幾萬元，其他樓齡舊啲嘅，都要七百萬樓上。」同區經紀指。難怪靠傭金開飯的經紀，很快參透長實「升呢價」的玄機，於是四出 call換樓客。
換樓後更輕鬆
截至本週二，環宇收票已逾九千張，以每張票收十五萬元計，凍資近十四億元。現場觀察，絕大部分都是一家大細來參觀的換樓客；幫他們計計數，換樓的輕鬆程度令人「咋舌」，其中現居於深井碧堤半島的陳先生便是一例。拿三十萬元入了兩張票的陳先生，現持有碧堤三房單位，於一○年由父親支持下、付三成首期購入。估計購入價五百萬元，現月供一萬一千元。陳先生眼見環宇開價，即時「心癢癢」。
「我喺荃灣返工，了解個環境。有人話臭呀、嘈呀，我覺得都可以接受。雖然用料唔係最好，但價格同間隔都吸引，所以想碰嚇運氣。」不過最緊要的因素，一定是「平」！按價單，環宇最平三房只需五百三十萬元；由於碧堤這數年已升值至七百多萬，賣出並還盡按揭後，套得三百九十萬現金落袋。全數做首期，陳先生的新樓月供，便只是五千三百多元！環宇交通較方便，月供又更低，陳先生完全計到數。他指出，如抽中環宇，並賣走碧堤套現，屆時會做三成首期，這樣推算月供一萬四千元，只是較現時多三千蚊。而餘下的二百三十萬元現金，則可以「慢慢搣」！
一間換兩間
從事新聞工作的陳小姐，同樣對環宇看上了眼，「我剛從外地回港，又要埋稿，忙埋呢兩日就去睇示範單位！我覺得買樓要寧新勿舊，舊樓好多時有漏水問題好煩。」陳小姐有兩個妹妹，與其中一個居於新葵芳花園。○七年，陳家三姊妹的爸爸，將退休金當首期，買下該單位。「當年買入價只係百多萬。當時息口高，我哋想慳息，只攤五年嚟供，月供不用七千元。」轉眼五年供滿，三姊妹仍繼續存錢入聯名戶口。粗略估計，已有逾百萬儲蓄。
同一時間，已供滿的新葵芳花園單位，升值至四百多萬。手持五百多萬現金，未嫁的陳小姐還不是「城中筍盤」？「經紀 sell我，賣樓套現嘅錢，可以一拆二，買幾個單位方便分家。我其實早幾年，已諗過買兩間，又或先買一間投資。如果同阿爸住，就可以買間三房。而家阿爸住公屋，仲可以綠表買居屋，用盡優惠！」有資金，可謂組合無限！
先買後賣有風險
這樣「先買後賣」的風險，是賣樓時若市況波動，樓價便難以預算。不過觀乎近月二手交投，可見樓價只要調整百分之三至五，便有用家極速「吸」盤，反映肯減價有承接力。加上現時政府「減辣」，樓花期內不計 DSD，亦令換樓客有多點時間空間「先買後賣」。
根據一一年政府人口普查資料，全港有六成自置物業的業主、即共有七十四萬戶，已無樓債在身。其中最多「自由人」的是灣仔區，達七成三，而多舊樓的九龍城區，達六成七；環宇所在的荃灣區，供滿樓的家庭亦佔總數五成，實力雄厚。中原研究部高級聯席董事黃良昇指：「類似荃灣嘅舊區，好多物業已經供完，加上多分支家庭，換樓能力好強。其實唔只供完樓嘅業主，過去十年買樓嘅業主，身家都有幾成以上升幅。」
所謂「造勢不如趁勢」，長實今次食正了換樓客的鬆綁檔期。今年可推售的逾千夥大盤，包括環宇、大埔嵐山及日出康城緻藍天，都盡在長實手。環宇及嵐山的三及四房單位，分別佔項目七成及七成半，緻藍天更全數為「大戶」，以戶戶設有儲物房為賣點。誠哥賣樓，時機往往夠準，拿捏市況及樓價，帶有指標作用。
年報露玄機
不過，長實對上一次投得地皮，已是一二年十一月的事。當時以近三十億元，投得馬鞍山落禾沙彩沙街地皮，此後投地無進賬，用來起樓的土地都是「食老本」。雖然長實副主席李澤鉅，於今年業績後的分析員會議上，指長實一如既往貨如輪轉，但扣除今年已賣出的樓盤，現時長實的土地儲備僅有九百多萬方呎。堂堂四大發展商之一，土儲卻不足一千萬呎，反映其對長遠後市睇法。
翻查過去六年長實年報，由誠哥發表的全年回顧，亦愈見悲觀。○八年金融海嘯，誠哥仍信心滿滿：「對未來兩三年之地產價格持樂觀態度。」其後多年，誠哥都指利息低、失業率低，及建築成本上升，預料樓市「平穩發展」。直至去年，誠哥改口風指「香港物業銷售未達預期」，並明言樓市「將繼續由政府政策主導」。
誠哥轉軚淡出香港
樓價因政策調整
中原集團創辦人施永青斷言，未來發展商會繼續貼市價開盤，「現時新盤開價已沒有溢價可言，二手小業主的持貨能力比發展商更強，發展商要交數、要向股東交代，反而壓力更大。」對於環宇收票反應熱烈，施永青認為：「其實一千方呎以下的三房換樓單位，向來都有本地人的剛性購買力支持，只係政府㩒住個市。」但他強調，這些單位亦敵不過樓價因「政策市」而向下走的趨勢，並維持一年內，中小型單位跌半至一成、豪宅跌一成半至兩成的預期。
中大地理與資源管理學系副教授姚松炎，亦贊同樓市會向下走，「以往幾次跌市都係咁，目前美國收水（減少買債）及預期加息，以及中國收緊銀根，令本地通脹放緩，都是樓價向下的訊息。」至於環宇撻著換樓潮，他認為全因食正雙重印花稅「鬆綁」，「去年二月雙重印花稅實施以來，就累積了一批驚被罰重稅的購買力，撞正本月中鬆綁，正好係呢班換樓客出動的時候。」姚氏解釋，新盤的預售樓花期最長達三十個月，即換樓人士買樓花後，已可擁有三年的期權價值，不用急於賤賣舊樓。
同場加映 收地未了 踩場「燒衣紙」
興建環宇可謂一波三折。○○年港鐵徵地，○七年推出西鐵荃灣西站第七區（ TW7，即環宇）作招標，但補地價金額達三十五億元天價，最終因出價不理想而收回。事隔一年，撞正金融海嘯，港鐵將補地價金額減至二十六點六億元，樓面呎價不用二千二百元，長實最終撈底中標。根據港鐵條款，長實須支付全數補地價，另加入場費二億四千萬，以及賣樓收益的零點七五個百分點，予港鐵作代理人費用。於同年年底，長實再賣一成半權益予南豐。按環宇首批及加推折實平均呎價一萬零二百餘元計，項目住宅部分的銷售可望套現約一百二十四億元，扣除補地價、建築費、利息、代理人費用等成本後，長實仍有約六十二億元跟港鐵及南豐分紅。
不過多年來，當年政府強行徵地的賠償問題，至今仍未圓滿解決。一直處理事件的立法會議員陳偉業，明言會帶一批舊商戶，在環宇開售時到現樓「燒衣紙」贈興。其實環宇前身，是華基工業中心，二千年，政府以實用面積計算賠償金額，每戶賠約數十萬元，商戶不滿而示威，更霸佔九龍塘火車站企圖跳軌抗議，手法激烈。當日其中一名苦主梁廷燦向本刊坦言，早已簽收了樓價及搬遷賠償，無權再作追討，但他說：「仲有商業賠償呢？我下唔到啖氣！」部分商戶要求再賠數百萬。陳偉業認同部分業主欠法理基礎再追討，但又不想罷休：「佢哋當日唔簽，幾廿萬都無㗎！收樓係災難，有人生活無以為繼。個食堂老闆轉做保安後，懷疑因為抵受唔住心理壓力自殺！」環宇將於本週末開賣，屆時商戶現身燒衣紙「贈興」，長實有排煩。
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