2015年11月2日 星期一

網熱:80後儲錢攻工廈 炒出千萬身家



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你估計自己何時可做業主?就算近期樓市轉勢,未來上車置業應該比較容易,但一般大學生,仍可能在畢業後6至10年,才僅儲夠首期上車,更要開始衣節縮食的供樓生涯。不過,30出頭的Starman已達財務自由,每月收息逾10萬元。出身綜援家庭的他,30歲前賺到人生第一桶金,成功上車置業,現時身家已積累到以千萬元計,他的故事叫你羨慕還是費解呢?

不願意正面出鏡的Starman,衣着平凡,外人豈能猜到他已進身富翁級數。如今財政狀況能如此理想,他慶幸自己能在「對的時間」作出「對的投資」。

Starman在大學主修經濟及金融,畢業後任職大型金融機構,從中累積不少企業融資的相關經驗,28歲時決定自己成立公司,涉足工廈投資。那時他看到工廈的呎價相對地低,每呎僅1,000至2,000元,於是決定拿出150萬元與人合資,買入葵涌區一層工廈,再分契拆售,短短半年時間便賺逾倍回報。

今年已屆31的他,過去3年約投資過17個項目,大部分是分契拆售工廈,利潤往往以倍數計。

他直指,若儲不到錢,根本「無財可理」,要達財務自由的第1步,須有穩定的主動收入,靠儲蓄累積資金。他認為自己相對幸運,畢業後能加入大型金融機構,薪金增幅比一般人快,花紅可達6位數,加上習慣慳儉,少作投機,儲錢速度更快。

多年來,他堅持每月至少將1/3收入儲起,並用儲起的2/3投資。「初時工作資金不多,投資都以股票為主,但不會選擇高風險股份,多數買入REITs,如領展房產基金(00823)(前稱領匯)及越秀房產信託基金(00405),並選擇以股代息。選擇房託基金是貪其能助資本增值之餘,亦能提供穩定的現金流。」

有人認為年輕人資金少,應選擇高風險的股票,以小博大,他不以為然。「高風險投資並不保證有高回報,要做到須具備豐富知識」。他表示,大學畢業後幾年,是工作的黃金期,因此不想花時間研究炒賣細價股,寧願專注事業,靠工作收入累積資本。

「我的投資要有數可計,預測到幾年後可達多少的財富增長;其複息力量已很大,只要每年保持穩定增長已足夠。」

他27歲那年以6成按揭買入一個600萬元的單位作婚後居所,之後將物業加按套現,用以投資工廈項目。隨後,他申請成為私人銀行的客戶,利用私銀平台借貸成本較低的特點,以槓桿買入債券,提高收益率。

若想提高債券的收益,其一方法是買入信用評級較低的債券,問題是要面對較高的違約風險,他則多以4倍槓桿持有高評級的企業債,買入後將它抵押予銀行,套現資金再買入債券,重複操作。

他指,私人銀行可提供約1.6厘的借貸息率,比按揭貸款還要低,以槓桿方式持有債券,扣除利息支出,每年的收益率可達約10%,適逢債券牛市,債價有理想的升幅,更可做到「財息兼收」。

他另買入幾個細單位,其中一個讓家人自住,其餘則用來放租。「我不會將所有金錢投進金融資產,要分散風險,所以亦買了幾個物業放租。」

撇除他現持的物業,目前30至40%的資產為債券,10%為股票(不包括房託基金),餘下為現金及房託基金。

他指,自己需有足夠的流動資金作生意周轉及槓桿債券的緩衝,應付債價下跌時的補倉需要;但現時各國央行都推行量化寬鬆,貨幣不斷貶值,令持有現金的成本很高,因此他選擇用部分流動資金買入流動性高於債券、且價格相對穩定的房託基金,收息之餘,必要時可將它抵押予銀行,換取現金。

對Starman而言,財務自由是每月的被動收入可維持生活之餘,還可作資本滾存,跑贏通脹。縱使每月收息逾10萬元,但他現仍努力經營個人投資公司,做自己感興趣的事,心境自然與一般「打工仔」截然不同。

在Starman眾多投資中,以拆售工廈這種的回報率最高。他指,每年多間大企業進駐中環、尖沙咀等核心地段,負擔不起貴租的小公司不免要搬到九龍東、九龍西及新界的工廈,所以看好這方面的投資。

他買入工廈後會進行裝修,間出多個面積較小的單位分契拆售。他表示,拆售工廈的項目所需投資額有多有少,有些1,000多萬元的項目,只需幾百萬元的啟動資金。

他又指,若資金不多,可選擇買入工廈的細單位放租,價錢約百多萬元,年回報一般有4至5厘。他提醒,買入工廈單位放租,首要是選取交通方便、商業元素佳的地點,單位最好有洗手間及窗,樓層不要太低,亦要留意樓上樓下經營甚麼業務。

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