大錢題
信和逸瓏灣 賣一間蝕一間
上週六，位於大埔白石角的豪宅項目「逸瓏灣」開出價單，最平單位，折實每呎只是八千六百元。這幅眺望吐露港一線風光的地皮，於○九年由發展商信和（ 83）投得，計及地皮價及建築成本，每呎成本估計一萬一千元。樓盤首批近半數單位，信和是「賣一間、蝕一間」。要劈（價）到「入肉」，皆因政府為搶地，竟突然把逸瓏灣旁多塊康樂及科學園地皮，轉為住宅用途，令「限量版」豪宅變成五千夥供應。信和企圖建立的白石角王國，慘變「白蝕角」；要提早散貨，唯有劈、劈、劈。
一向非梁粉的信和，被政府「㩒住砌」；上週五記者找到信和集團主席黃志祥，說起政府政策，他多次用力地牽起嘴角，欲言又止，那團怒火寫在臉上。
政府近月一句「轉用途」，白石角天賦海灣樓價即應聲下跌，難為同區逸瓏灣申請售樓紙，足足等了十五個月！上週二樓盤獲批售樓紙，翌日信和即開放位於奧海城的示範單位，三日後火速開價單，預計本週末已可開賣。未開價前，記者見示範單位人流疏落，就連旁邊快餐店，輪候的人龍還更長。開出平價後，參觀人流才見起色。上週五，記者到信和位於尖東的總部等候黃志祥，離遠見他在對面馬路走過來，手上拿著一大疊英文報紙了解時局。見記者趨前，他主動按著記者的手說「早晨」。不過記者問他政府「盲搶地」等問題，他仍然不斷說：「早晨、早晨、早晨。」每一個問題，答案都是早晨，前後講了十四次。黃志祥行得急，但身為集團主席的他，原來也要在大堂跟其他人一起排隊等𨋢。這時記者問他會否因政府臨時改變白石角科學園地皮用途，而感到憤怒？正在排隊的他，面色開始變黑，跟著拍了拍記者手臂，勉強牽起嘴角冷笑。記者再重複問題，他望著記者，似冷笑又似苦笑。
「限量版」一街都係
今次逸瓏灣開價，黃志祥的確陷入兩難：高開惜售嗎？供應正排山倒海。劈價散貨嗎？又要蝕入肉。黃志祥按時勢傾向選擇後者。根據價單，逸瓏灣一期首批一百一十個單位，平均實呎只是一萬一千五百元，比去年開賣的同系海鑽．天賦海灣首批單位平逾兩成！本週二信和再加推一百一十夥。為散貨，信和將所有可供優惠傾巢而出，包括信和之友、一百八十日內成交、買家印花稅津貼等等，合共提供最多逾百分之十九折扣，最平單位呎價低見八千六百元，屬區內新低。現場有意買三房單位的換樓客蘇先生說：「開價好吸引呀！」但當記者告訴他，附近地皮將改變用途，他如夢初醒，改口說：「附近咁多供應，影響環境同拉低樓價，要諗嚇先喇！」而看過示範單位的投資客李先生則指，在參觀前已知附近土地用途有變，怕影響未來投資價值，「都係考慮中，未入票住。」
逸瓏灣在五年前，本來是大埔白石角最後一塊臨海住宅土地，賣點是「飽覽吐露港一線風光」。當年黃志祥目標是把「白石角王國」，打造成「新界貝沙灣」。○七年，信和牽頭斥資一百億元，買入白石角三幅地皮，其後興建為天賦海灣。○九年信和又再牽頭找來嘉華（ 173）等，斥資一百億元，買入白石角兩塊相連地，發展成逸瓏灣一、二期，亦為當時白石角一帶最後一個享有海景的豪宅樓盤。當日拍賣，信和派出兩名職員負責舉手，「尾二」及「最尾」一口價，都是來自信和，反映黃志祥一副志在必得的決心，拍地成功後黃志祥說：「多謝大家唔同我爭。」當時他還揚言要賣到每呎一萬五千元（建築呎價）以上。
只可惜，當日的「限量版海景」，今日變成無限量供應。去年政府成功向城規會闖關，把逸瓏灣旁邊兩幅用地，由康樂改做住宅用途。今年初，兩地先後推出市場招標，結果令信和及市場同樣「震驚」。一幅因未達到底價而流標，另一幅被鷹君（ 41）以每呎三千三百元低價投得，「其實信和都好想買到，但又怕再次高價入貨。佢出個價都好貼近鷹君㗎喇，大家鬥執死雞囉！」一名有份投標的發展商透露。計一計數，信和當年買地的地價要每呎七千多元，現時地皮價值在賬面上足足蝕了五十億。
逸瓏灣小資料
位置：大埔白石角科進路 21及 23號
夥數： 1,091，另有 12座獨立洋房
最平實用呎價：$8,673*
平均實用呎價：$11,540*
戶型：分層單位面積介乎 556至 2,809平方呎，洋房面積則介乎 3,014至 3,649平方呎。
預計落成： 15年 9月
*以首張價單計算
建築成本大增
今年初，政府要再「搶地」，再把多幅白石角的 GIC（政府用地）改成住宅用地，其中四幅正正在逸瓏灣的後方。這四幅地原先劃作「科學園發展」之用，政府為了改地已先後徵詢區議會及城規會。四幅地共八公頃，樓面面積比逸瓏灣大一倍，最多可建三千三百個住宅單位。連同鷹君所得及流標地皮，白石角起碼再多五千個單位供應。雖然現時城規會接到四百多份反對書，但政府已將地皮納入今年的賣地表內，相信「事在人為」。而且這四幅地的可建樓層，預計比逸瓏灣還多出五至六層，平均可建二十至三十層，屆時便變成屏風樓，阻擋逸瓏灣望吐露港公路的開揚景色；相信部分高層單位，還享有「一線海景」。據發展商消息人士指，政府這次大規模改變住宅用途，令黃志祥非常憤怒！
而信和還要面對現時普遍發展商都遭遇到的困難──建築成本大增。事實上，建築成本在過去一年間升了一倍，行內人士指，這又是政府「盲搶地」之故。「政府一次過推咁多地出嚟，對專業人士、地盤工人嘅需求突然間大咗好多。單係紮鐵工人，月薪一年之間加咗兩成，要千九蚊一日。釘板工人日薪二千蚊都唔夠人用，雜工都加到八百蚊一日呀。後生仔又唔肯入行。」負責興建豪宅的建築師說。而利基控股（ 240）主席單偉彪亦指，行內缺人情況嚴重，為了夠人開工，要請已轉行或退休的老師傅「出山」，他說：「四年前政府基建先得二百幾億，今年有成七百幾億呀！」記者於逸瓏灣地盤找到一名水電技工，他指這幾個月每月人工加了三千元，「日薪一千蚊一日，如果唔同地方同時有幾個地盤開工，會一日加一百蚊搶人。嗰日邊個盤出高啲人工，我哋咪去邊個盤。一個地盤，單係工人都廿幾、三十款，人工真係好襟計。」
翻開信和年報，去年來自賣樓的收入一百四十一億元，盈利四十五億，相比一年前，買地收入七十一億，盈利貢獻已有三十億，利潤率明顯下降。再計逸瓏灣，信和當年以樓面呎價約七千二百多元買地，加上約每呎一千元的利息開支，及建築成本每呎三千元，每呎樓面成本估計已達一萬一千元。今次開價平均實用呎價也只是萬一元，計落起碼有五十多個單位是賣一間、蝕一間，佔首批單位一半。其實信和今次散貨套現，快點將資金回籠，日後若能以筍價買入逸瓏灣後方該四幅「眼寃地」溝貨，拉上補下，相信更為劃算。
發展商：「最多唔起囉」
黃志祥一向是「樓市大好友」，信和於九七年金融風暴前，以逾一百億元投得小西灣（現為藍灣半島）地皮，一年後樓市爆煲，令信和須撇賬十三億元。兩、三年後重整旗鼓，又繼續高價投地，對樓市「不離不棄」，當年更向記者說：「香港係福地。」今次被政府激到「紮紮跳」，從今年信和年報，看得出黃志祥對香港樓市已信心大減，「房地產相關政策的影響，香港物業市場經歷了變化……。」他將焦點放在集團租務：「集團的經常性業務，包括租務、酒店餐飲服務業和物業管理服務仍然具彈性。」
中小型發展商裕泰興集團董事羅守耀說，香港發展商現時在經營上，陷入捱打狀態：「政府全方位幹預樓市，係揠苗助長。做法好矛盾，亂咁增加供應，又唔諗嚇夠唔夠人去做，直接影響建築成本增加。另一方面政府又要減低發展商可賣的樓面。我哋就好似街市佬咁，以前賣雞，俾曬雞翼、雞頸同雞胸你，收兩百蚊，你話好貴。而家淨係可以賣雞胸，但一樣都要賣二百蚊隻。點解？因為隻雞成本都要百幾蚊啦。我都知而家嘅樓價，仍然唔係一個市民 affordable嘅水平，但係建築成本真係貴，發展商無理由做蝕本生意，最多唔起樓㗎咋！」市場亦估計，大埔及屯門年內多幅住宅用地推出市場，流標機會甚高。
在成本高企下，本地發展商投地意慾大減，相反多間內地發展商，就對香港樓市虎視眈眈。如去年萬科便與新世界（ 17）合資競投西鐵荃灣西項目，而中國海外（ 688）亦力壓多家港資財團，奪得兩幅位於啟德發展區的港人港地。香港樓市，漸漸被中資「玩埋」。就連小市民，如去年買入海鑽•天賦海灣的小業主吳先生都識得睇：「我入嚟係買環境。點知嗰啲地都起埋樓，同當初買樓是兩回事。咁可以點啫，依家嘅規劃同當初完全唔同方向。大政府主導樓市，小市民點去改變？」中大地理與資源管理學系副教授姚松炎指，政府幹預樓市的政策，會令樓市比以往更波動，「咁多政策加起來，令到樓市走勢變得不可預測。香港變成一個大賭場，未上車嘅，就不停估樓價幾時跌；上咗車嘅，就要估幾時先係最高位，唔再似以前可以預期供求去推論樓價。政府政策會加強分化有樓同無樓兩批人，令矛盾不斷。」
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