2016年8月22日 星期一

創富:樓市瘋狂 港人居住面積10年縮一半! __,

樓市再度瘋狂,市民被迫愈住愈細,據統計,10年前以約350萬港元可買到沙田第一城約700實呎的大單位,但今時今日,同一價錢僅可買到300餘方呎窩居。而現今香港人均居住面積僅179方呎,慘絕亞洲主要城市;要住179方呎,也要近200萬元,是一般打工仔約10年人工,呢筆數你點打算?樓價自去年年尾回落多個月後,近期又開始回升,最近的中原城市領先指數連升多周,想執平貨的小市民又再失望。翻查二手成交個案,被 ...


樓市再度瘋狂,市民被迫愈住愈細,據統計,10年前以約350萬港元可買到沙田第一城約700實呎的大單位,但今時今日,同一價錢僅可買到300餘方呎窩居。而現今香港人均居住面積僅179方呎,慘絕亞洲主要城市;要住179方呎,也要近200萬元,是一般打工仔約10年人工,呢筆數你點打算?

樓價自去年年尾回落多個月後,近期又開始回升,最近的中原城市領先指數連升多周,想執平貨的小市民又再失望。翻查二手成交個案,被視為新界指標上車盤的沙田第一城,用350萬元左右的價錢,今年買到最大的單位實用面積只有327方呎,呎價10,765元。回看五年前,約350萬元最大可買到實用面積484方呎的單位,10年前以相若的銀彈更可買到707方呎的單位,與今年可買到的面積差距逾五成。又以九龍區的淘大花園為例,今年以350萬元左右的價錢只買到實用面積322方呎單位,十年前要買到面積相若的單位,最平的為102萬。

樓價上升,不少人被迫購買或租住面積較小的單位,以遷就財政負擔能力,據統計,香港的人均居住面積只有179方呎,比上海、北京、台北、新加坡、東京等亞洲主要城市都要少。在這些城市中,以台北的人均居住面積與香港差距最大,相差一倍有多。若以港人人均居住179方呎、上述方呎價10,765元及入息中位數15,500元計算,涉資近200萬元,打工仔要捱約10年先買得起。

新加坡與香港同為面積較小的城市,但居民的居住環境比香港舒適得多。據新加坡建屋發展局年報,去年度82%人口都是居住在由政府興建、較市價平一大截的「組屋」,以「組屋」的平均每戶面積及新加報的平均每戶人數推算,組屋住戶人均居住面積可達298方呎。

呎價上升促使香港發展商將單位面積愈縮愈小,出現了俗稱「豪華劏房」的一、二百方呎單位,而翻查一手臨時成交數據,今年截至上周四賣出的7,467個新盤單位中,有1,649個的實用面積都為350方呎或以下,佔比逾兩成。

與此同時,不少業主將細單位,劏成幾個更小的空間自用或出租。有經營裝修生意的資深物業投資者吳龍飛稱,試過將200方呎的單位裝修成三房,供某戶的父母、兩個兒子及其女友,共一家六口居住;只要懂得善用空間,「1房都可以變3房」,「40、50方呎都可住得好舒適」。

受訪當日,他帶記者參觀一個由他承辦裝修工程的單位,它位處炮台山一橦有50年樓齡的單橦式住宅大廈,約400方呎,業主近期以400萬元買入,再將其間成4個迷你單位分租出去。四個單位分別介乎50至90方呎之間,全都設有睡床、煮食平台、雪櫃、洗手盤、企缸、坐廁及電視。別以為單位細細租金會很便宜,其實面積即使只有50方呎,月租都要6,200元,90方呎的單位月租更要8,500元。

50方呎有齊浴室、洗手間及廚房?!甫入蚊型單位,可見每吋空間都要用盡,門後放置洗衣機,上面造了煮食平台,平台的一半面積是洗手盤,另一半用來放電池爐,之上再裝上木板,承托着一個迷你雪櫃。緊接在右邊的是浴室,門的設計向外打開,以增加可用空間;內裏設有馬桶及企缸,但由於面積太細,使用馬桶時需將門打開。睡床有4呎闊,床尾的牆身掛有電視,惟擺放物品的空間有限,帆布衣櫃需放置在床上。

吳龍飛指,迷你單位宜奉行簡單,如用燈槽加射燈、用電池爐代替明火煮食等,且要善用每隻窗,令房間不至於密封。在擺位上亦可花點心思,如將廁所的熱水爐裝在假天花之上,以增加洗澡的空間、使用可拍上牆壁的床等,而擺放雜物可嘗試向高空發展。他補充,相比新樓,舊樓可改動的空間較多,原因是後者普遍實用面積較大,且沒有窗台。

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現時付出幾百萬元,做二、三十年樓奴,換來一個蚊型的居住空間,究竟又是否明智的理財決定?美國萬利理財亞太區總裁張佩儀認為,細單位的價錢較平,新樓發展商更會提供九成按揭,令上車相對容易,如有住屋需要,能力又擔負得起,不妨先買細單位。

她指,低息環境持續,住宅單位供應亦有限,加上年頭已出現調整,故預期香港樓價未來會平穩發展,大跌機會微,供樓可當儲錢,比租樓划算。「買樓不是看平貴,是要看交通、校網、與工作地點距離等方面是否適合,最重要能供得起,量力而為,每月供樓開支宜在收入三分之一或以下。」

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