2019年9月12日 星期四

【緬甸樓陷阱】港女冒發展商劏契 1單位賣10業主 __,港女,

反送中運動持續多月,政經不穩再激起香港移民潮,不少港人憂慮日後或要在一國一制下生活,紛紛尋找海外物業投資或移民機會,尤以樓價較低的東南亞市場越受歡迎, ...


反送中運動持續多月,政經不穩再激起香港移民潮,不少港人憂慮日後或要在一國一制下生活,紛紛尋找海外物業投資或移民機會,尤以樓價較低的東南亞市場越受歡迎,其中緬甸作為東南亞的新興市場備受關注。不過就有人覷準港人不熟悉緬甸市場,在港設展銷會自稱緬甸物業發展商,聲稱只需用5萬美元,就可購入業物十分之一的業權,透過短期摸貨或長期持有收租獲利。惟涉事緬甸物業落成後,發展商卻杳無音訊。多名港人事後才發現,該公司並非真正發展商,近10人被騙,涉款逾700萬元。專家指海外物業分權契,「百分之九十九都係騙案。」律師補充,涉事合約非正常樓宇買賣合約,若證實賣方假扮發展商出售物業,可被控訛騙罪。

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記者﹕盧靄雯 龔蕙芝 攝影﹕周子惇

其中一名受騙港人吳先生從事金融業,去年初經朋友介紹認識一名姓蘇女子,蘇自我介紹為一間緬甸物業發展商職員,向吳推銷一個名為VIP Ticket 的物業投資計劃,一個物業分成10等份,每5萬美元(約39萬港元)可買一份,「買咗之後,如果有另一個投資者有興趣,會按市價買入我哋個Ticket,從中賺取差價。」蘇提出當地樓市交投證據指,當地每年樓價升幅達15%,又指公司會通過展銷會或網站負責銷售,物業預計同年年底完工。



即使不能賣出Ticket,待樓宇建成後,發展商便會出租物業,屆時持有VIP Ticket的投資者,可按比例收取租金回報。「話當地租金回報有7厘,比香港相對算高。」蘇同時向吳展示物業樓書和緬甸法律文件等,證明涉事物業屬於她的公司,「又搞展銷會,似模似樣,好有經驗咁。」吳過去在香港及內地均有置業經驗,均由代理完成買賣,他稱因視緬甸為新興投資市場,潛在投資機遇,所以與蘇多次見面後,考慮一個月便花5萬美元,於去年2月向她購買一份VIP Ticket,相關單位面積逾1,600平方呎。

吳亦要求到當地視察物業,於蘇安排下,去年5月組團到緬甸,同團另有8名投資者,3日行程中,有一天親臨涉事物業地盤,同團另一人何先生事後回想才感蹺蹊,「而家諗返都覺得好怪,就咁喺外圍行個圈睇吓,我哋喺地盤外問啲問題,(蘇)就好快帶走我哋,好似好怕逗留好耐咁。」他們最終只拍攝物業外貌就離去,匆匆完成實地考察之旅。

另一事主陳小姐(化名)同以5萬美元,購買緬甸樓VIP Ticket,在投資前,曾多次到蘇位於中環的辦公室洽談,又不時聽到蘇跟進其他投資者的買賣進度,不斷問價,向其他VIP Ticket持有人提出收購價,顯得交投活躍,「咁我就覺得係有人投資喎,都算穩陣。」惟她於4月投資後,最初半年該公司從無向她跟進買賣情況,每次追問銷情,蘇都推搪指:「買家接洽緊,但啲錢未到香港。」

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今年2月,陳主動介紹蘇可在港舉辦銷售展,惟蘇的態度冷淡,令她生疑,開始聯同其他投資者包括吳,一同搜尋證據,「喺網上睇到有另一個發展商放呢個項目出嚟。」陳隨即到中環辦公室對質,蘇只不斷重覆﹕「我哋全部都係跟合約文件去處理。」陳堅持要全數退款,拉鋸一輪後,蘇提出給予5萬美元的5%作為租金回報,陳不接受,蘇最後發脾氣說﹕「有咩事你搵我個老闆,我都係打份工。」此後再不接聽事主們的電話,本來雙方約定6月25日商討退款安排,蘇亦沒有出現。陳自責過份信任朋友,也不敢再投資東南亞的新興市場。

據事主稱,最少有8人經蘇向涉事公司購買VIP Ticket,涉款40萬美元(312萬港元),另有事主購買整個物業單位,同在付款及簽約後,未能完成收樓程序,因此失款。「就算法律渠道制裁唔到佢,我都希望畀人知道呢間公司嘅真面目。」受騙的吳先生直言為公義而披露事件,不希望有人再借新興市場來欺騙投資者。



《蘋果》查冊發現,蘇的公司並沒在港註冊,記者多次致電蘇的個人及公司電話,又到訪她的中環辦公室,均無人應門。翻看蘇提供涉事樓書的物業名稱為Lakeside Royal Maung Bamar Residence,惟經網上查看涉事緬甸物業,名稱實質沒有「Lakeside」一字。



主打東南亞物業代理的帝皇地產董事總經理陳卓明指出,海外物業發展商多屬當地公司,惟根據相關合約,涉事發展商卻為一個註冊地址為新加坡的公司。根據經驗,絕少投資者會以分權契持有海外物業,「我見到(分權契)百分之九十九都係騙案嚟,特別你係一個小股東(十分之一),我係冇見過一個成功案例。」他指作為新興市場,緬甸的樓宇法例比較模糊,投資者須審慎投資。



律師梁永鏗以「唔係好正常」來形容相關合約,因為樓宇買賣合約一般會定下物業正式轉名的細節,然而此合約卻指賣家有權轉售物業,與一般合約有異。梁指如發現合約中的發展商或代理商均無權出售物業,合約已屬造假,賣方可被控訛騙罪,最高可判監14年,不過如參考此案,相關公司沒有在港註冊,事主欲追究會比較困難。



地產代理監管局發言人指,如有人在港處理海外物業時,在其所有信件、賬目、收據、單張、小冊子及其他所有文件及廣告中,清楚述明其本人並無持有或取得處理香港物業的牌照,則可獲豁免領取或擁有地產代理牌照及營業員牌照;然而,若持有監管局牌照的代理參與境外物業的銷售,其執業操守便受該局規管。根據局方資料,就有關境外物業的投訴前年和去年分別有11及15宗,今年上半年就有3宗,內容涉及無牌從事地產代理等。





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事主吳先生錯信假發展商,花去5萬美元購買當地一個物業十分之一的業權,希望公開事件警惕其他投資者。(周子惇攝) 事主吳先生錯信假發展商,花去5萬美元購買當地一個物業十分之一的業權,希望公開事件警惕其他投資者。(周子惇攝)
蘇女是涉事緬甸物業發展商的副總裁,負責出面向客人推銷樓盤。事主上公司對質時,她指自己只是「打份工」,要求投資者電郵向老闆投訴。(網上圖片)

蘇女是涉事緬甸物業發展商的副總裁,負責出面向客人推銷樓盤。事主上公司對質時,她指自己只是「打份工」,要求投資者電郵向老闆投訴。(網上圖片)
蘇在訪問中透露自己在中文大學工商管理學系畢業,曾在仲量聯行任職,後來加入涉事公司。(網上圖片)

蘇在訪問中透露自己在中文大學工商管理學系畢業,曾在仲量聯行任職,後來加入涉事公司。(網上圖片)
蘇創立商會並舉行講座,藉著一帶一路唱好緬甸地產發展。事主早前約她見面談退款安排,她未有露面並於同日正式撤銷其商會的公司註冊,之後失聯。(受訪者提供圖片)

蘇創立商會並舉行講座,藉著一帶一路唱好緬甸地產發展。事主早前約她見面談退款安排,她未有露面並於同日正式撤銷其商會的公司註冊,之後失聯。(受訪者提供圖片)
緬甸真正負責涉事樓盤的發展商,在網上發佈相關資料。(網上截圖)

緬甸真正負責涉事樓盤的發展商,在網上發佈相關資料。(網上截圖)
事主翻看在考察之旅拍攝的物業外貌,發現相中樓盤名稱與合約上的有出入,而且發展商亦另有其人,隨即開始搜證。(受訪者提供圖片)

事主翻看在考察之旅拍攝的物業外貌,發現相中樓盤名稱與合約上的有出入,而且發展商亦另有其人,隨即開始搜證。(受訪者提供圖片)
事主在去年5月到緬甸實地考察,僅有半天到地盤視察。事主憶述當時蘇帶約10名買家在外圍參觀,惟當投資者欲查詢,蘇即帶團匆匆離開。(受訪者提供圖片)

事主在去年5月到緬甸實地考察,僅有半天到地盤視察。事主憶述當時蘇帶約10名買家在外圍參觀,惟當投資者欲查詢,蘇即帶團匆匆離開。(受訪者提供圖片)
涉事緬甸物業發展商和旗下樓盤的資料,公司在本港並無註冊。(周子惇攝)

涉事緬甸物業發展商和旗下樓盤的資料,公司在本港並無註冊。(周子惇攝)
蘇向事主推銷的VIP Ticket的物業投資計劃,一個物業分成10等份,每份5萬美元(約39萬港元)。(受訪者提供圖片)

蘇向事主推銷的VIP Ticket的物業投資計劃,一個物業分成10等份,每份5萬美元(約39萬港元)。(受訪者提供圖片)
律師梁永鏗指如發現合約中的發展商或代理商均無權出售物業,合約已屬造假,賣方可被控訛騙罪。(周子惇攝)

律師梁永鏗指如發現合約中的發展商或代理商均無權出售物業,合約已屬造假,賣方可被控訛騙罪。(周子惇攝)
梁永鏗指合約「唔係好正常」,樓宇買賣合約一般會定下物業正式轉名的細節,然而此合約卻指賣家有權轉售物業,與一般合約有異。(周子惇攝)

梁永鏗指合約「唔係好正常」,樓宇買賣合約一般會定下物業正式轉名的細節,然而此合約卻指賣家有權轉售物業,與一般合約有異。(周子惇攝)
《蘋果》曾到涉事緬甸物業發展商在中環的辦公室拍門,惟無人回應。(周子惇攝)

《蘋果》曾到涉事緬甸物業發展商在中環的辦公室拍門,惟無人回應。(周子惇攝)

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