將軍澳樓盤藍塘傲，於政府宣布辣招翌日繼續銷售，現場氣氛仍然熱鬧，售樓處更出現排隊買樓人龍。（林志謙攝）
封面故事
辣招趕絕本地人 強國走資狂掃港樓
在本週一釋法前夕，特首梁振英突於上週五，拉來財爺曾俊華及其他財金官員，宣布壓抑樓價的新辣招。當晚十二時起，購入所有用以投資的住宅單位，一律需繳交樓價百分之十五的印花稅，矛頭直指長期收租的投資客。一眾經紀當晚一邊鬧、一邊開工，希望搵到客仔趕搭尾班車；中原主席施永青更預言，成交量將縮減一半！
不過，這招對於有實力的投資客來說，只如𢱑痕。翌日將軍澳新盤藍塘傲的買樓人龍，一度伸延至隔鄰商場；對場內絕大部分要走資的內地客來說，辣招並無辣味。相反，此招增加本土中產的換樓成本，兼且降低收租業主的放盤意慾，減少供應及成交流動。
最終，上不到車的香港窮人，繼續上不到車。
新辣招在上週五凌晨十二點生效，翌日記者走訪多個二手屋苑，只見各個經紀也疲憊不堪，指發展商在前一晚紛紛盡推一手貨尾，務求食得幾多得幾多。但今次市場反應，比上一次加辣冷靜得多。「今次好奇怪、好靜，無業主打俾我哋話減價，反而係我哋主動搵佢哋。睇嚟呢啲（辣招）只係暫時性，你知香港地買賣樓，三分鐘就消化咗政策無事！」一名沙田區經紀指。在太古城，因以用家主導，業主更強硬，一名當區經紀指：「收租業主都好有實力，佢哋甚至選擇封盤唔賣！」二手水盡鵝飛，更顯得一手樓反常地熱鬧。
內地客撐起樓市
其中由麗新及帝國集團發展的將軍澳藍塘傲，上週六加推。此盤相當「黑仔」，早前首次推售已因八號風球延遲，第二次推售更撞正辣招。不過當天售樓氣氛仍然熱鬧，在中午，大約二至三十個買家在售樓處地下大堂排隊等候，人龍更一度伸延至隔壁 apm。記者想找買家訪問，發現排隊者，大部分都是講普通話，部分見攝影鏡頭非常敏感，紛紛遮面。
事實上，內地客都無視辣招，繼續掃港樓。當日有三組買家是第二次置業，當中兩組是內地人，一組是澳門人，但該澳門人都是講普通話的。其中一組買家購一千萬單位，要付百分之十五新印花稅，另再付百分之十五買家印花稅（ BSD），即總共要給三百萬元釐印！另外一組買家購九百萬元單位，需付二百七十萬元釐印。問到有否跟內地客傾談搶入市原因，中原陳永傑笑言：「佢哋肯買，仲敢撩佢哋呀？」他指買家有表示過「肉赤」，但也繼續購買。
記者嘗試在場內搵香港人上車個案，結果找到高先生；誰知他也是內地來港的「新香港人」。高先生自稱從大陸江蘇來港七年，剛拿到香港永久居民身份證，準備入場購買單位。他說：「我是首次置業，新辣招對我沒影響，而且跟家人自住，所以看長遠一點也無所謂。反而是樓價偏貴，沒什麼可挑的！」
王祖藍賺人仔買港樓
買樓，已明目張膽成為內地人走資的途徑。本週二內地公布，中國外匯儲備已連續第四個月下跌，反映資本外流持續。截至十月底外匯儲備為三萬一千多億美元，按月減少四百五十七億，是今年以來最大單月跌幅，且跌至五年半以來新低。
由於內地人怕人民幣會大幅貶值，紛紛走資。主要途徑包括買保險、買金及買樓。不過上週銀聯突然限制內地人用銀聯卡買投資性壽險，而買黃金亦無得收息，中國人仍然是最鍾情揸磚頭。近月內地盛傳人民幣將會大幅貶值，故都加快將錢運出來，一名專做內地人生意的經紀指：「對佢哋來講，錢一來到香港，就係自由喇！」不單是掃港樓，內地人還會經香港，將錢再帶出去，掃入日本、馬來西亞、沙巴等海外樓盤。
其中近年頻頻入市的藝人王祖藍，亦是將人仔變回港紙的最佳例子。近年他積極北上「賺人仔」，拍真人騷、做美妝產品及手機 app代言人等，內地有報導指已賺逾億人民幣。結果他在上年以 1.14億元，購入大埔白石角逸瓏灣二期單位，今年再斥資逾 3,700萬，購入同屋苑另一個連花園單位。他以 WhatsApp接受本刊查詢時指：「暫時都唔驚樓市會跌。香港樓盤始終供不應求，自己有機會，仍然會再入市。」另一藝人馬國明，今年六月亦以 1,960萬元，購入太古城頂層連天台單位，最新滙豐銀行估價達 2,228萬，增幅達一成三。他接受本刊訪問時說：「嘩！先至三個月，點解會升得咁多，你問我，我覺得真係有啲過分！」他想再買一個細單位投資，但因辣招關係，考慮會用未曾置業的家姐名：「始終我唔係炒家，我只係覺得磚頭有保證。」
辣招趕絕香港人
前新世界（ 17）營業及市務部副經理、資深投資者李冠亮坦言，辣招對內地人無效，只是封殺香港人。「因為人民幣貶值得很多，來港買保險又限制了，買實物比較穩陣。我覺得它（辣招）影響的是香港人，因為現在買樓，我估八成是內地人，是很有實力的內地人才買得起。幾伙那些已經是少，如果是細價樓，他們可以十幾伙，幾十伙咁買。」他續稱：「反而，現在夠錢買的（香港人）都封殺了。資金沒有出路，加上經紀都要生活，他們會推介人買工商鋪。到工商鋪又火熱了，政府又封殺工商鋪。即是無止境地封殺，這樣限制人買樓，是止不到咳的，很戇居！」
過往政府推出辣招，效果都是令成交量收縮，樓價短期調整，但長遠愈升愈有。○九年開始，金管局三次收緊按揭，但樓價當招數無料到。到一○年十一月，政府推出額外印花稅（ SSD），樓價調整了七個月，累跌近百分之七，但隨後井噴式回升。隨着平價盤被消化，業主不願再劈、以及銀行調低按揭息口，同時美國維持寬鬆貨幣政策，樓市明顯反彈，一年左右升幅達到三成一！
政府於是加辣，在一二年十月加碼額外印花稅及推出買家印花稅（ BSD），可惜這次樓市調整十一個月後結束，其間樓價只跌百分之五。反彈原因，就是低息。樓市再升兩成四。到一五年中，因美國加息陰霾，及金管局再出招，樓價半年間跌一成，但到今年英國脫歐難以加息，以及人仔貶值，中資大舉湧入，樓價至今升了逾一成，不少樓盤呎價都破晒歷史紀錄。
全球資金無出路
投資者還有另一條數要計，才考慮會否入市，就是租金回報。對投資者來說，新印花稅下租金回報雖然減少，但仍然具值博率。以最近成交的荃灣中心為例，樓價三百萬元，可收到租金一萬元。未有新印花稅前，要交樓價百分之三為印花稅，亦即租金回報三點九六釐。在新印花稅下，交的稅是樓價的百分之十五，按此租金回報降至三點四八釐，雖然回報少了零點五釐，但現在有三釐以上回報的投資機會已很少。而相對今年已升了五成的深圳樓，回報只有一至兩釐，但銀行貸款利息是六至七釐（香港按揭利率為 2.15%），港樓仍具吸引力。
其中手持大量物業收租的太子珠寶鐘錶老闆鄧鉅明，其妻子宣宏雁正好於上月以七千六百萬元買入一號銀海單位。鄧指太太是首次置業，屬長線投資，故不怕短期樓價波動，「我估會有一年時間比較辛苦。但我的態度就是有好東西，很特別的、價錢合理、低過合理價我們都會買。因為錢放在銀行只有零點幾釐，沒有作用。（辣招）永遠都只是習慣，你看看新加坡，其實一早已經這樣行……因為全球是資金沒有出路，唯一就是買磚頭最安全！」他認為辣招下豪宅影響較大，「如果唔想減價，就要搵首次置業客，但機會好低，因為很少人第一間就買豪宅，通常由細碼玩到大。」
而從事 IT生意、手頭上正有三個單位在放盤、其中一個為沙田第一城的業主陳生，正正為是次加辣的對付目標。完全「中箭」的他直指短時間內也不會買賣樓。「第一城嗰個實用面積大約係三百三十五呎，放緊四百四十萬，其餘兩個單位分別喺北角同黃埔，全部有租約喺手。」他認為此政策確實打擊了他投資房地產的意慾，但同時會更加「惜貨」，不會降價。「依家賣走咗啲樓分分鐘買唔番，咁當然留嚟收租更好！」
車位有排升
政府原意，是透過徵重稅，降低投資客的入市意慾。但此舉同時增加了換樓成本，以及有實力業主的放盤意慾，寧願封盤減少供應。市場預期辣招後有兩大結果：住宅租金上升，以及車位成交更旺。有將軍澳區資深經紀分析指：「本身呢一區租盤都係少，我預計有三成租客，原本無樓喺手，佢唔需要俾新嘅 15%稅項，但都會先觀望，希望辣招令樓價跌，佢哋會先租樓。而有部分業主原本買嚟放租，而家佢哋就唔出手，本來用嚟收租嘅放盤就會相對減少。供應少需求又大咗，所以預期租金都係會上升。」另一太古城經紀亦指：「呢區放盤嘅業主會減少，而買家有可能要由買轉為租，喺短時間兩三個月後，租金有可能會向上行。」炒家見租金上升，認為回報率高抵銷得到稅項，可能又會再次出手。
除了樓外，另一投資工具、無需交付新印花稅的車位市場，將更加旺場。辣招實施後馬上有車位業主反價，比二手樓更誇張。「昨晚有個沙田富豪花園車位嘅賣家，講好咗今朝嚟簽約，點知啱啱由四十二萬反價到六十幾萬。」該名業主指，辣招影響投資者購入住宅的意慾，資金無處可逃，自然會流向非住宅類別，因此認為自家車位的投資潛力立刻提升，所以希望把握機會賺得更多！
掃除加息陰霾
紀惠集團 CEO湯文亮認為，一手樓會較二手暢旺，「依家放盤，一定俾買家鋤價，如果唔係急賣，不如放租好過。」不過他認為一手樓情況較好，因為發展商會替買家付印花稅，「發展商依家差不多對本對利，所以佢可以俾得起。不過業主其實會想發展商減價，一千萬樓加印花稅係一千一百五十萬，如果發展商減價一百五十萬，計番稅係九百七十八萬，差咗廿幾萬。但優惠可以隨時取消，唔同減價。」
在全球印銀紙的基調下，未來會困擾樓市的因素，主要剩下加息。市場普遍預期，美國聯儲局很大機會在十二月會加息一次。星展香港財資市場部大中華董事總經理王良享就指，預料無論是特朗普還是希拉莉上場，聯儲局加息步伐都不會加快，由於現時香港銀行體系結餘依然充裕，本港未必跟隨美國加息：「預料聯儲局十二月加咗後，出年最多只會加兩次，香港出年最多只會跟加一次。原因係香港貸款喺過去兩年都好薄弱，好似香港十年外匯基金票據，現時孳息率只係一釐，喺上年十二月美國加息時，息率係一釐半。即係美國加息一年之後，香港長期利率係無上升到。短期銀行同業拆息當然有上升，但升幅都係比美國少。」
他預期本港最優惠利率，最快要到明年年中，或者是第三季才有機會調高，但加幅只會約二十五點子。由於剛性需求仍然支持香港樓價，加息對整體樓市不會有太大影響。
撰文：財經組
攝影、攝錄：財經組
插圖：祝健中
news@nextdigital.com.hk
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