林鄭推出一千個首置盤，位於觀塘安達臣道石礦場，以前由呂志和的嘉華建材經營，今年七月交回政府。山下一排排全是公屋，今年四月附近地盤再獲批興建九千四百個私人及資助房屋單位。（林志謙攝）
封面故事
林鄭通水 地產商變陣推冧細價樓
上週三林鄭推出首份施政報告，翻炒了上任梁振英的「白居二」、「綠置居」，再增添了「首置上車盤」，威力在於三隻字：恒常化。
本刊接觸了知情人士，林鄭首推觀塘安達臣道一千伙，其實只是一個先導計劃，以免被指勾結。
在市民受落後，便會採取官商「合作」方案。
事實上，近年來中資在市區盲搶地，地產商早已想發展囤積已久的農地。「首置盤」既有政府起基建、擴地積比，釋放土地價值，而林鄭又可攞威，正是一個「姣婆遇着脂粉客」的格局。
不過平價上車盤大推的結果，正是推冧細價樓樓價。
近年有父幹的年輕人可以買樓上「車」，人人稱羨，但不是每架車都啱上，上錯劏房盤的業主，隨時變成負資產。
林鄭出新招，再打民情牌，指自己過去都上唔到樓，軟硬兼施推樓市政策。打工已經十年的羅先生與太太，現以萬一蚊租住粉嶺四百呎私樓，他對於林鄭的施政報告，抱有一絲期望，「睇到少少希望，不過首置依家話做，由拍板、起樓、賣樓，都要幾年時間，到時香港都唔知係咩世界！我都三十幾歲，好尷尬，到底等唔等你呢？」
另一位辛小姐，七年前打算以一百七十萬元買入沙田第一城兩房單位，但被家人勸退，單位現已升至四百五十萬元，脫離了她的負擔能力。等了又等，她對首置盤有一定期待，「我同好多朋友都打工十年，人工合資格申請，都好想知政府的首置計劃最快何時推出？價格多少？是否會在自己負擔範圍內？還有日後轉售條件怎樣，如果我日後結婚生仔要換樓，或會日後將單位轉手，換個較大面積單位。如價錢、條件不錯，我會試入紙申請。」辛小姐諗得很長遠。
推倒細價樓
林鄭上週推出首份施政報告，雖然白居二、綠置居，只是梁振英年代的產物，但在地產界打滾幾十年的紀惠集團 CEO湯文亮認為，「恒常化」這三個字對細價樓有巨大衝擊，更會推冧細價樓，「依家居屋要你補地價先賣得，以往市場上得幾千份白表，因為你未補地價，第日想賣出去，要搵有白表先易賣得出。恒常化之後市場愈來愈多白表，每年有一萬幾千，你第日想賣，搵番個白表買家好容易，以後居屋無人補地價賣㗎啦。」
居屋免補地價，兩房的居屋上車盤，只需三百多萬市場已大把選擇，湯文亮再解釋其理論：「原本你買個居屋單位要六百萬，其中二百萬係補地價，依家唔使補地價，四百萬就買到個六百呎單位。如果四百萬買新樓，你話會買到幾大？你話大唔大鑊？今年買咗細價樓嘅都好大鑊！一年推幾千個出嚟，即刻食晒你啲細價樓購買力。（劏房盤會因此受壓？）係呀，依個好大鑊（會不會有一批負資產出來呢？）你說得無錯，你睇吓啲地產商嚟緊會點開價。」
中原地產主席施永青同樣認為，未來劏房盤無運行，政策出爐後將會率先受壓，「如果針對的是居屋以上的人，長遠就會對私人樓價有影響，因為呢啲人應該在私人市場買樓，你話俾佢知遲一點政府會照顧你，他便暫時不買樓。（早一兩年，地產商推很多劏房盤，那些樓盤會不會最受影響？）係呀，所以我一早就話那些納米樓唔值得投資，因為香港已經建了很多細單位，如果政府有足夠的上車盤讓香港人購買，這些就變成劣質上車盤，不過你自己投資錯誤沒有辦法。」
地產商通殺
上年成功上車的八十後阿傑，就是以五百二十萬元購入會德豐旗下掃管笏路「 NAPA」一單位，平均呎價一萬一千元左右，他不認為自己「上早咗車」：「自己幾鍾意呢度地理環境，同埋觀察番樓市，都已經有升幅。」風水佬呃你十年八年，樓價遲早反映。細價樓急跌，地產商定必損失慘重？錯了，有小型地產商向本刊指，已經有計劃轉建中價樓，只要將劏房盤圖則修改變大即可。
而過去賣出的劏房盤，地產商早已經袋袋平安。一二年屋宇署批出動工紙，其中有二百一十六個小於一百六十呎的納米盤，到一五年已爆升至近九百個，去年再颷升至二千六百多個！例如是恒基的北角項目尚譽，一四年以每呎四千二百元強拍回來，去年以每呎二萬五千元賣出。一個一百七十呎的單位，賣四百二十五萬，扣除成本恒基淨袋二百四十多萬。估計全幢一百二十八個單位，幫四叔賺了三億，難怪四叔起劏房毫不手軟。近年建了不少經典劏房盤，部分更只有一個車位般大，如被網民戲稱為 M巾盤的利奧坊•曉岸，一層劏出廿二伙；西灣河柏匯八成均是二百呎的開放式單位；而土瓜灣迎豐更加全幢三百個單位全數不足三百呎。
賺價賺二按
過去地產商為了扶小市民上車，更提供貼心按揭服務，製造了一個上車計時炸彈。有地產代理統計，近年五大地產商共二千四百多個新盤單位有借二按，其中恒地竟佔了其中一千個。金管局一五年出辣招收緊銀行按揭，恒地與一眾地產商順勢推出一按、二按計劃。以每個單位百七呎的尚譽計算，售價四百二十五萬，買家向銀行做一按能借六成，買家即是要準備一百七十萬首期。但因有恒地額外的三成二按，買家付四十二萬已經能上車。
而另外一個恒地更「筍」的按揭計劃，是由地產商借足八成，但要收四釐息，廿五年後付出的利息數目，其實高達二百萬，亦即總樓價是六百二十五萬元。如果是以銀行息口借八成，廿五年後利息不過是一百萬，相差整整一倍，反映地產商食水深。「過去樓價升得急，發展商計嘅數，係已經當呢筆二按收唔番，佢哋都已經賺凸，而且可維持住貨如輪轉。」一名知情人士指。
官商合作
關注都市規劃的學者姚松炎，指將來的首置盤，多半會在新界農地，「佢喺施政報告裡面白紙黑字清楚寫明，唔會影響公屋同私樓的供應，土地係嚟自私人地產商。隱含意思其實都係呼之欲出，就係用囤積幾十年嘅農地，因為只有呢批地係地產商手持，而唔會影響公屋同私樓供應。」姚稱上年政府公布的二○三○年後的長遠規劃遠景及策略報告中，顯示已落實及規劃的地產項目可提供約三千六百公頃土地，不存在「無地起樓」的問題。他質疑發展商：「政府無認可公私合營，點解可以興建資助房屋？應該最多只係俾啲折扣，賣平啲俾市民。」
事實上林鄭多次強調沒有官商勾結之嫌，地產商興建的首置盤免補地價，但私樓一定要補足地價，她在電視台節目卻提及不少對地產商有利的措施，不單主動透過政策，令地產商的新界地地積比率提高，讓他們可以同時建私樓及首置盤。更會建路、鋪水管，做好基建吸引地產商建屋。
而施政報告出台前，各大地產商已「早着先機」，其中會德豐率先表示，旗下正申請改劃用途的大埔洞梓地皮部分單位，或可成為首置上車盤。旗下常務董事黃光耀在上月已伸出友誼之手，稱若果政府容許以公私營模式合作發展首置上車盤，將有助增加樓宇供應，而集團大埔洞梓項目向城規會申請改劃為綜合發展區，作公私營房屋發展。根據資料，會德豐早於五月已申請，似乎「早着先機」。
地產商囤地
多年來，各大地產商都積極在新界囤地，當中以恒地、新地（ 16）、新世界（ 17）及長實（ 1113）在新界擁有最多土地，恒地去年公布擁地四千五百萬呎。而新地於新界發展中物業及已落成待售物業，樓面面積亦達二千二百萬平方呎，四大地產商合計約有一億平方呎土地待發展，而林鄭○七年第四季能推的土地供應，其實只有一千個單位。
過往地產商申請農地改建都困難重重，姚松炎擔心：「會唔會有政策支持下，城規會就會開綠燈，大量批准？呢個係有先例可循，就好似上屆政府綠化地計劃，以前喺無政策支持下，超過八成半都不獲批，但政府帶頭話要改建綠化帶之後，就差不多全部批准。」
他預料日後政府對改建農地有定案後，定必吸引地產商跟隨：「因為土地轉換用途同補地價，從來都唔需要通過立法會。現時關鍵係城規會點樣把關，係唔係話會興建公私合營就會批？」最終都是地產商獲利最多：「如果係地產商興建，佢哋唔會介意搶走私人市場需求，因為需求最終都是落喺自己手上。」
港人港地 益晒地產商
房屋政策一向被政府視為重中之重，上屆政府就曾推行過「港人港地」。政策雛形為梁振英參選時公布「港人港地」政綱，他指會選擇部分符合中產階層住屋需要的政府土地，在賣地條款中加入限制條款，旨在「趕絕」內地人搶購香港樓盤。
最終政府選出啟德發展區第 1H區 1號及 2號、合共約 1.6公頃的住宅用地納為首批「港人港地」先導計劃。買家必須是香港永久居民，也不可以公司名義購買。
而地皮以接近市場估計最高價的 45.4億元，卻竟然是由國企背景的中海外（ 688）投得，項目正式命名為「啟德 1號」，但平均呎價逼近 1.76萬元，開價後即令社會嘩然，當時地產商更明言「特首無講話以合理價錢俾香港人買到」。不久更被傳媒揭發，有中聯辦官員以首置客身份以一千多萬元購入兩伙，最終政策在各界批評下不了了之。
撰文：梁延宇、孫樂祈
攝影：財經組
news@nextdigital.com.hk
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