踏入2019年，樓價似乎還未有企穩迹象。過去以交通便利、樓價抗跌力略勝一籌的鐵路沿線物業，近期樓價表現亦偏弱。本報盤點33個鐵路盤去年的破頂癲價交易，最新估值比業主買入價有顯著差距，其中大圍一個叫「天安門」的樓盤名城，一個去年以逾1,500萬元賣出的700餘呎三房單位，最新估值不到1,200萬元，大跌23%。估價回軟，影響業主叫價能力，屋苑最近連錄多宗低價成交。
本報統計的33個鐵路沿線私人屋苑，去年各誕下多宗樓王成交，但隨着樓價回落，不少業主上網查估價，或發現自己所購物業，銀行估價普遍已低過買入價一成以上或更高。其中25個、即逾七成屋苑，最新估值比買入價低逾一成。當中更有五個屋苑跌幅在兩成以上，跌幅最高計順序為名城、黃大仙現崇山、天水圍嘉湖山莊、長沙灣昇悅居及馬鞍山銀湖‧天峰，成「五大鐵路盤跌價王」。
跌價之首為有「天安門」外號的大圍名城。長實(1113)於2010年推銷名城2期盛薈時，將大圍比作是北京天安門區，形容大圍是香港商業金融中心，樓價比九龍塘更高。事實上，名城地利位置便利，鄰近港鐵大圍站，備受內地客歡迎，樓價因此多年來水漲船高，去年成交呎價更升破2萬元。其中3期3座中層ND室，實用面積757方呎，去年9月以1,525萬元售出，呎價20,145元，為名城首宗標準戶呎價突破2萬元。不過，本報發現，滙豐於2019年對該單位最新估值不足1,200萬元，只有1,171萬元，較造價低23%。中銀估價較高，估值亦僅1,306萬元，仍較造價低「兩球」。
其實名城上年有一宗成交更誇，為3期5座低層NC室，實用面積1,042方呎，去年7月透過買賣公司形式以2,150萬元售出，呎價20,633元，據聞買家為內地客。
名城現時樓價較高位跌逾兩成，美聯物業曾炯豪指，主要受中美貿易戰以及美國聯儲局加息等因素所致，從而影響本港的入市氣氛，令到屋苑樓價下挫。假如中美雙方就貿易戰未有談判成果，屋苑樓價難有起色，「維持高位回落兩成呢個走勢，繼續橫行一段時間。」
事實上，大部分業主卻未受市況差影響，普遍叫價都較硬，議幅只有約5%。不過鑒於近期有部分業主因換樓要急於套現，願意劈價約兩成賣樓，導致準買家期待市場會再有低價放盤釋出，令到買賣雙方出現膠着，致成交量銳減。資料顯示，過去兩個錄得零星成交，上個月僅得5宗成交，按月跌37.5%。
當然亦有較保值的鐵路盤，有八個屋苑估值跌幅不足一成，其中一個更不跌反升。這個唯一逆市上升的屋苑就是將軍澳新寶城，位於3座高層B室兩房戶，實用面積378方呎，去年9月以708萬元售出，呎價18,730元創屋苑歷來標準戶新高。近期不少上車盤已跌價兩成，但該新寶城樓王單位，滙豐最新估值仍見716萬元，較上年高位高出1.1%。不過，屋苑2019年的兩房成交價已跌穿600萬元，如實用面積377方呎的5座中層B室，近日以580萬元賣出，呎價僅15,385元。反映部份銀行估價未必貼市。
記者︰朱連峰﹑葉煜燊
攝影︰何耀勤
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