2017年12月21日 星期四

馬來西亞「九龍塘」最平$195萬 [壹週刊 - 1450 - 財經] __,M1,

度假勝地檳城甚有懷舊味道,近年也被港人「盯上」投資,但John提醒:「當地始終係度假為主,經濟活動無吉隆坡咁蓬勃,租務市場要預咗慢啲。」樓市熱葷馬來西 ...






度假勝地檳城甚有懷舊味道,近年也被港人「盯上」投資,但 John提醒:「當地始終係度假為主,經濟活動無吉隆坡咁蓬勃,租務市場要預咗慢啲。」

樓市熱葷

馬來西亞「九龍塘」最平$195萬

馬來西亞除了為人熟悉的首都吉隆坡外,度假勝地檳城,以及受惠於「一帶一路」基建的新發展地區,也成為炙手可熱的投資地方。藝人姜皓文(黑仔)也於今年十月,以八位數港元於檳城購入一層五千呎擁有私家泳池的大宅,給予太太當作生日禮物,一掃香港難以買樓的「黑氣」。

在一片唱好聲音下, C.A.J. Property銷售總監李崗華( John)提醒:「新區如馬六甲同新城雖擁有美好前景,但起碼要十年時間去發展,投資者要知道,收成期唔會係兩三年嘅事。」

使館區 成投資新熱點

雙子塔所散發的光芒,除了成為吉隆坡的重要標誌,也吸引不少港人到當區置業。但近年港人開始由集中投資吉隆坡市中心五公里範圍,擴大至十公里,當中的使館區是吉隆坡的「九龍塘」。「現時使館區因為治安比較好及比較靜,而附近一公里內有多間知名國際學校,所以深受當地家庭租客歡迎。」 John指中、韓、英、法等領事館同設於該區,能吸納被外派到當地的外國租客。

能眺望市中心 KLCC的使館區距離雙子塔四公里,約十分鐘車程。該區以大宅為主,最近新推的樓盤面積,由一千一百呎至二千二百呎不等,最平單位一百九十五萬港元。「普遍一千一百呎嘅單位,大約售二百二十萬至二百三十萬港元,實用呎價約二千一百港元,回報率約百分之五。」 John指最新項目雅益軒 D'Rapport,總面積佔地九英畝,鄰近五星級醫院,設大型購物中心及綠化會所,將能自成一國。





John會定時到樓盤雅益軒 D'Rapport現場代業主監察進度,他指:「曾經都出現過遲交樓,但情況唔算嚴重,而且發展商會計算日子俾番賠償。」





「九樓係一個平台,平台對上先係住宅,基座則設一個商場同停車場。」 John指雅益軒 D'Rapport共有五座物業,是當地少有的大型屋苑。





項目雖非在市中心 KLCC內,但其連接多條主要高速公路,包括安邦-吉隆坡高速公路( AKLEH)、第二中環公路( MRR2)和大使-巴生谷高速公路( DUKE),可算是四通八達。





樓高三十八層的項目預計於一八年落成,單位內部已裝修得七七八八;單位面積最細也有一千一百呎,相信已比不少港人的蝸居闊落得多。

送車位是基本





C.A.J. Property銷售總監李崗華( John)從事馬來西亞樓宇買賣已有七年,他指:「香港樓喺呢四、五年變得愈來愈貴,同時間新加坡嘅都唔平,所以多咗好多人留意馬來西亞嘅樓市。」(關永浩攝)

在港置業可算是一闊三大,因新樓管理費近年愈來愈高,連買私家車位「上車」也愈趨困難;同樣的二百三十萬港元,在港只能入手荃灣柏傲灣的一個車位。但在馬來西亞卻能樓車並存。「買樓送車位」是當地定律,「車係當地必需品,所以大部分物業都會送車位,一個單位送三個車位都唔奇。」使館區內最新樓盤的管理費,每月只需約每呎五毫半馬幣,即約一港元一呎。「俾咗管理費後所有設施都免費,當中有部分會預留為屋苑嘅維修開支。」但 John補充,港人熱愛之大型屋苑如香港元朗的 YOHO系列,在吉隆坡並不常見。「使館區都屬於市中心範圍,而市中心嘅地係愈來愈少同細,多數都係一座起兩座止。」

外國人於馬來西亞買樓門檻

分層住宅 連地屋

吉隆坡 一百萬馬幣(約一百九十一萬港元)

新 山部分一百萬馬幣(約一百九十一萬港元)

政府於某地方(如樂高樂園 Legoland附近)准許

外國人以五十萬馬幣(約九十五萬港元)入場

馬六甲 五十萬馬幣(約九十五萬港元)

檳 城 一百萬馬幣 二百萬馬幣

(約一百九十一萬港元)(約三百八十二萬港元)

服務式住宅回報達六厘





目前全世界共有六座樂高樂園,位於亞洲的首座則於新山之內,因此吸引了不少一家大細去旅遊,成為當區特色之一。

「一一年時,我喺吉隆坡 Soho區買咗個四百一十一呎服務式單位,售五十五萬馬幣,大約一百五十萬港元。」港人李太買入的樓盤 One Ceylon,位於武吉免登區 Bukit Bintang,有吉隆坡商城金三角之稱,著名景點有亞羅街夜市大牌檔。馬幣當時雖屬較高位,但李太仍認為馬來西亞樓市比香港穩定,樓價也比新加坡便宜。「當時我四十九歲,我老公就六十一歲,按揭情況同香港相似,因年紀大而按唔到二十年。」一般外國人在當地銀行最高可做到五至六成按揭,李太最終以十八年按揭年期成為業主。項目樓花期三年,她指收樓時間及品質跟原定沒大誤差,近年該區發展愈趨旺盛,算是不愁租客。「所屬地區類似香港中環區,頭三年簽咗俾發展商代出租,回報率都有六厘。」 John補充:「樓花會按建築進度付款,建好一成就俾一成錢,以保障業主。」港人到外地買樓猶如隔山買牛, John提醒要留意所屬發展商之來頭。「對比香港私樓主要由五大老牌發展商興建,馬來西亞有過千個大大小小的發展商,所以買樓前一定要了解清楚,用佢以往成品質素作參考。」

新區收成期較長





馬來西亞的管理費每月大約只需一港元一呎,交付後任何設施也可免費使用,不像香港屋苑般按項收費。

於吉隆坡已有兩個單位的知名武術指導馬玉成,下一個目標是新山地區。「新山就好似深圳同香港咁,同新加坡只相隔咗個海。」他認為該區有升值潛力。但 John提醒投資者:「新山係一個全新發展嘅區域,特別之處係喺樂高樂園 Legoland附近;但現時仍處於興建階段,可能要十年或以上時間發展先會變得成熟。」

「外國人能以五至六十萬馬幣,即唔超過一百萬港元就可以喺馬六甲置業,呢個價錢對新置業者嚟講係極為吸引。」於馬來半島西部的馬六甲,近年也成為了旅遊旺點,樓市也是於近兩年才變得活躍。接駁吉隆坡至新加坡的隆新高鐵,將於二○二六年底通車,馬六甲為其中一站;可見其與新山一樣擁有美好前景,但發展才剛起步,收成時間會較長,投資者需具有一定耐性。

檳城租務市場較慢





知名武術指導馬玉成指:「新山有內陸機場,可以到達馬來西亞各個島,好方便。」因此他已開始留意該區新樓,準備隨時出擊。(李育明攝)

檳城環境優美,有八十年代的香港味道;因此吸引不少電影於當地取景,當中以大台劇集《單戀雙城》最為人熟悉。而藝人姜皓文(黑仔)更於今年十月斥資八位數港元,向馬來西亞著名發展商 BSG Group,直接購入一層五千呎大宅給太太當作生日禮物,並當「歎世界」之用。身為 BSG Group於香港唯一的合作夥伴, John同意檳城確是個度假勝地,但樓價絕非便宜:「當地有好多文化遺產,或係有好多地於山脈中無法動用;所以該區嘅可用面積可能只得三成。」而外國人到各州份的置業門檻各有不同,當中於檳城購買地屋的門檻屬最高,今年三月行政機構更會議決其未來門檻,將會由現時二百萬馬幣上調至三百萬馬幣(三百九十二至五百七十萬港元),以保障當地人。 John指:「過去十年嘅樓價統計,唔係吉隆坡最貴就係檳城第一,嗰度嘅樓係有升值潛力,但要留意本地人好多時於檳城都有自己地方住,所以租務市場會較慢。」

撰文:黃綺敏

攝影:財經組


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