洗米華近年除經營娛樂場外，亦有投資電影，但原來他對香港的商場亦有興趣，早前夥拍磁帶大王陳秉志投資上環的澳門廣場。兩人新近的目標，是可拆骨圖利的領展商場。圖為陳秉志買入、準備全面翻新的翠林商場。
封面故事
洗米華班底 狂炒領展商場
「領展」──這個名字近年已代表了天怒人怨。近月領展加租逼走小商戶，激起強烈民憤。過去數年，領展更加將部分環頭環尾、甩皮甩骨的屋邨商場，招標出售，令牽涉民生的商場輾轉落入炒家手中。結果這些商場或停車場，離不開拆骨、加租、趕絕，「搾乾搾淨」舐到盡。
本刊追查領展已出售的十六個商場，發現買家不是短線樓市炒家、就是活躍的殼股玩家，講到明不是做善事。其中神秘炒家林子峰，經常中標，共掃入八個領展商場連停車場，涉及金額達三十二億元！當中三個商場，與另一拍檔、有「磁帶大王」之稱的神秘商人陳秉志合作。
食髓知味的陳秉志，將會換上新拍檔。這次換上的，正是在澳門經營賭場、經常在娛樂版出現的太陽國際集團老闆周焯華（洗米華）！本週五截標的多個領展商場，洗米華都有意入標。這些極具爭議的炒家，關係撲朔迷離；處理屋邨商場的手法，亦比領展更盡更辣！
領展上月共推出九個商場在市場招標，當中包括柴灣興民商場、沙田錦英苑商場等，將於本週五截止。有意入標的，竟然包括上開娛樂版的洗米華！要成功投得領展的商場項目，動用的資金動輒過億，在澳門經營賭廳出身的洗米華，市傳身家已超過十億，財來自有方。而他的拍檔、有「磁帶大王」之稱的商人陳秉志，亦是香港低調富豪，他揚言：「九個商場都會落晒標﹗」
洗米華盲公竹
陳秉志的角色，就如洗米華在香港樓市的盲公竹。近排內地打貪，澳門賭場生意一沉不起，有澳門商人將資產轉移至香港。洗米華在香港的第一個大型投資物業，正是與陳秉志合作。兩年前，他們共同投資六億元、買入上環信德中心三樓澳門廣場共六十個鋪位，並花七千萬元翻新商場。現時該商場出租率已達八成，租戶包括洗米華亦有份投資的茶餐廳華星冰室，及林子峰經營的零食店優品 360。全數租出的話，估計每月租金收入約五百萬元。
陳秉志在香港發跡，他早年經營的公司亞美磁帶及亞美盒帶，生產錄音帶、錄影帶同光碟，在香港及內地都有廠房，員工過萬人，年產過億盒錄影帶，在行內規模數一數二，日本 JVC都有幫襯，早在七、八十年代已經發跡。不過錄音帶等需求大減，他亦走上炒樓炒鋪之路。陳於九六年左右，開始投資住宅及商廈，而且全部都是大碼貨，如曾前後用逾億買入北角柯達大廈一期全幢，又以近一億購入嘉湖新北江商場二樓等，連同其他住宅、商鋪及停車場等，現時估計其手持物業市值已超過廿億元。「行內都覺得 David Chan（陳秉志）實力雄厚，買物業時通常出手好快！」一名代理指。市場亦有傳，陳秉志及洗米華，聯同北角地膽、代理行亞洲地產總裁蔡志忠，以近九千萬購入將軍澳慧安商場約二萬呎的一樓鋪位。
「活躍北角嘅蔡志忠、林子峰、陳秉志，都係行內出名嘅福建幫，已合作多年。」蔡志忠與前「洗米嫂」陳慧玲亦是老友。早前他拆售旗下的沙田馬鐵石門站商場 OK mall，陳慧玲曾現身支持，後來亦有傳指她以五十萬元入票其中一個單位，令這個無人識的商場亦有幸見報。
一個出錢 一個出面
陳秉志與洗米華合作之前，已經有炒賣領展商場，算是食髓知味。他買入的上水天平邨、將軍澳翠林邨及屯門兆麟苑項目，都是與林子峰合作，涉資十五億元。林子峰背景一樣神秘，現時是連鎖鞋店 Union及零食店優品 360老闆，但大茶飯反而是炒鋪。有熟悉兩人的經紀形容，兩人的合作，是一個出錢，一個出面，「陳秉志比較低調，但錢多。林子峰雖然炒鋪賺到錢，但一時間要拎幾億出嚟，就只有陳秉志先做得到。林子峰勝在肯𢱑爛塊面，佢唔係一個要賺名聲嘅人，而係要賺到錢嘅人，加租咪加租。」
過去兩年，領展共賣出十六個商場，由林子峰做董事，股東為 BVI的公司，共買入八個商場連停車場項目，即佔了一半，涉及金額達三十二億元。其中東熹苑、興田邨及兆麟苑等，買入後轉頭就分拆停車場轉售，其中興田邨賣出停車場套現後，商場部分則丟空懶理，完全置民生於不顧。有聽過他推銷藍圖的經紀說：「有商場丟空，係因為投資者同銀行借錢時，講晒有幾偉大的藍圖，會點點點優化。如果期間出租個商場，假設你同銀行講呎租可以去到五十蚊，但最終只租到二十五蚊，銀行仲唔即時收遮？所以都係丟空好。其間 buy time搵個好價轉售，就更加唔使煩！」
記者曾致電林子峰，詢問他與陳秉志及洗米華的關係。正身處日本的林子峰，對提問一時語塞，猶豫片刻才回答：「嗯……我只是與陳生（合作），那一邊（洗米華）沒有。」並急急掛線。後來記者再以電話短訊，問他將停車場拆骨是否無良。他回覆說：「事情，合情合理。」
任由丟空 興田空場
林子峰前年以二點一億元，投得油塘興田邨的商場與停車場，並迅即將停車場翻新改名為「藍天新城」。三百三十個車位被拆售套現，剛好填補買入價，旁邊的商場零成本。可惜林子峰至今無執過，八成鋪頭關門，任由洗衣鋪、士多及中醫等寥寥七、八間商鋪營業，非常冷清，大批長者在商場排排坐，甚至圍埋捉棋，管理員都見怪不怪。
剩下來的中醫歐陽先生指，林子峰任由商場自生自滅，「商場本身唔多人行，新買家雖然無加租，但都無減。豬肉檔、燒臘檔相繼做唔住，結果愈來愈少人行。我依家開鋪都係為過日辰。」他的小小鋪位現時月租三千七百元，沒有合約在身，隨時可被踢走。興田邨居民對商場的現況都很不滿，希望業主吸引商鋪進駐，方便居民。年輕的林小姐嘆道：「唉，除咗惠康之外就無嘢買。平時要行去隔籬邨買嘢，打風落雨就更麻煩。其實唔需要重建，只要減租讓多啲新鋪頭進駐已經好好。」
踢走房委會 華貴商場
林子峰另有買入華貴邨商場，兩年間只翻新了停車場，近日終於有動作。去年 11月法團通過終止房委會於華貴商場的管理權，改為委任佳定物業管理。不過事件出現羅生門，由於該地段只有林子峰及房委會兩名業主，房委會表示於表決當天沒有出席，林子峰未有過半數票支持，故想推翻被踢走的決定。現時已入稟法院，未有裁決。
訴訟未有結果，華貴商場已封場大裝修，邨內大量長者轉去華富邨買餸、飲茶。街坊對此極度不滿，聽到記者前來採訪都主動圍上來大鬧，「居民、區議員都建議局部裝修，咁我哋都有嘢可買，點解要一意孤行呢？你睇我去華富行到身水身汗，屋邨咁多老人家要拎住餸咁重，行咁遠好辛苦！」「居民經過商場去巴士站好快，應該要開番條路，唔使我兜大圈！」
送「優惠」加租 兆安商場
屯門兆安苑的六層停車場、共一百一十個車位、以及兩個非牟利機構物業，都以一點二五億元賣給月影控股。月影控股的董事原偉強，持有一間上市公司天下圖（ 402）三成三股份。這家公司經常改名，股價大上大落。天下圖原名明興水務。後來以十九點四億購入蒙古礦場，改名蒙古投資。公司再於一三年以十五億購入航天影像處理，故改名天下圖。
領展十一月通知新業主月影，將與車主重新簽訂租約，誰知月影今年一月接手，就獅子開大口，地下、二至六樓的車位分別各加六百元，地下車位月租加至二千四百八十元，其他樓層的車位月租加至二千一百八十元。而旁邊友愛邨、由房委會管理的停車場，有埋升降機，月租都不過千二元。
的士司機林生提起亦激動，「我架搵食車一向泊在兆安，加咁多租叫我泊去邊呀？所以搞罷泊囉。」他發起關注組並聯絡區議員幫助，其間月影曾打算耍花招，「本身話二四八○，我嘈咗幾次，月影改做二三八○，再送二百蚊優惠券。但我哋唔係傻嘅，送二百蚊就加五百蚊租？」原本停車場五、六樓長期空置，罷泊後連一至三樓都出現大量吉位，出租率只有四、五成，月影因此煞停計劃，林生說自己一定被月影的人咒罵，「哈哈，佢哋一定鬧緊我哋係仆街！唔係我哋，佢地喺遊艇歎緊紅酒慶祝。」
「只加」管理費 廣田商場
領展當年上市，對非牟利機構一直維持優惠租金。可惜，當領展將商場賣給單純睇回報的投資者，他們雖然遵守承諾，唔加租金，加的，卻是管理費。
博愛醫院陳徐鳳蘭幼稚園，租用油塘廣田商場已二十三年，一向交二萬元租金，新業主卻指下月開始，要交一萬七千元「管理費」。盧校長指不會因此遷出，「就算要加，都無考慮搬出，唔想一百一十二個學生受影響！」房委會指已向廣田商場業主發律師信，要求撤回收取管理費，否則採取進一步法律行動。
廣田商場新業主，是投資者譚繼。譚繼本身在新界西、大埔、黃大仙，共經營十八條小巴路線。他曾指：「以往政府做善事，他們不是。」記者再找譚繼了解，只有其妻子在鋪頭；提起廣田商場四字，她立即指自己不知情，再三追問下她晦氣道：「你，你，人講你就信咩？人講你就信咩？」為避開追訪，譚繼已幾天沒有回鋪，於電話中匆忙說不會再回應就掛線。
領展 CEO年薪兩千萬
短線炒家買領展場的往績，已經好明顯。但上週截標的大埔運頭塘邨及葵涌石蔭商場，領展竟然是邀請指定財團入標！而在截標第二日，已能火速公布結果，其中運頭塘邨商場，正是由林子峰以八億元購入。領展的管理層，由行政總裁王國龍牽頭。他上任六年，這間公司由一間犯眾憎的公司，變成超級犯眾憎的公司！
不過這絕非王國龍所關心，只要出得起錢，就能成功中標，懶理民生所需。王國龍讀過男拔萃，其後到新西蘭大學讀會計。畢業之後曾在摩根大通證券（亞太區）做董事總經理，一做十年，之後去過星展亞洲融資部做董事總經理，即是做開 deal，講金唔講心。有認識他的行家指他過去做交易出名好辣，「要買你嘅嘢，會先將你彈到一文不值，再壓價。」
愈是與市民為敵，不斷加租，賣資產，領匯的業績卻一年好過一年。而他的人工亦當然是拾級而上，去年年報公布，他的基本薪金近七百萬，按表現計既非固定年薪達一千二百多萬，連同供退休金嘅其他福利，總年薪達一千九百多萬。加上，領展實行「長期獎勵計劃」，多年來，他已分得約四千萬市值的領展股份。王國龍過去亦曾炒賣物業，以豪宅為主。○四年分別以八百多萬及一千七百多萬買入紅山半島及大潭道輝百苑單位，前者一年內轉售賺九十多萬，後者持貨至○七年十二月，正好是金融海嘯之前出貨，最終單位以四千九百萬賣出，四年多他大賺三千一百多萬元。王國龍曾報住舂磡角獨立屋，他又如何感受到小商戶苦況！
留下爛攤子
其實炒家將買入的領展物業，將資產尤其車位拆骨出售舐到盡。部分車位新業主為街外人，若自用可能違反地契。
以屯門兆麟苑為例，林子峰於去年十一月將該停車場拆售，但有關地契條款明確指出，車位只供該地段所屬樓宇的居民或其訪客的車輛停泊。熟悉地契的鍾卓成律師指，地契的寫法限制了車位的使用權︰「例如 A君買咗，佢必須要俾番特定範圍的人去用，例如嗰座樓的居民。」不過他直言執行上有困難︰「咁有人揸住架車入來，係咪 check佢身份證、出示住址證明？」他建議，管理公司可要求車位使用者登記，請他們提供住址證明，核實後再派發證件，以防車位被不合資格的人士使用。梁永鏗律師亦指出，違反地契的話，管理公司有權把使用者趕走。
另外，鍾卓成律師又認為，林子峰想踢走房委會在華貴商場的管理權，目的是要大幅減低管理成本。雖然該商場已於一四年五月由林子峰購入，但房委會仍擁有商場的管理權，故管理費上有一部分重疊了︰「投資者既要俾自己內部商場的管理費用，又要俾房委會成嚿嘢（即 commercial complex）的三分之二管理費，個投資者梗係鬼殺咁嘈！」
領展○五年上市時，初衷是將旗下屋邨商場市場化，但現在這些民生商場，竟淪為炒家「煎皮拆骨」、將剩餘價值搾乾搾淨的金蛋，與當初原意已完全走樣。
撰文：孫樂祈、梁佩均、黃家慧
攝影：林志謙
攝錄：財經組
news@nextdigital.com.hk
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