影帝梁朝偉演藝路上一帆風順，吸金能力毋庸置疑。與不少明星一樣，他把賺到錢後亦投資物業，不過，近日他持有於2013年以1500萬買入位於土瓜灣的一個地鋪，卻被發展商申請強拍，一旦對家成功，梁朝偉蝕足660萬元﹗
自2010年，市建局公佈九龍城及土瓜灣分區亦將有全新的轉變，與啟德新發展區連貫不少財團，陸續收購土瓜灣舊樓。不過博舊樓收購，相比買樓收租，更需要做足功課，才能夠和發展財團玩showhand。本刊打開令偉仔損手的所屬項目的買賣歷史，發展項目餘8成業主均以非常低的價買入。加上早在十年前，寶聲集團陳耀璋家族、曾出價收購全幢大廈，但臨門一腳縮沙，全部單位取消交易。樓上業主食過「詐糊」，故不想再等下一個十年，有賺即走。梁朝偉由當年買入起，原來就已贏面甚低。
不過，梁朝偉過去十二年，在物業市場上戰績彪炳，主要投資在港島一帶，淨賺過億。13年賣一個中環鋪，淨賺5000萬，變相「零成本」換入三個土瓜灣鋪位。有一億籌碼在手，故600萬輸得起。
現時被申請強拍的大廈位於土瓜灣新柳街，與何文田地鐵站只有10分鐘距離，附近有何文田山畔及昇御門等近年落成的豪宅。而過兩條街亦有舊樓正在重建，這條街發展潛力大，相信梁朝偉與很多投資者一樣，買入土瓜灣物業，博收購重建。梁朝偉以1500買入的鋪位，是一棟只有5層樓高的唐樓，每層樓只有三個單位。而樓下三個鋪位，一間租予車房，一間租予補習社，而梁朝偉持有的鋪位就租予一間五金舖。
近日有名不經傳的發展商，申請以1.1253億元強拍連同偉仔鋪在內的三個鋪位，每方呎呎價約8,900元，而梁朝偉的地鋪估價，只有839萬元，相比2013年1,500萬元的買入價，梁朝偉蝕足661萬元。究竟為甚麼這麼低，翻開這層樓的單位買賣歷史就知答案。
樓上全是平價買
根據《土地(為重新發展而強制售賣)條例》（即簡稱強拍條列），被強拍的關鍵，是申請強拍一方，需集合到整個項目既八成業權。翻查樓上15個單位的買入價，原來大部份原業主都是非常低價購入。當中有有三份一單位，買入價更是平過100萬，如二樓其中一個單位，買入價只是18萬元，最貴的單位買入價逾500萬，屬近年買入，佔整層大廈的三份一。故今次發展商出價700萬至900萬元收購，呎價一律為12,500元。樓上業主持貨一年多已賺292萬元。據樓上租客指，收購的發展商並沒有像市場上一些舊樓發商一樣出奇招，「佢地搵第一太平（收樓）都客氣，第一太平都ok嘅，都係禮禮貌貌嘅。」即使去年12月已經收購，但仍有不少住客仍在居住。「係啊，佢（發展商）俾我地住多幾個月。」事實上，由於業主買入價低，加上樓上日久失修等因素，根本租不起價，據知樓上租金由10000元至13000元不等，相比附近新樓平足4成。
早在這個發展商出出手之前，約10年前已有發展商一度出手，陳耀璋的寶聲集團曾出價收購全幢大廈，當時樓上15個單位，已經有8個單位進入簽臨時買賣合約階段，該8個單位收購價437萬元至518萬元。但寶聲集團臨門一腳卻縮沙放棄收購，8個單位全部在幾個月後取消交易。樓上業主曾經經歷「嫁唔出」的「黑歷史」，故有人提價再出手就容易很多，因為無人知會否再要等下一個十年。故此次之後幾年，共有7個單位易手，正只因為舊樓收購難等。
出租回報低只有1厘
至於被發展商置之不顧的三個地鋪，偉仔以外，另外兩個鋪位都是一手業主持貨只今，一個鋪位業主早已移民，一個是「遺產貨」，最重要是他們的買入價是十分低。買入價分別是26,300元及39,000元。「遺產貨」業主來自香港首間麻雀館「雞記」創立人林坤的家族成員林瑞琼，她2007年去世後，由姪仔林子英成為遺產執行人。該鋪位現時租予一間車房，車房員工表示，「呢度唔賣架，呢度遺產來的。業主都沒有通知。」本刊到林子英報住的半山豪宅，他母親應門，「佢唔喺到住架喇！」被問及土瓜灣地舖被強拍一事，「我問咗佢先啦。我冇聽過佢講喎，我唔知架。」據知，這個鋪位租金平宜，約700呎只是約兩萬元，現租予車行做洗車維修。相對之下，梁朝偉的鋪位買入價1500萬，比鄰鋪貴足幾十倍。他上手業主，似乎最好運，1979年以40萬向上手業主買入後，再賣於梁朝偉﹐大賺36.5倍。事實上，以梁朝偉收取約萬八元租金，回報率亦只有一厘多，代表發展商的測量師會因應租金定出鋪位估值，故出手低不無道理。過去一直沒有加租的梁朝偉，可謂好人難做。
紅色資本成新晉田生
今次收購的發展商是新朗發展，董事林源森是龐源集團董事長林暉翔的兒子，林暉翔早年在香港做電子貿易起家，1991年成立龐源集團有限公司，2001年在華強北開設「遠望數碼商城」，過往有不少炒賣iPhone的香港人，均到該商城放售手機。但搞數碼商城上不了大場面，龐源自2011年起，在香港與深圳邊境蓮塘和香園，斥資逾7,000萬元密密向村民收地。2016年至2018年曾與理大合作，大搞「可持續農業創科中心」，並獲創新科技署支持。表面上是搞農業，但實際上卻在該地倒泥頭，進行填土工程，相信是為發展起樓鋪路。過往投資大賺
雖然紅色資本令梁朝偉在土瓜灣觸礁，但事實上對於梁朝偉來說，當日投資這裡，原來是「easy money」，而過去十二年，偉仔投資戰績彪炳，淨賺逾1億元。而賺得最多一次，要數2008年金融海嘯期間，他以2,880萬元買入一個中環威靈頓街鋪位，初頭租予紅酒店，月租62,000元，回報近2.6厘，持貨四年就以7,950萬元高價賣予「物流張」張順宜，大賺5千萬。他再用這筆「發財」共5000萬分別買入土瓜灣三間地舖，包括北帝街61號、高山道榮林大廈地舖及焦點所在的新柳街2A號地舖，故這三個鋪位可謂「零成本」入場，其中兩間地舖都以現金full pay，不用做按揭，十分豪爽。相反，接手梁朝偉中環鋪的是資深投資者「物流張」，他持有該舖只有五年，2017年以出售公司形式賣予小巴大王馬亞木，物流張指是以「朋友價」7,950萬元「平手」賣予馬亞木，市傳當時以月租21.78萬元租予一間日式餐廳，回報達3.28厘。不過，日本餐廳捱唔住貴租，2018年要減租至15.5萬元，回報只剩約2.3厘。不過租約期未滿，近日壹週刊記者到訪發現該舖位已空置，馬亞木可謂高位買貨，淡市要涯。
據知，梁朝偉的投資交由其母親管理，他亦有投資其它寫字樓及地舖，都是港島區。12年，以6197萬買入香港仔寫字樓One Island South 12樓6個單位收租，於15年以8475萬賣出，淨賺2278萬，加上20年沽出西貢銀泉徑一個住宅單位，2736萬亦袋袋平安。難怪一個半個物業投資見紅，仍無損偉仔拍戲心情，他年初已經飛到澳洲拍攝Marvel鉅製《上氣》，期間因疫情而停工一段時間，但停工期間仍留在澳洲等待開工。
撰文：詹詠渝
拍攝：王晴、梁正平
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