2014年2月27日 星期四

[壹週刊 1251] 豪宅鬼城 一屋七按 樓市敲喪鐘 熱門,鬼城,M1,




位於上水古洞一帶的天巒,三百三十座洋房一排排在平原上,上週六晚上六時半燈火寥寥,十室九空,難怪於網上被稱為港版鬼城。(林志謙攝)

封面故事

豪宅鬼城 一屋七按 樓市敲喪鐘

有人無屋住,有屋無人住,正正是香港樓市的寫照。

近日,網上瘋傳一張「香港鬼城」的照片,圖中的樓盤上水天巒,三百多座洋房,在入夜後竟然漆黑一片,鬼影無隻,恍如陰森的死城,好不淒清。本刊發現,這個一○年開售、一一年入夥的豪宅盤,原來被大批強國人丟空,並以物業作抵押狂向財仔借錢,令豪宅變身提款機。其中一個單位,更加有七次加按記錄,非常誇張!

這些丟空盤,只是冰山一角,「香港版」鬼城已在新界區如元朗、粉嶺及市區的九龍站、奧運站等湧現。若然政府不正視空置率嚴重的問題,不斷增加供應,隨時變九七年八萬五的翻版。

天巒於一○年國慶黃金周開賣,當時樓盤未竣工,卻已有大批經紀在現樓附近瘋狂截車拉客。(林志謙攝)

由三百三十座洋房組成的天巒,位於中港邊境,毗鄰雙魚河,遠望猶如一座自成一國的城堡。上週末黃昏,記者到天巒睇樓,只見一排排的洋房,光潔如新,地下無雜物、無垃圾,部分在玻璃上貼上租售廣告。逗留近兩小時,眼見住客十隻手指數得曬。租住其中一座洋房的 Jessie笑言:「一年前搬嚟,成條街計埋我,得三戶咋!我就係貪呢度又大又靜。」

而趁週末悠閒洗車的業主陳先生,八個月前執「平貨」,以約三千三百萬元買入洋房自住,「最近都跌咗三百萬㗎,不過自住無所謂!我呢條富爾大道(按:天巒每條路都有不同名稱),入住率五成啦!旁邊呢兩個單位,好少人返,佢哋係潮州人,買呢度係炒樓嘅。嗰邊四間,無人住丟空嘅,應該都係炒家貨。」

據該區地產經紀透露,現時天巒有一百三十個放盤,佔屋苑總數四成,而且大部分都是交吉放盤,再計埋廿多個租盤,亦即屋苑空置率起碼四成!過去能賣出甩身的,大都是蝕讓離場,甚至有物業已被釘契。時光回到一○年,政府還未推出任何辣招、買樓仍是投資移民項目時,新地( 16)發展的天巒,打著系內十五年來最大型洋房群的旗號,於國慶檔期開售。八日內賣掉二百餘座洋房,套現逾六十五億元。

洋房提款十六次

劉詩昆及其家人,聯同愛徒孫穎,合共持有五座天巒洋房,並全數丟空做度假屋、藝術館等。

時至今日,這些當日被狂掃的單位,終體現其「功能」。記者翻查土地註冊處資料,發現大部分單位,都有承造二按或以上。其中一名持內地身份證、叫鄧振龍的強國買家,當年豪擲九千四百萬元,買下三座洋房,其中一座洋房按了三次,另外兩座竟於過去兩年間,分別被狂按了七次及六次!

根據資料,鄧振龍在購入後,一年內交付了三成首期,一一年尾入夥時,不見按揭記錄,亦即他「現兜兜」付足尾數。不過在一二年中開始,這三座豪宅突然變了鄧振龍的「提款機」,先後被「撳」了十六次,其間並無贖契記錄,而且每次皆是找亨運財務承按。亨運於九五年成立,辦公室在金鐘海富中心。鄧振龍一如其他強國炒家,在港登記的只是秘書公司、會計師樓及律師行等地址,記者找到他位於深圳福田的辦公室,發現該處掛上「深圳市佳旺基房地產開發」及「奧林投資」招牌。記者進門後發現,該處彷彿又是另一間空殼公司,裡面只得一男一女兩名職員,枱上不單沒有電腦,連紙也沒一張,只有一個電話,而且整間辦公室也沒開燈,非常陰暗。

記者佯裝買家找鄧振龍洽談天巒單位,但鄧以沒有放盤為由,著職員婉拒應約。記者再放蛇查問本地的亨運財務,原來借錢真的「 so easy」!亨運的員工說:「你上來交齊銀行結單、俾番工種同收入嘅資料,如果初步評估有得做,跟住會上門同間屋做估值,之後就決定批唔批㗎啦!」亨運的息口相當揦脷,該職員續稱:「月息兩釐八,以五百萬元計,如果你想分十年還,每個月大約還十四萬。」按此計算,只是向亨運借五百萬元,十年後連本帶利其實還了一千六百八十萬元!

豪宅變藝術館

記者又找到另一買家、著名鋼琴家劉詩昆的愛徒孫穎,她自稱一口氣買下四個天巒單位。現居於火炭禦龍山的她透過電話說:「當時發展商要買間大單位,先會分啲細單位俾你,咁我咪買一個大嘅,配搭三個細嘅。大單位當做度假屋,得閒咪返去住嚇,細單位就諗住用嚟做藝術館,收藏鋼琴名畫等,四個單位都無放租,亦無諗過放賣。」

從土地註冊處資料中可見,其中兩座洋房,共作價六千餘萬元,都在上會時先向渣打銀行承造一按,繼而分別向永信物業及新地旗下忠誠財務借二按,而劉詩昆的長子劉曉迎,亦買下一間天巒洋房,上會時同樣在渣打造一按,並向忠誠財務借二按,一個多月後,更向新鴻基財務借三按。「我而家供嘅數都係負擔能力之內!」孫穎說。她又強調買天巒時,就是看中地點夠靜,「我買四間屋嘅價錢,喺淺水灣先買到一間。而且天巒少人先至好,如果車水馬龍,就唔符合我買嘅心意!」

相較孫穎,另一強國炒家丘偉,就對市況較為𤷪𤺧。他咭片上的公司名是「前海陽光能源投資」,自稱買入了四座天巒單位。其中兩座,先向渣打銀行承造按揭,再找朋友造二按,再而找富昌財務造三按。他「大吐苦水」,「其中一間三千幾呎屋,借咗三千九百萬,我點劈價賣﹖原價賣都輸曬錢喇,第一,港幣跌咗;第二,唔使俾息咩!」

天巒所有洋房都連花園,及以三房間隔,部分更附有遊泳池,相當清靜舒服。(嚴寶權攝)

貼近天巒的雙魚河,當年賣樓時已臭名遠播,至今河面仍不時有不知名便溺浮遊。(林志謙攝)

反映水緊情況

歸根結底,這批強國炒家的「銀根」,與內地的經濟情況一脈相承。○八年金融海嘯,中央放水四萬億元救市,整個銀行體系水浸,大批強國富豪拿著大筆現金來港炒樓,令港樓創出癲價。但一一年中開始,以炒樓黨聞名的溫州開始出現危機,民企周轉困難,資金鏈斷裂。加上內地收水,各地鬼城湧現,「十個煲只有九個蓋」的強國業主,唯有向港樓埋手。仍未肯蝕讓、劈租,唯有當「提款機」撳錢應急;而香港財仔易借,亦將這個遲早爆煲的炸彈,拖延落去。

第一信用財務( 8215)主席冼國林指,現時業主向財務公司造按揭,一般息率由十二釐起,最高可以做到四十八釐,「不過按揭好少造到咁高。如果一項物業業主係內地人,無入息證明,無贖契,又一直加碼借落去,相信係幾百萬、幾百萬咁借,起初幾次有可能係十幾釐,但後尾息口加嚇、加嚇,應該加到近三十釐左右。」

事實上,「香港鬼城」的情況,只是冰山一角。本週一,奧運站瓏璽一個銀主單位,一一年由一個強國人以一千三百多萬買入,其間借了四次按揭,最終都是變成銀主盤,並以二千一百萬元售出,賬面蝕二百多萬。據區內經紀指,瓏璽的空置率達兩成七!而與天巒只隔一條雙魚河、由信置( 83)發展的 GOODWOOD PARK,空置率更驚人。全屋苑共十三座洋房,已全數售罄,至今有八個為空置,即空置率逾六成。

九五年成立的亨運財務,過去兩年向鄧振龍旗下的三座天巒洋房提供十六次加按。(於港民攝)

九龍站一樣重災

而曾經同樣受強國人追捧的元朗葡萄園及大埔比華利山別墅,現時空置率一成多,「比華利山別墅最新嗰批,都入咗夥六年啦!而家實用呎租都只係得十八蚊,仲要好多單位叫咗大半年租,都租唔出。」而九龍站的空置單位,集中於凱旋門、君臨天下及天璽,區內經紀指出,業主的持貨力已大不如前,「以前無咩銀主盤,近月出現咗兩三個銀主盤。仲要成個屋苑有八百個盤喺度等人買,我估成個九龍站,只係得八成單位有人住。」

城大建築科技學部高級講師潘永祥指出,現時樓市已響起警號,皆因豪宅空置量,往往反映樓市的危機,「因為豪宅單位的空置量高低,可以反映經濟能力較高者的實質需求。」按政府最新的私人住宅空置量數字,面積達一百六十平方米的豪宅,空置率達百分之十四,是八五年有紀錄以來的新高!亦較整體私人住宅的空置率百分之四點三,高出兩倍有多。他又提醒:「豪宅業主多數買來投資,當市況逆轉,價又跌、租金又跌時,面對財息兼失,豪宅業主就會爭相劈價散貨,成為樓市冧價的第一波。」

經濟學者林本利亦認為,未來兩三年,樓市供應因政府覓地起屋而大幅增加,美國又有機會加息,面臨多重打擊,「情況好似八萬五條路咁,現時樓價偏高咗兩成,原本跌番兩成就剛剛好,但若然政府喺供應量控制得唔好,無彈性,只識猛推地,供應就會過剩。以永久性居住屋宇單位(供應),與家庭住戶數目(需求)相比,香港實質有二十四萬個空置單位,即係百分之九,比政府計嘅多一倍。又好似公屋申請人,有十二萬人係單身申請人,好多都只係一滿十八歲就排隊,未必反映真實需求。唔對症下藥,仲猛加供應,樓價有可能跌足四成!」

與天巒一河之隔的 GOODWOOD PARK,夜裡更見陰森,十三座洋房,本週一晚上僅得兩三夥有微弱燈光。(林志謙攝)

一手新盤開始劈價,新地以六折賣元朗爾巒,本週日新地主席兼董事總經理郭炳江更指,樓價年內會跌一成。(林志謙攝)

九龍站物業乃強國人最愛,空置單位集中在景觀最好的君臨天下、凱旋門及天璽。(張國慶攝)

天巒小檔案

分 2期,共 330座洋房

1期: 132座

2期: 198座

面積: 2,531至 8,052方呎(建築面積), 1,561至 5,418方呎(實用面積)

管理費(以建築面積計):$2.5

開售盛況: 2010年趁國慶開售 1期,迅即沽清, 2期在一個星期後乘勝追擊,當時建築面積呎價高達 1萬元。

現時慘況:自 2011年底至 2012年年頭入夥後,入住率僅得六成,就算週末假日亦人氣欠奉,絕大部分蝕讓離場。

天巒名人業主

人稱 Ken Sir的吳錦倫,賣出天巒單位,未計印花稅等使費,賬面已蝕逾一百三十六萬元。

佳寶超市老闆林曉毅亦持有兩夥,並向新地旗下的忠誠財務借二按。

羅範椒芬是少數能在天巒賺錢的買家,她趁入夥時沽出二期單位,賺近二百三十萬元。

身為楊受成女婿的張堅庭,買樓亦豪氣過人,土地註冊處未見他有任何按揭記錄。



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