位於上水古洞一帶的天巒，三百三十座洋房一排排在平原上，上週六晚上六時半燈火寥寥，十室九空，難怪於網上被稱為港版鬼城。（林志謙攝）
封面故事
豪宅鬼城 一屋七按 樓市敲喪鐘
有人無屋住，有屋無人住，正正是香港樓市的寫照。
近日，網上瘋傳一張「香港鬼城」的照片，圖中的樓盤上水天巒，三百多座洋房，在入夜後竟然漆黑一片，鬼影無隻，恍如陰森的死城，好不淒清。本刊發現，這個一○年開售、一一年入夥的豪宅盤，原來被大批強國人丟空，並以物業作抵押狂向財仔借錢，令豪宅變身提款機。其中一個單位，更加有七次加按記錄，非常誇張！
這些丟空盤，只是冰山一角，「香港版」鬼城已在新界區如元朗、粉嶺及市區的九龍站、奧運站等湧現。若然政府不正視空置率嚴重的問題，不斷增加供應，隨時變九七年八萬五的翻版。
由三百三十座洋房組成的天巒，位於中港邊境，毗鄰雙魚河，遠望猶如一座自成一國的城堡。上週末黃昏，記者到天巒睇樓，只見一排排的洋房，光潔如新，地下無雜物、無垃圾，部分在玻璃上貼上租售廣告。逗留近兩小時，眼見住客十隻手指數得曬。租住其中一座洋房的 Jessie笑言：「一年前搬嚟，成條街計埋我，得三戶咋！我就係貪呢度又大又靜。」
而趁週末悠閒洗車的業主陳先生，八個月前執「平貨」，以約三千三百萬元買入洋房自住，「最近都跌咗三百萬㗎，不過自住無所謂！我呢條富爾大道（按：天巒每條路都有不同名稱），入住率五成啦！旁邊呢兩個單位，好少人返，佢哋係潮州人，買呢度係炒樓嘅。嗰邊四間，無人住丟空嘅，應該都係炒家貨。」
據該區地產經紀透露，現時天巒有一百三十個放盤，佔屋苑總數四成，而且大部分都是交吉放盤，再計埋廿多個租盤，亦即屋苑空置率起碼四成！過去能賣出甩身的，大都是蝕讓離場，甚至有物業已被釘契。時光回到一○年，政府還未推出任何辣招、買樓仍是投資移民項目時，新地（ 16）發展的天巒，打著系內十五年來最大型洋房群的旗號，於國慶檔期開售。八日內賣掉二百餘座洋房，套現逾六十五億元。
洋房提款十六次
時至今日，這些當日被狂掃的單位，終體現其「功能」。記者翻查土地註冊處資料，發現大部分單位，都有承造二按或以上。其中一名持內地身份證、叫鄧振龍的強國買家，當年豪擲九千四百萬元，買下三座洋房，其中一座洋房按了三次，另外兩座竟於過去兩年間，分別被狂按了七次及六次！
根據資料，鄧振龍在購入後，一年內交付了三成首期，一一年尾入夥時，不見按揭記錄，亦即他「現兜兜」付足尾數。不過在一二年中開始，這三座豪宅突然變了鄧振龍的「提款機」，先後被「撳」了十六次，其間並無贖契記錄，而且每次皆是找亨運財務承按。亨運於九五年成立，辦公室在金鐘海富中心。鄧振龍一如其他強國炒家，在港登記的只是秘書公司、會計師樓及律師行等地址，記者找到他位於深圳福田的辦公室，發現該處掛上「深圳市佳旺基房地產開發」及「奧林投資」招牌。記者進門後發現，該處彷彿又是另一間空殼公司，裡面只得一男一女兩名職員，枱上不單沒有電腦，連紙也沒一張，只有一個電話，而且整間辦公室也沒開燈，非常陰暗。
記者佯裝買家找鄧振龍洽談天巒單位，但鄧以沒有放盤為由，著職員婉拒應約。記者再放蛇查問本地的亨運財務，原來借錢真的「 so easy」！亨運的員工說：「你上來交齊銀行結單、俾番工種同收入嘅資料，如果初步評估有得做，跟住會上門同間屋做估值，之後就決定批唔批㗎啦！」亨運的息口相當揦脷，該職員續稱：「月息兩釐八，以五百萬元計，如果你想分十年還，每個月大約還十四萬。」按此計算，只是向亨運借五百萬元，十年後連本帶利其實還了一千六百八十萬元！
豪宅變藝術館
記者又找到另一買家、著名鋼琴家劉詩昆的愛徒孫穎，她自稱一口氣買下四個天巒單位。現居於火炭禦龍山的她透過電話說：「當時發展商要買間大單位，先會分啲細單位俾你，咁我咪買一個大嘅，配搭三個細嘅。大單位當做度假屋，得閒咪返去住嚇，細單位就諗住用嚟做藝術館，收藏鋼琴名畫等，四個單位都無放租，亦無諗過放賣。」
從土地註冊處資料中可見，其中兩座洋房，共作價六千餘萬元，都在上會時先向渣打銀行承造一按，繼而分別向永信物業及新地旗下忠誠財務借二按，而劉詩昆的長子劉曉迎，亦買下一間天巒洋房，上會時同樣在渣打造一按，並向忠誠財務借二按，一個多月後，更向新鴻基財務借三按。「我而家供嘅數都係負擔能力之內！」孫穎說。她又強調買天巒時，就是看中地點夠靜，「我買四間屋嘅價錢，喺淺水灣先買到一間。而且天巒少人先至好，如果車水馬龍，就唔符合我買嘅心意！」
相較孫穎，另一強國炒家丘偉，就對市況較為𤷪𤺧。他咭片上的公司名是「前海陽光能源投資」，自稱買入了四座天巒單位。其中兩座，先向渣打銀行承造按揭，再找朋友造二按，再而找富昌財務造三按。他「大吐苦水」，「其中一間三千幾呎屋，借咗三千九百萬，我點劈價賣﹖原價賣都輸曬錢喇，第一，港幣跌咗；第二，唔使俾息咩！」
反映水緊情況
歸根結底，這批強國炒家的「銀根」，與內地的經濟情況一脈相承。○八年金融海嘯，中央放水四萬億元救市，整個銀行體系水浸，大批強國富豪拿著大筆現金來港炒樓，令港樓創出癲價。但一一年中開始，以炒樓黨聞名的溫州開始出現危機，民企周轉困難，資金鏈斷裂。加上內地收水，各地鬼城湧現，「十個煲只有九個蓋」的強國業主，唯有向港樓埋手。仍未肯蝕讓、劈租，唯有當「提款機」撳錢應急；而香港財仔易借，亦將這個遲早爆煲的炸彈，拖延落去。
第一信用財務（ 8215）主席冼國林指，現時業主向財務公司造按揭，一般息率由十二釐起，最高可以做到四十八釐，「不過按揭好少造到咁高。如果一項物業業主係內地人，無入息證明，無贖契，又一直加碼借落去，相信係幾百萬、幾百萬咁借，起初幾次有可能係十幾釐，但後尾息口加嚇、加嚇，應該加到近三十釐左右。」
事實上，「香港鬼城」的情況，只是冰山一角。本週一，奧運站瓏璽一個銀主單位，一一年由一個強國人以一千三百多萬買入，其間借了四次按揭，最終都是變成銀主盤，並以二千一百萬元售出，賬面蝕二百多萬。據區內經紀指，瓏璽的空置率達兩成七！而與天巒只隔一條雙魚河、由信置（ 83）發展的 GOODWOOD PARK，空置率更驚人。全屋苑共十三座洋房，已全數售罄，至今有八個為空置，即空置率逾六成。
九龍站一樣重災
而曾經同樣受強國人追捧的元朗葡萄園及大埔比華利山別墅，現時空置率一成多，「比華利山別墅最新嗰批，都入咗夥六年啦！而家實用呎租都只係得十八蚊，仲要好多單位叫咗大半年租，都租唔出。」而九龍站的空置單位，集中於凱旋門、君臨天下及天璽，區內經紀指出，業主的持貨力已大不如前，「以前無咩銀主盤，近月出現咗兩三個銀主盤。仲要成個屋苑有八百個盤喺度等人買，我估成個九龍站，只係得八成單位有人住。」
城大建築科技學部高級講師潘永祥指出，現時樓市已響起警號，皆因豪宅空置量，往往反映樓市的危機，「因為豪宅單位的空置量高低，可以反映經濟能力較高者的實質需求。」按政府最新的私人住宅空置量數字，面積達一百六十平方米的豪宅，空置率達百分之十四，是八五年有紀錄以來的新高！亦較整體私人住宅的空置率百分之四點三，高出兩倍有多。他又提醒：「豪宅業主多數買來投資，當市況逆轉，價又跌、租金又跌時，面對財息兼失，豪宅業主就會爭相劈價散貨，成為樓市冧價的第一波。」
經濟學者林本利亦認為，未來兩三年，樓市供應因政府覓地起屋而大幅增加，美國又有機會加息，面臨多重打擊，「情況好似八萬五條路咁，現時樓價偏高咗兩成，原本跌番兩成就剛剛好，但若然政府喺供應量控制得唔好，無彈性，只識猛推地，供應就會過剩。以永久性居住屋宇單位（供應），與家庭住戶數目（需求）相比，香港實質有二十四萬個空置單位，即係百分之九，比政府計嘅多一倍。又好似公屋申請人，有十二萬人係單身申請人，好多都只係一滿十八歲就排隊，未必反映真實需求。唔對症下藥，仲猛加供應，樓價有可能跌足四成！」
天巒小檔案
分 2期，共 330座洋房
1期： 132座
2期： 198座
面積： 2,531至 8,052方呎（建築面積）， 1,561至 5,418方呎（實用面積）
管理費（以建築面積計）：$2.5
開售盛況： 2010年趁國慶開售 1期，迅即沽清， 2期在一個星期後乘勝追擊，當時建築面積呎價高達 1萬元。
現時慘況：自 2011年底至 2012年年頭入夥後，入住率僅得六成，就算週末假日亦人氣欠奉，絕大部分蝕讓離場。
天巒名人業主
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