日本樓在香港炒得㷫烚烚，但在日本卻是另一番景象。上月本刊記者到東京池袋站觀察，一條街開了五間地產經紀公司，但生意極少，觀察兩小時，睇樓的客人一隻手數
得曬。
財經專題
踢爆日本樓陷阱
最近香港掀起一股日本樓熱。東京一個實用面積二百呎的豆腐膶單位，標價四十萬港元（約五百萬日圓）；在香港旺角同呎數的新盤「麥花臣匯」，標價是六、七百萬。日本樓聽落好筍，加上在網上擁有眾多 fans、電台財經節目主持火燎森等人，不斷大力吹捧，霎時一眾八、九十後，都蜂擁買日本樓，一圓上車夢。
不過，本刊在日本直擊，並綜合各方意見，發現日本樓存在多個風險，資深的「日本通」，更無一投資日本樓。事實當地稅務繁複，又無二手市場，並且因日圓大貶值，只不過「賺價蝕匯」。至於在網上募集資金炒日本樓的火燎森，已觸動了證監會的神經被調查，隨時冚旗。
那些熱炒日本樓的香港人，有否想過，自己越洋接火棒？
上月初，由火燎森好友、曾出書《買起日本樓》的 blogger洋沖「接力」，與日本中介公司 Skytree開講座，狂 sell日本樓願景。現場所見，全場七十個座位爆滿，每人手持地產中介派發的小冊子，一邊專心研究，一邊聽主持講解。洋沖在場不斷力銷日本樓，原因不外乎：「香港樓有辣招，無得升；相反日本二○二○年舉辦奧運會，仲開放賭牌，有升值潛力㗎！」現場聽眾聽到眼定定，不斷點頭稱是，到問答環節更是搶問「東京邊區抵」、「仲有冇四百萬 Yen嘅盤」。
其間一位中年大叔，突然踢爆，上月曾到 Skytree聲稱的日本地址查考，卻發現沒這間公司！難得洋沖處變不驚，即時轉話題：「如果你唔信呢間中介，可以再搵其他。睇樓要搵多幾間，仲可以格價添！」席上記者還見到今年二月曾接受本刊《壹盤生意》訪問、擁四間生蠔店的老闆何智聰，本來他聽得興致勃勃，但見到本刊記者即時打個突：「其實我準備買，但見到你哋，都係等等先。」
籌辦大衞計劃
要數近月力谷後生仔買日本樓的 blogger，不得不說火燎森。火燎森有「少年股神」之稱，得商台賞識，開咪做《星火燎原》主持，並於該節目衍生出財經社交平台骷髏會。去年火燎森自稱在東京及大阪買了三個住宅、一個樓上鋪，其後不斷在自己的面書大談買樓經，又在主持的 dbc數碼電台節目《光速燈台》教人買日本樓要訣，他還在網上公布一個「大衞計劃」。
這個「大衞計劃」，就是《聖經》裡牧羊人大衞打敗巨人歌利亞的故事。原來今年四月，火燎森專程到日本，與當地朋友共同開設一間名為「大衞」的公司，當中「巨人歌利亞」，就是日本物業。「日本人排外，對外國人買樓好多規限，同日本人成立合資公司買樓，就可避過限制。」一名知情人士說。這個「大衞計劃」，根本就是集體投資日本樓的項目，火燎森的大茶飯，自然是從中抽傭。
火燎森下一步，就是不斷在面書上「搵朋友」。記者發現，他經常在面書留言，意有所指，左一句「預算二十五萬樓嘅『朋友』」，右一句「已經見過面嘅『朋友』，留機會給其他人。」等等。一名參與大衞計劃的「朋友」透露：「個 pool已有超過一億。有啲口頭認頭，有啲已開支票，金額由幾十萬至幾百萬不等。」相信運作就如日本地產基金，將整筆資金買下日本大批物業，再將租金回報「派息」。假設出任「基金經理」的火燎森收百分之三作為「管理服務費」，則一億元的現金池，可有三百萬元落袋，相當和味。
80後住天水圍買東京樓
三十二歲的李讚傑，是典型的八十後打工仔，在銀行任職電腦管理員，月入約兩萬。現在與家人同住天水圍公屋，最大心願是買樓，與拍拖近八年的女友 Nok結婚。可是，香港樓市一直高企，人工升幅永遠追不上通脹。投資日本樓，成為李讚傑置業的出路。
這天，相約李在女友位於屯門公屋的家訪問，李拿出一疊筆直的日文文件，上面寫著不動產買賣契約。李不諱言︰「現在我也很不實在，不覺得自己做了業主。」李展示過後，小心疊齊放好，然後吐出一句︰「蓋印那刻很開心，終於可以一嘗做業主的願望。」今年三及四月，李與弟弟靠儲蓄及銀行貸款，合資約八十萬港元，先後在大阪及東京買入兩個住宅單位，租金回報約百分之七至八。李說︰「你而家上網睇，通常有兩種，一種叫表面回報，一種叫實質回報，表面回報只扣除雜費，卻沒計稅項等費用，但我會計埋，因為永遠要低估收入，高估支出。計完出來，都可以接受。」
不過連樓也沒睇過就買，他還氣定神閒說︰「我會用 Google map街景地圖睇樓，最基本睇層樓係咪甩皮甩骨，然後試行去地鐵站，留意嚇附近生果店，如售價好平，一百日圓店又多，就代表租金不能標太高。」買日本樓唯一的問題，是女友曾作出反對。「當初她不敢買，而家香港開始起多啲樓，樓價唔知幾時跌，女朋友擔心跌時無現金買點算？但我諗，買日本樓，收兩年租，都有八至十萬港幣回籠，就算真係有咩事，就賣咗日本層樓。」
臨門撻 Q
不過，正當這個月，火燎森準備為大衞收網之際，本刊知悉證監會突然找他調查，懷疑他未獲批准便公開集資，令火燎森決定急急剎停，重新制訂對策。本週一晚，記者到 DBC位於數碼港的辦公室，找做完直播節目的火燎森，他一面倦容，以「現在唔方便講」為由拒絕回應。
其實想趟「日本樓」這渾水的，又何止火燎森一個。近月香港已有人成立了多家日本中介公司，標榜可安排買賣日本樓。又有不少 blogger開辦日本樓講座。不過這樣隔山買牛，相當兒戲。記者上月到日本觀察，更覺買日本樓如「瞎子摸象」。原來即使人在日本當地，一樣無樓可睇。
當地地產中介一般推銷的二手樓盤，普遍都是連租約出售，記者曾睇兩棟大廈，共十四個單位，也只是「看門口」，不能進屋內視察。經紀解釋指，日本樓最殺食是高租金回報率，故交吉盤不受歡迎。「有租客，可以立即計算到回報率，就算你買吉盤放租，他不知道什麼時候有租客。」加上當地買賣合約由中介處理，又不能如香港般，可在土地註冊處查冊，驗證業權。買家買樓收到的買賣合約，雖然寫滿日文，但孰真孰假，可能只是搏一鋪。這趟實地睇樓經驗，可歸納出買日本樓有以下四大風險：
風險 1 樓價明升實跌
東京樓價由一三年至今，以日圓計升了兩成，大阪則升了一成多，但根據統計，其實同期日圓兌港元匯價卻跌了百分之廿三點五。一言以蔽之，就是「賺價蝕匯」。熟悉日本的東瀛遊老闆禤國全坦言，從無興趣投資日本物業，「好似隔山買牛。咁多年來，好多朋友都有叫我買日本樓，但我唔會買，因為睇唔到升值潛力。就算最近升咗兩成，但日圓兌港幣跌咗，咁你收租係收日圓。其實樓價升，匯水跌，計番都係冇錢賺！」再假設一間一千萬日圓的單位，兩年前需港幣一百萬元，即使兩年後單位升值至一千二百萬日圓，但由於日圓下跌，樓價兌成港幣，其實只值九十萬元。若見樓價升而出售，則由於樓價升值了兩成，須抽利潤三成為利得稅，即售樓後實收一千一百四十萬日圓，兌成港幣只得八十六萬，即是持貨兩年，其實蝕了十四萬港紙！
禤國全強調，日本樓自二十年前經濟泡沫爆破後，已變成一潭死水，「我有位日本朋友，廿年前買咗間屋，要四千萬 Yen，廿年後嘅今日，跌到得番二千萬 Yen，連家鄉都返唔到。所以日本人都嚇到唔敢買樓，寧願租樓。」而 759阿信屋老闆林偉駿，亦無買日本樓，「無興趣。我知當地經濟仲未好轉，不過當地人唔講出口啫！」這支火棒，就由香港人接下。
風險 2 出租率跌 回報扯低
根據日本中介的資料顯示，東京整體的出租率達九成，但其實是市中心的 JR山手線鐵路沿線，才有高出租率。實質租金回報，扣除大量使費後，亦只是百分之五至六。曾於一○年投資日本樓的獅子山學會總監王弼，認為投資日本樓的風險愈來愈高，已近水尾。他目前在北海道劄幌擁有一間二十二套客房的青年宿舍，樓價四百萬港元，當年租金回報率高達兩成，但目前跌至只得百分之九。
「當初出租滿曬，但而家出租一直跌，租金回報都跌。其實日本出租市場無諗得咁好，因為競爭大，唔俾回傭經紀，根本出租唔到。又要扣好多雜費，如管理費，中介公司代收租服務費，壞咗家電又要你俾錢整，根本扣咗你好多租金收入。」
日本亦有租管條例，若沒有三個月通知期，租客可自動續租兩年；當地亦有慣例，續租不會加租。
風險 3 二手成交少 難套現
日本二手樓市場不像香港活躍，成交量低，而買入後如五年內出售，要繳交利潤三成作利得稅，即使滿五年，也要繳交一成半作利得稅。另外，一般買樓，要繳交的稅項、律師費及傭金等，差不多佔樓價一成，炒賣難有水位，令二手呆滯。如業主遇上突發事件，急需套現，難以急放賣之餘，基本上是不能按樓借錢。因為香港人不能在日本開銀行戶口，除非有當地工作證明。要放盤，就要大劈價。「日本樓市根本就唔係一個透明的市場，日本人唔會炒樓，唔似香港咁有系統性，所以成交係低好多。」
風險 4 匯款欠保障 走數難追究
買日本樓過程十分兒戲，如買家看中樓盤，透過經紀申請，只須提供中文全名及香港的中文地址即可。買樓按金還只是匯錢往日本的中介公司，由對方安排買賣，由日本中介代簽約。到交易完成，買家只會收到一份日本屋契。屋契上有密碼，可在日本查詢合法性，但在日本無熟人，仍然要靠中介睇。大律師陸偉雄指出，如果日本中介公司走數，香港市民無途徑索償，「如果冇熟人幫手，買日本樓同倒錢落海冇分別。如果香港中介同日本中介係同一集團，都仲有機會喺香港入稟追番。但如果只是合作形式或轉介，就好難追！」
港人買樓有限制
外地人無法在日本開設銀行戶口，故不能申請按揭。香港買家現只可透過中國銀行東京分行申請樓按。 4000萬日圓（約 300萬港元）以上的二手物業，才可借五成。售樓要交稅，五年內出售物業須繳交盈利約 30%作利得稅，五年後出售要繳交 15%稅。雜費則佔整體租金收入 30%，每月須繳交管理費、修善基金、租務委託費用（中介代收租金）、以及銀行匯款等成本。
咁就買咗日本樓
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