2015年12月14日 星期一

息魔困擾:息魔殺到:按息一旦到4厘 勢必震盪 __,

next1/1prenext1/1prenext1/1prenext1/1pre低息供樓年代或將結束!美國聯邦基金利率自08年12月調減至0至0.25厘後,美國零息時代持續7年,香港業主變相享受多年低息供樓蜜月期。美國本周勢將公布加息,一旦開展加息周期,香港業主供樓負擔便一再加重。究竟按揭利息加幾多,業主才會呻苦?不如由財金界業主貼身分享。晉裕環球投資研究部董事林偉雄於4年前買入北角一單位自住,每 ...


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低息供樓年代或將結束!美國聯邦基金利率自08年12月調減至0至0.25厘後,美國零息時代持續7年,香港業主變相享受多年低息供樓蜜月期。美國本周勢將公布加息,一旦開展加息周期,香港業主供樓負擔便一再加重。究竟按揭利息加幾多,業主才會呻苦?不如由財金界業主貼身分享。

晉裕環球投資研究部董事林偉雄於4年前買入北角一單位自住,每月供款1.8萬元,坦言供樓佔入息水平不高,故即使美國宣布加息0.25厘,港銀若跟隨,暫對其影響不大。他於02年首次做業主,曾經歷過04至06年的加息周期,明白加息對業主之苦,「當年我都係供萬幾蚊1個月,入息無依家咁多,當時加息真係有啲壓力,好彩樓價不停升,仲令到我可樓換樓。」

他認為,今輪美國加息不同往日,加息速度亦不及之前快,「就算今次加0.5厘,對我影響唔係太大,供款約加多近千元,但若加息好似之前04年咁,加多2厘,即按息升至4.15厘就真係入肉啦。」

耀才證券市場研究部經理植耀輝於2011年買入西營盤約300萬元的單位,月供少於7,000元,算供得輕鬆。在低息環境下,他寧願手持較多現金作投資,亦不考慮盡快供斷樓債。即使面臨美國加息期,他對加息威脅亦不太擔心,「以現時嘅經濟環境,美國一定加得好慢,下年最多都係加3次,每次0.25厘。」

由於供款佔入息比率輕微,故即使美國加息至5厘或以上,植耀輝稱仍「撐得住」,因供款大約變為1.2萬元,壓力不大。「就算每次美息加0.25厘,都要加20次先到5厘,相信短時間內唔會出現。」

中國北方證券副總裁黃嘉俊今年6月買入1,400萬元的丁屋,承做50%按揭,現月供近4萬元。他稱,供了數期就面臨加息,幸預期加幅不大,約供多2,000元。他指,美國現時經濟環境未必允許持續加息,「不停加息的可能性非常低,因美元資產因而被拖低,商品價格仍低迷,想加息都加唔到。」

雖預期美國加息步伐緩慢,惟息口達致某水平都令業主手緊。黃嘉俊指,「如美息加到去3至4厘,相信90%香港人,包括我都大叫救命,但最擔心都係驚無咗份工,唔夠錢供樓,加息加幾多實際影響不大。」

以首期約30萬元買下油麻地一個279萬元的單位,月供9,500元。對於美國即將加息,Cola直言感到擔心,「每加0.25厘就每月供多300元左右,但若按息加到3厘,每月變相加多1,000元就開始有壓力。」

她指,雖買樓前已預計加息後供款情況,惟仍冀不要如上次加息期的步伐一樣快,若按息加至5厘就更擔心,「如按息加到5厘就供多成4,000元,要做多份兼職先能支持生活開支。」

業主Ray年半前於元朗自置物業,當時承做80%按揭,月供1.2萬元。對於加息影響,他稱按息加0.25厘,都只是供多逾300元,暫感覺正面,因美國加息反映經濟轉好,對金融市場有正面影響,若公司生意好,員工花紅都會增加。

惟幾年後Ray或要面對供樓壓力,「太太現懷孕,到時小朋友的醫療及教育開支都增添生活壓力。如美息加多4至5厘,供樓變成月供大約1.9萬元,咁就要慳啲使,旅行去近啲。由於太太有工作,供樓只佔家庭入息約1/7,所以都承擔得到。」

業主Rosatta早於10年前與老公一起買入屯門居屋單位,當年樓價不足100萬元,雖承做90%按揭,也只是月供6,000元。她指,幸當年及早置業,能食正樓價升勢,亦享受多年低息密月期,故即使加息,對她生活影響不大。

「我同先生一齊供樓,月供6,000元與家庭入息水平有距離,供樓負擔佔入息不足20%,所以加幾多息對我哋無咩影響,且依家息口仲係好低,所以會留多啲現金作投資。」

美國維持近7年的零息年代,上一次加息周期已是04年6月,且當時加息步伐算是又快又狠,2年內累計加息17次,共加4.25厘,直至金融海嘯後,美息才下調至0至0.25厘。雖市場普遍認為,今次加息不再是逢議息必加,但假設加息10次,加足2.5厘的話,對置業人士又有幾大影響?

本港按息以最優惠利率(P)為基礎,由於港元與美元掛鈎,故美息上調,港息亦有機會跟隨,一旦美息調升,P亦有調升的可能。

香港現時樓按利率約2至2.15厘,假設按息加至3.15厘,以一個500萬元私宅為例,若做30年及70%按揭,供款會由目前約13,200元,跳升至15,000元;若美國加息10次,每次0.25厘,香港P利率又跟足的話,整個加幅達2.5厘,最後按息則升至4.5至4.65厘,以按息4.65厘計算,則供款會調升至18,000元,足足較目前加了4,800元。

香港樓價高企,近幾年入市的置業人士,動輒要買入樓價600、700萬元的物業,部分人甚至要做足90%按揭。一旦加息,這些供樓人士的負擔尤其沉重。

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