新田臨時購物城面積約四十二萬平方呎，選址青山公路新田段與新田村路交界，當中九成屬發展商私人持有，其餘部分屬官地。為洗「老土」形象，取名「 THE BOXES購物城．新田」。
壹號頭條
1蚊購物城 變翻版黃金雞地
原定兩年前開幕的新田臨時邊境購物城，至今仍未開張。地皮業主新地（ 16）及恒基（ 12），當年罕有以慈善家姿態，象徵式一元出租地皮興建購物城，但同時向政府申請，在地皮上興建永久商場。
本刊取得城規會文件，顯示規劃署等部門均不反對永久商場方案，預料將通過申請。申請書顯示，地產商計劃二○一九年興建商場，預計兩年後落成，規模可媲美元朗 YOHO MALL，問鼎新界最大型商場三甲。
商場發展如箭在弦，有民間團體成員質疑，購物城為地產商掃除交通基建等主要發展障礙，變相幫忙鋪路。牽頭建購物城的民建聯立法會議員黃定光，卻不諱言購物城或有助帶旺該區人流，「唔通希望嗰兩個發展商，將來仆街咩？對香港經濟有好處，有乜問題呢？」
新地近年積極在元朗擴建商業和住宅王國，十六年前定下「十年大計」，發展 YOHO系列樓盤和商場，最終將元朗雞地變成黃金地；去年推售 Grand YOHO一期時，收過萬張票，套現近百億元，成為新盤之王。
黃金雞地翻版隨時出現，地產商又大賺一筆。
新田臨時邊境購物城位於落馬洲皇崗口岸附近，毗鄰大片魚塘及濕地，地產商若想在該區興建商場豪宅，必須先過城規會一關。四年前民建聯建議，興建購物城解決北區水貨客與居民矛盾，卻隨時為地產商打開發展缺口。
項目由民建聯立法會議員黃定光牽頭，消息人士指，背後出主意的其實是時任特首梁振英，當時他以打擊水貨客為首任，借「商界、業界帶動的活動」包裝項目。如今他早已下台，但購物城的開幕日，卻由前年講到今年十一國慶，仍未落實。
超支三千萬 黃定光心急撲水
上星期，記者前往購物城現場視察，又向黃定光追問發展進度。據購物城現場所見，仿貨櫃商鋪已裝嵌完成；黃定光亦表現心急稱，當入伙紙到手，便即刻讓商戶進場裝修，希望趕及聖誕節開幕。
黃定光心急並非無原因，他首次透露，這個耗資一億二千萬元的購物城，原來已超支三千萬，「一億五千（萬）， over budget，因為比原先設計多咗好多嘢，惟有自己想辦法撲水。」他已私下向朋友借錢，但對方身份，他三緘其口，「呢啲未經人同意我點能夠亂講，我亦冇需要講到咁詳細啦。」
事實上，購物城營運屬非牟利，由黃定光註冊成立新田購物城基金有限公司持有，董事包括黃定光、律師會前會長黃嘉純、立法會議員田北辰及梁志祥、新田鄉委會首副主席文祿星等共六人，全屬左派陣營。已花掉的一億二千萬元，來自銀行借貸及私人擔保。黃拒絕透露擔保人身份，只強調有盈餘會撥作慈善。
不過，購物城可能變成「短命城」，因為兩大地產商的土地租約，及政府容許三年時間作臨時購物城的限期，均為明年九月。假如地產商或政府「不合作」，原定經營兩年的購物城，隨時明年便「玩完」。
黃定光說計過條數，如果全部逾二百個鋪位租出，月租收入為約一千二百萬元，減去每月還款約五百七十萬元（還款期兩年）及其他營運費，以及超支的三千萬，他坦承：「單從租金收入嚟講，好危。」對於可能蝕本，他只笑稱：「大吉利是，你唔好咁樣講」並稱惟有想辦法開源節流。
同發展商有默契
他表示，已跟租戶簽訂兩年合約，有信心新地及恒基明年會續租，更稱與對方有默契，相信可營運兩年。至於城規會明年會否批准土地續作臨時購物城用途，黃定光相信：「城規會冇可能唔考慮我哋嘅投資，同埋購物城對香港經濟嘅貢獻。」
地產商與黃定光是否真的有默契，不得而知，但其在元朗發展的野心，則十分明顯。新地貴為元朗站至錦田沙埔村一帶的大地主，近年積極在元朗擴建商業和住宅王國，相信看中該區屬未來人口增長重心，連帶對於零售商場需求殷切。
新地還有在南生圍青朗公路，及榮基村以南項目，涉及商業樓面逾一百萬平方呎。其中由新地或相關人士持有的元朗南生圍壆圍及榮基村一幅用地，申請作特賣商場，已獲規劃署表明不反對，料將過關。若政府日後興建北環線，當中古洞站距離新田購物城一帶，僅不足十分鐘車程；亦能將新界東北、元朗站一帶居民人流，帶動到新田一帶。
計劃兩年後建商場
由新地及恒基合營、持有購物城地皮的旋高發展有限公司，今年初就購物城地皮興建商場，向城規會提出具體方案。本刊取得旋高的申請書，發現發展商計劃二○一九年動工興建商場，二○二一年完工。
申請書指，新田現時缺乏零售商店及娛樂設施，故新建的商場將便利於當區居民；另建議擴闊環繞購物城的三條道路，包括新田村路、青山公路新田段及東永安路，以及興建行人天橋連接落馬洲皇巴站及商場，以應付新增的交通流量。城規會文件亦顯示，規劃署不反對永久商場方案。因此，預計將有條件下通過。
百億建屋大計
雖然大部分政府部門表示原則上不反對申請，但漁護署就質疑，一旦通過申請，可能引致更多類似申請，造成的人流和交通流量增加，亦會為后海灣地區濕地的生態系統帶來負面影響，而且今次發展商場性質及規模，均不符合鄉郊地區的鄉村及低密度住宅發展。
發展商場或只是第一步棋，一旦成功，下一步便可能是住宅發展。本刊曾踢爆，購物城地皮及毗鄰的大片新田魚塘及濕地，兩大地產商早於回歸前，已向原大地主文氏家族收地；十四年前，更成功獲城規會批准興建四千五百個單位，估計樓面總值達逾三百億元。可是，百億建屋大計之後受業權爭拗困擾，被迫擱置多年。
文氏家族後人之一、新田鄉仁壽圍村代表文國堂一直因配套不足，大力反對興建購物城。他亦透露曾聽聞發展商建屋大計，「傳聞佢唔係諗住喺呢個商場賺錢，佢諗住喺呢個商場到後面大球場、管制站附近，起超過四千個住宅單位。」
本刊向新地及恒基查詢，有無信心永久商場方案會獲批准、是否已有發展商場時間表，及日後有否計劃在該地段發展住宅項目等，但截稿前未獲回覆。
貨運業界：購物城只是煙幕
邊境購物城用地的前身，是經營二十五年的港捷停車場，涉及約一千五百名貨運業界人士生計。落馬洲中港貨運聯會主席蔣志偉稱：「塊地本來係農地，我哋向規劃署申請，轉型為一個頗具規模嘅貨櫃車場，政府一路都俾我哋做，突然間一個黃定光，或者某人啦吓，有個咁嘅建議，可以唔理我哋死活就批咗俾人哋。」
他認為，大財團容許發展購物城，只是煙幕，並怒指：「呢個只係過渡性一兩年，志不在此……投放一億幾千萬，做個咁嘅垃圾購物城出嚟，其實係煙幕，首先趕走你哋。」
由農地變棕地 再變永久發展地帶
根據外資行統計資料，四大發展商中，恒地及新地在本港持有最多農地，分別近四千五百萬方呎及約三千萬方呎。但當中只有個別透過更改土地用途，發展住宅和商業項目，餘下大部分未能更改用途。
民間土地資源專家組成員黎廣德指出，城規會一向不容易批出農地發展，購物城地段以往由農地變成停車場棕地，「呢個就好典型……由農地變棕地，綜地變臨時購物城，甚至將來咪可以變做一個永久發展地帶，一路一路向上咁樣去規劃。」
他解釋，城規會批准改變土地用途，有兩個關鍵因素，包括「政策」及「交通基建」配合，「但嗰啲基建唔係自己俾錢起㗎嘛，唔可以私人去起路，佢一定要搵個方法，說服到政府去起個交通基建，呢個購物城就係最天衣無縫嘅方法喇。」
當購物城令人流及經濟活動增加，政府就會有規劃意圖，去配合該區周邊發展，亦自然要以交通基建配合，例如鋪橋起路或擴闊道路，「所以無論黃定光係咪有主觀意願，客觀事實係你幫地產商喺嗰一帶發展，掃除兩個最主要障礙。」
雞地變黃金地
今次兩大地產商以一元出租的地皮，若在新界類似面積地皮的出租費，月租動輒數十萬元，三年租用費隨時過千萬。當年黃定光覓地興建購物城，他透露，曾五度覓地失敗，正想放棄時，在一個「偶然場合」遇見新地及恒基二代郭基煇及李家誠，一拍即合，從而衍生出這個「利人利己、有益於社會」的方案。
黃定光否認為發展商鋪路，指購物城的設施及構築，將來的商場根本用不着，「所以話我為佢開路，或者做前期乜乜物物，根本風馬牛不相及。」但他承認臨時購物城可能為未來商場帶旺人流，「你要明白，新鴻基同恒基慷慨攞塊地出嚟，一蚊象徵式租俾我去解決社會問題，兼有慈善嘅舉措，咁嘅情況下，我唔通希望兩個發展商將來仆街咩，係咪？」
十六年前，時任新地副主席郭炳江公布投資逾百億，在元朗鳳翔路以東一帶原先賣雞賣鵝的「雞地」，開展「十年大計」，發展 YOHO系列樓盤和商場，希望打造成另一個沙田新城市廣場， YOHO Town原名也就是新時代廣場。計劃現已收成，元朗 YOHO Midtown及 YOHO Town等物業，每次開賣都大收旺場，帶挈元朗樓價大升，令街市之地變成遍地黃金。區區一元的背後，隱藏着的是更大利益。
新地、恒基申建永久商場事件簿
2015年 3月 發展商新地、恒基以年租金 1元，租出 42萬平方呎新田地皮給黃定光。
2015年 7月 發展商向城規會申請，把臨時邊境購物城地皮發展成「永久商場」。
2015年 8月 發展商就同一塊地皮，再向城規會申請作臨時邊境購物城。
2015年 9月 城規會有條件通過興建臨時邊境購物城，為期三年。
2016年 5月 屋宇署批出圖則，鋪位構建工程可展開。
2016年 11月 永久商場方案疑因交通及空氣流通等原因被反對，發展商撤回申請；發展商其後解釋，因要整合申請資料而撤回申請。
2017年 2月 新地、恒基再向城規會申請作正規大型商場的永久商業用途。
2017年 9月 永久商場方案獲規劃署不反對，預計城規會於 22日審議時，可獲有條件通過，惟最終延期審議。城規會指，因申請人需提交進一步資料。
撰文：劉卓瑩、李啟發
攝影：李育明
news@nextdigital.com.hk
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