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2014年7月10日 星期四

[壹週刊 1270 財經] 九龍城「 house」魔咒 綁死千萬業主 政治時事,M1,




自從機場十多年前搬走後,九龍城便成為重建發展的重點區域,如今已有多幢牙籤樓聳立於舊樓之間;只是未想到部分舊樓被地契魔咒綁死,未能逃出生天。(關永浩攝)

大錢題

九龍城「 house」魔咒 綁死千萬業主

「 house」,顧名思義,就是一幢房屋。

買了樓的你,有否想過地契內若有此字眼,這幢樓便難以拆卸重建,一世被綁死?

地政總署最近發出了作業備考,明確就去年終審法院對地契中有 house字眼的樓宇作「終極判刑」。

此後,凡地契內有 house字眼,便不能當「 apartment」(分層單位)處理;要重建為高樓大廈,必須逐呎付足昂貴的補地價金額。

但問題是,原來早年土地管理行政混亂,不少在九龍城、深水埗及跑馬地等多層式舊樓,都「無厘頭」在地契中出現 house一字。本刊抽查九龍城區部分舊樓,命中率竟達六成。

這批物業,重建潛力已經消失;有測量師更預算估值蒸發一半。有落了釘的地產商「中伏」,更多的是仍懵然不知、千千萬萬個小業主或準買家,宛如一個「都市陷阱」。

House地契的「重災區」,都集中在九龍城、深水埗及跑馬地、北角等,較多五、六十年樓齡的舊樓叢。本刊從九龍城著手進行大搜查,抽樣將聯合道、南角道、福佬村道、賈炳達道等多條街、共四十多個地段「起底」,發現中了 house緊箍咒的機率高達六成!

居住在聯合道六十八號金城大廈的邱太,所住物業便不幸中了此魔咒。邱太住了多年,一直對地契內容懵然不知,更加未聽過「 house」。對她來說,一心只在等待有發展商睇中搏收購,「都想改善嚇環境嘅,呢度嘈咗啲囉!」本刊對她解釋,該物業有「 house」緊箍咒,令單位貶值,她顯得茫然,亦不理解,只一味堅持價格要「企硬」,「九龍城區起碼都一萬元一呎啦,如發展商出手太低,留嚟自住囉!」

而獅子石道九十三號、只二十多年樓齡的光大樓,亦「中了獎」。於○八年以七百九十萬元、買入其中一間地鋪的業主羅兆養,將該鋪位出租作食肆。記者找上羅先生,他透露兩年前左右,田生地產曾敲門商討收購,但價錢不合適,而樓上業主亦拒絕出售,令他認為仍有「討價」餘地。「我哋租出去都係簽長租,三年三年咁,好少變動,收入好穩定㗎!」本刊向羅先生透露,由於有「 house」魔咒,有測量師已估計其鋪位估值跌了一半,羅先生口裡說:「無所謂,反正出租。」但另一方面又非常肉緊,不停追問地契內容有何影響。

從事收購重建多年的羅守耀坦言,界限街附近,以致整個九龍城區的地契很多都有「 one house」字眼,「政府應再諗嚇點樣處理。」(《蘋果日報》圖片)

羅先生在○八年,以七百九十萬買入獅子石道九十三號地鋪投資,對地契內容不甚了解,得知重建有機會受阻,顯得甚為緊張。

無路可捉睇彩數

哪個物業有 house魔咒,根本無路可捉,純粹睇彩數。但綜合來說,多在五、六十年代批出的地契上出現。想當年,第二次世界大戰時,留在香港的人口只有六十萬人,戰後,大批香港原居民由內地返回,再加上國共內戰,令不少內地商賈逃亡至本地。一九五○年,人口激增至超過二百萬;然而,大量房屋卻因戰火摧毀未及重建,難以配合經濟急速復元及人口增長,這時政府遂批出大量土地起樓。

「這類有 house字眼嘅地契,就是在二戰前後批出。當年不似而家咁有系統,可能負責嘅職員,求其搵份地契左抄右抄。唔同物業嘅地契內容,就睇出自邊個職員手筆,所以你幢樓有無 house字眼,只係睇彩數。」曾於地政工作逾廿年的資深測量師蘇振顯透露。早年政府監管不嚴,甚至只要有圖則就起得樓,故這類有「 house」字眼的樓宇,當年仍可起六層甚至更高的樓宇亦無王管。

直至二千年,地政總署發出有關「 house」的作業備考,指建築物只要有一個正門及一個逃生門,就會被地政署理解為「 house」。當年地政總署署長,正是被指與發展商關係密切的布培。此舉擺明放生發展商,只要他們收購舊樓重建,新起的建築物有正門及逃生門,便沒有違反地契;亦即可盡用地積比率起高,並將「 house」變為分層單位,亦無須補地價。

九龍城散布炸彈

早在五、六十年代,九龍城已是華人密集的聚居地,「 house」地契魔咒亦散落於這堆舊樓群中。

魔鬼在細節中,黑底白字的陳年地契上,寫有「 one house」字樣,限制了重建價值。要知道自己手持的物業有否此契約,可向土地註冊處要求查該物業政府租契內容,收費一百二

十元。

由盧華持有的南角道一排四層高舊樓,惹來官司,日後可能要補超高地價才能重建。後方興建中的新樓,正是他五年前售予華懋的樓盤禦門前。(關永浩攝)

落閘綁業主

事情在去年急轉直下。資深投資者盧華,約十年前,開始收購九龍城南角道四十三至五十一號、五個相連的地段,使費起碼兩億元。○六年他早獲屋宇署批准,於上述地方重建一座二十六層高的住宅大廈。然而,地政總署卻以不符合地契上每個地段各建 one house為由,要求發展商要以補地價形式改契,多名測量界人士憶述:「當年大家都嚇一跳,應該係正值地政總署內部換律師,不同人對條文有不同理解。」

盧華遂於一○年,入稟高院要求就地契內的「 one house」解釋,一一年法官指多層單位於七十年代才出現,故撰寫地契時「 one house」並不包括分層建築物,當時地政即叫停十宗重建申請。盧華不罷休上訴,雖然得直,但地政署告至終審法院。去年四月終院首席法官馬道立一錘定音,「 house」一詞難以獨立定義,須參照訂立地契時相關事實的狀況,判定盧華要重建起更多單位,一定要補地價。

早幾年九龍城是發展商尋寶地,在九龍城廣場側、聯合道與賈炳達道交界的舊樓,落入收購集團田生手上。田生一度想將項目發展成旗下首個自資新盤,然而受「 house」魔咒所限,寧願暗盤出售。(張國慶攝)

田生的收樓手段惹人詬病。早年便曾有恐怖鬼海報神秘出現,嚇不願搬遷的公公婆婆。

(《蘋果日報》圖片)

估值跌一半

專攻舊樓拍賣及重建的第一太平戴維斯董事總經理陳超國,對於新詮釋說得直截了當:「以後有『 house』嘅地契,不可起高,現有四層就四層,若然地契係寫『 one house』,更加連合併都唔得,要獨立發展!總之作任何改動,多於所限嘅面積,就要補地價。」

按九龍城區樓每呎一萬元計,盧華要由現時四層重建至二十六層,所補的地價可達四億元!現時其重建計劃已擱置,暫時出租單位「吊命」。「小業主損失先最大!發展商最多唔再收樓重建,但小業主手揸嘅物業,價值就即刻跌一半。而家啲小業主覺得太技術性,根本理解唔到發生乜事。」

慶幸甩到身的小業主,包括兩年前賣了聯合道八十六號的張先生。他與太太早於一九七五年以十八萬元買入地鋪,前年以一千八百八十萬元賣出,如今搬到葵湧居住,「當時覺得個價唔錯,呢邊又新啲。」他知道項目因地契有「 house」字眼發展受阻,雖未能透徹理解,但亦大呼好彩賣得早,可全身而退,「舊時啲契好多麻煩嘢!我哋唔識咁多,一陣又話維修,一陣又唔符合咩規格,好多政府嘢處理,好麻煩。」

前年將聯合道地鋪賣出的張先生,如今已搬到葵湧居住,對於幸運甩了身,他大呼好在賣得快,執番身彩。

市區重建發展緩慢,同一角度的九龍城衙前塱道,今時今日和四十多年前相比,雖有小量新樓聳立,但大多數仍是只得幾層高的舊樓。

(廖健昌攝)

為甩身各施各法

張先生的單位,原來賣了給羅守耀打骰的裕泰興集團,他十年來以兩億多元,收購八十四至九十八號,但這連續八個相連號碼中,竟有五個中了緊箍咒。本刊問羅守耀,他非常勞氣:「而家未係一個句號。係法官咬文嚼字!以聯合道呢個項目為例,我逐層買入,全部都打曬釐印,政府點可以話『今日的你打倒昨日的你』?一萬呎地盤,地積比係九倍,唔准起分層,唔通起一間屋過九萬呎呀?點起呀?點賣呀﹖」

專收舊樓的羅守耀,拒絕透露旗下有多少項目中了咒,並強調:「我會按照番程序入則申請重建。要逐呎補地價嘅話,我唯有打官司!」業界估計,將來有關「 house」一詞涵義的訴訟勢會增加。而同樣中招、收了九龍城廣場旁邊、賈炳達道一排舊樓的田生集團,則相當「精靈」,於今年一月初以「暗標」形式,放售持有該項目業權的公司,並成功以逾二億元賣出當中四成九股權予一家海外註冊公司。

資深測量師蘇振顯分析,若發展商想以技術性修改( technical modification),即補數萬元地價解決「 house」問題,似乎沒有可能,「因為在商業上,改咗呢啲字眼,價值就增加好多,地政無理由唔逐呎去計。」他補充指:「就算你將項目重建番一樣嘅總樓面面積及高度,但只要可出售面積( saleable area)增加,即係例如樓梯位、𨋢位因共用而慳咗等,一樣要逐呎補!條數非常可觀!」現時舊區重建因此紛紛停滯起來,而當年買樓的小業主,有沒有揀中「 house」,根本只是「命水」,印證何謂「失之毫釐,差以千里」!

重建不再 easy

二次大戰後,人口急增,土地管理不如現今般系統化,處理地契的官員都是左抄右抄,故地契上的字眼不盡相同。有的舊樓,便「抄中」了「 one house」字眼。

九十年代開始,不少發展商窺伺市區舊樓重建價值,四出落釘插旗,冀用盡地積比率,「免費」將幾層高的唐樓,重建為多層式大廈。

一一年起,政府「落閘」,上月更發出新的作業備考,認為「 house」不是「 apartment」,有關項目起高一定要補地價,更不能與其他地段合併發展。

發展商此後要重建舊樓,就得逐呎補地價,以九龍城目前市價每方呎一萬元計,補地價金額動輒以億元計,這類「 one house」舊樓即時乏人問津。



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