2017年8月3日 星期四

直擊瀋陽成都停工盤 揭穿恒大爆升神話 [壹週刊 - 1430] __,M1,

成都恒大山水城環境優美,但一湖之隔有一荒廢、尚未完成的酒店,隱約可看見樓頂鋼枝。封面故事直擊瀋陽成都停工盤 揭穿恒大爆升神話兩年前的大時代,雞犬皆升, ...


成都恒大山水城環境優美,但一湖之隔有一荒廢、尚未完成的酒店,隱約可看見樓頂鋼枝。

封面故事

直擊瀋陽成都停工盤 揭穿恒大爆升神話

兩年前的大時代,雞犬皆升,這隻沉睡中的「牛」終於有甦醒的跡象。

其中一隻恒大( 3333),主席許家印年初捲入「肖建華事件」後重生,公司股價年初至今翻了三倍,上週發盈喜加上大摩唱好,短短幾日急升了三成!市值升至二千八百億元,更帶挈捧場揸其股票債券的好友大劉甘比,賺多一筆。

歌舞昇平背後,恒大正在走上一條搖搖欲墜的鋼線。本刊記者到瀋陽、成都以及周邊城市直擊,發現有部分項目發展多年,因資金問題已經停工;有部分則因執意在邊緣城市建設上千萬呎的大型樓盤,現已淪為死城,這些資料,都不見在年報或恒大公司展望中提及。恒大一向撐起股價、撐起公司的方程式,就是不斷發債,將資金買地起樓,套現後再買地起樓發債,炮製一個貨如輪轉、盈利不斷增長的神話。只要資金回籠、因停工或滯銷稍有差池,恒大不斷向前的資金鎖鏈,便有機會骨牌式瓦解。

近日恒大股價暴升的背後,存在一班外資及中資角力。翻查港交所上週的披露交易記錄,投資者透過多間外資證劵行於上週沽出恒大股票,包括滙豐、德意志、摩根大通等,恒大的沽空比率亦不斷增加。而部分中資如中銀國際證券則在掃入股票。其中被指為大劉甘比「御用證券商」的天發證券,幾乎天天買入托價。

早在去年底,已有基金睇中並狙擊恒大。由前野村及里昂分析員成立的 GMT research,曾狙擊國藥控股( 1099)、中國光大綠色環保( 1257)及中國光大國際( 257)等。去年十一月, GMT發表報告指,恒大正採取一個「起咗等運到」( Build it and they will come)的模式,有接近五分之一的物業已完成,但沒有出售,累積了不少「死資產」或沒用的資產( dead asset)。這些資產佔恒大總資產(不包括現金)達三分之一,但財務報表沒有進行任何減值( write-down),而減值規模應是一千五百億,超過了恒大一半市值。

瀋陽停工爛尾

記者走訪了瀋陽及成都,了解虛實。記者往瀋陽西南邊走、兩個半小時便到達屬於工業區的營口恒大江灣,兩名駐守的職員說售樓處已經停止運作。目前江灣建有五幢大廈,所有單位窗戶都封着玻璃膠紙,顯示大廈空無一人,而其他地方已經長滿雜草,沒有施工跡象。據知這裡是地區政府為吸引恒大來發展,地價半賣半送,但最終並無完成發展。

離營口恒大半小時車程的營口恒大城,原是由三幅地組成的超巨型屋苑,佔地一千六百多萬呎,一○年開始發展,一三年入伙。職員帶記者走到樓盤的模型,吹噓綠化環境多好、樓盤有多好賣時,記者問到模型後方六個矮矮的地基,將來會有什麼發展,他坦白說:「現在那邊還未有規劃。」恒大城本已大縮超過三分一,現在地盤原能建十四幢大廈,開價四百多元一呎,但現在原來有六幢已煞停。已建成的八幢只有一幢售罄,另一幢正開售,其餘六幢都閒置在「曬太陽」。

屋苑外圍二十多個商鋪,原預計去年六月底開業,但到今天為止,九成都無開。僅有開業的少數鋪頭中,藥房老闆百無聊賴趴在沙發上玩手機,他說對現況有點失望,說話都有點沒精打采,「我來了三年,當初買這個鋪位是覺得便宜,恒大的樓正常應該也可以。但現在感覺發展得很慢,這裡價錢也不貴,一個單位三十多萬,但你看這裡什麼人都沒有,連對面那塊地恒大都不發展,給政府收回了。」

成都彭山恒大金碧天下於○七年取地,項目第四期現正施工,預期二○一九年落成。有經紀指項目總規劃佔地一萬二千畝地,現發展約五千二百畝,整個樓盤全數出售可能要二十年時間。

恒大投資推介會當日,鋤 D會成員鄭裕彤(右二)、劉鑾雄(左三)、楊受成(左一)及張松橋(右一)齊齊撐場。

成都不遑多讓

瀋陽翡翠華庭入伙兩年,已經算是恒大較接近市區的樓盤,但住客不多,屋苑旁的恒大影城十室九空,連招租的辦公室亦無運作。

瀋陽在內地東北,樓市可能有所不及。只可惜記者來到樓市火紅的一線城市成都,境況其實一樣。恒大在這裡有個山水城,不過位置偏遠,由成都機場出發,車程約一小時。甫踏進山水城,有巨型雕像、池塘、涼亭等,環境優美。不過,再一直向前走,卻只見丟空了的建築物,路上不時有「正在施工」的路牌豎立,但現場不見任何施工人員,工程的材料包括階磚、歐式廊柱隨意堆放在地上。這裡的人表示,原來這狀況已維持了四、五年!本來規劃的面積是五百萬平方呎,後來大減至十五萬平方呎。僅有如空殼的建築物,本來是酒店,但據悉恒大之前因沒有資金而停止,現場還有「會議中心」、「運動中心」、「娛樂中心」、「溫泉中心」……的指示牌。

根據「成都恒大山水城網上售樓部」,山水城本來有溫泉旅遊度假中心、商務會議中心及五星級酒店等設施,但現在起了一半已荒廢,只剩下住宅。而恒大的公司網頁,亦相應不再提及。記者再去距離成都市中心約一小時車程的恒大御景半島項目,這裡有一塊面積三百五十乘一百五十公尺的地被荒廢,長滿野草、積滿污水,並由恒大的圍板包圍着,似被丟空多年。附近地產經紀指恒大將來會在那裡發展商場,不過附近樓盤早於二○一○年已發展,事隔七年才興建商場,經紀指恒大想確定入住率及資金到位,才再開展。

「爛地」隔壁有一「恒大影城」,全幢三層,第一至二層全是貼上「招租」海報、空置的鋪位,商戶寥寥可數,人流十分稀少;恒大最喜歡在住宅項目內,加入其他自營物業( self-operated properties),例如戲院,不過,同時亦因興建太多商場及停車場,需求跟不上供應,難免都被空置。

資產價值成疑

恒大在北京、上海、廣州等二百四十多個城市,已發展七百多個項目,在建的有五百八十二個。今年三月,恒大公布一六年全年業績,總資產達到一萬三千五百億,核心盈利二百零八億元。這些數字,大到難以分析,亦不知道已停工或根本難以賣出去的樓盤,如何入賬。記者走訪瀋陽及成都兩地,發現恒大興建的項目,都有類近特色。

恒大樓盤都佔地廣闊,行走整個項目需一至兩個小時。例如是成都恒大山水城,佔地面積達一百七十七萬平方米。項目一般亦由多個部分組成,除了住宅外,會有其他設施如會議中心、酒店、商店街及宴會場地等。位於成都周邊的恒大金碧天下,項目內還自設有小學、中學及大學,而高中及大學會在今年招生。不過這些項目離市中心偏遠,整體感覺就相當荒蕪。

亦由於位置偏遠,樓價又不低,資金回籠速度較慢。在瀋陽的司機說:「當地人普遍的人工只有二千多元,賺四千已經能過很舒適的生活。」若是買恒大在瀋陽的九百呎單位,大概八十萬人民幣,即是他們廿六年的工資,不算便宜。若是走到較遠的營口,價錢平一半,但就鬼城處處,「房子太多了,賣不動,很多只能賣一半。」

通往成都山水城廢置酒店的路上,不時見有「正在施工」路牌豎立,但現場並見不到任何工程進行,建築材料隨意堆放在地上,有市民指情況已維持四、五年。

有不少市民在成都恒大山水城內閒坐乘涼,部分不是住在屋苑內,而是住在附近,不過保安指只有屋苑住客及相關人士才可進入。

永不發展

而在瀋陽做了多年的士司機的陳先生說,恒大很多樓盤都是比較偏遠的地方,「營口這個恒大城,是要配合政府,想將發展帶到來這邊,我剛與在恒大城的保安聊天,他觀察恒大樓盤,一般都要五至八年才會多人起來。」營口恒大城的藥房老闆更說萬達的樓盤更厲害:「有萬達的地就是市中心,萬達在哪,市中心就在哪。」

基金 GMT稱,這類項目為「度假村式發展項目」( resort-style developments),一般是位置偏遠、多位於郊區及跟市中心有一定距離的項目。出現的原因,是恒大在二○○七年至二○一二年間,買入太多便宜又不具價值的地皮;地皮面積太大,也需要多年時間分期發展。他們估計恒大在大型度假村式的發展項目,所興建的酒店及相關設施花費約一百億,惟大部分這類項目規劃做得不完善,認為永遠也不會被完全發展( never be fully developed)。

甘比(前排左二)今年三月牽頭家族及投資友好認購 10億美元恒大 2024年到期 9.5釐債券,每年收息高達 9,500萬美元。

位於成都市中心的曹家巷廣場項目於二○一四年取地,現發展至第三、四期,第二期已落成,上月進行裝修,第一期可在年底遷入。整個項目漸見雛形,有數幢建築物完成,少量商鋪正在裝修。

避過一劫

表面上,今年是恒大主席許家印的豐收年。上半年淨利潤將超過二百億,已經超過了去年的整年數字。

今年一月,有消息指明天系的肖建華,被「強力部門」由香港帶回大陸協助調查,後來更傳出許家印被列入反貪腐重點調查名單之中,甚至指許家印已「被失蹤」。不過今年三月,他出席全國政協會議,亮相人前,富豪間對他的議論才慢慢消失。當時有外媒關心內地房地產的風險,詢問房控怎樣影響恒大融資。許家印未有直接回應,只讚國家的調控措施:「非常正確和合理的……中國房地產一定能非常健康地發展。」

與此同時,恒大日前亦發盈喜指半年純利暴升兩倍,主要由於物業平均售價提升,完成全部永續債贖回,提高股東應分配利潤,及後獲投行大摩的祝福,上週股價急升兩成,週四最高見 24.1元,創上市以來新高。

不過高增長背後,恒大的高負債一樣為人詬病。根據年報,恒大總負債達到$11,583億。一年單是銀行貸款的利息開支,已達二百六十億元,亦即是說,每日還息已要七千一百萬元。恒大撐起公司發展的基本模式,就是發債、買地起樓、套現後繼續發債、買地起樓。恒大項目發展年期長、資金回籠慢,故「借錢」及以長債冚短債,是其重要「延命」的方案。恒大一向愛發優先票據籌旗,今年便發行了六筆美元優先票據,三月共二十五億美元,其中三年期的息率為 7%;六月共三十八億,其中八年期及六年期息率分別為 8.75%及 7.5%,部分現金將用作償付一六年前發行的高息短期票據。

成都彭山恒大金碧天下部分落成別墅雜草叢生,長得有半個人高,不似有人居住。

明天系肖建華今年一月被「強力部門」帶返大陸協助調查,後來又傳出許家印被列入反貪腐重點調查名單。

的士司機說瀋陽的生活指數低,一碗麵不過幾塊錢,一般人每月收入只有二千多元。這趟半小時的車費,也只是三十三元。

中斷永續債

今年,恒大部分財技改了新玩法,六月時,提前贖回全部、總額高達 1,129億元的永續債,改為引進投資者。由於計入永續債的話,恒大淨負債比率達到 565%,不單高風險、發債成本大,而且息口重,改為引資可將恒大重回「爆煲水平」以下。今年一月,恒大集團旗下附屬公司恒大地產,引入 305億元戰略投資者,五月再度引入 395億元,其中如深業集團控股子公司茂文科技,出資五十五億元,佔恒大地產股權 2%。

與此同時,港交所股權披露顯示,截至七月十九日,劉鑾雄及甘比目前共同持有 5.02%恒大股份,進身第二大股東,早着先機「買定貨」。故此股價造好,除了令主席許家印身家水漲船高外,最高興莫過於「鋤 D會」成員如華置( 127)劉鑾雄(大劉)、新世界( 17)鄭家純及中渝置地( 1224)張松橋等。華置由今年四月至七月中,已斥資八十一億元購入六億六千萬股恒大股份。以買入平均價 12.3元計算,截至上週四收市( 23.8元),只需幾個月時間,華置賬面已賺七十六億元。

許家印之所以入到「鋤 D會」,全靠楊受成穿針引線。○八年,恒大上市前財困,許家印仍幾乎每星期到彤叔大宅,跟他們「鋤大 D」和「鬥地主」,足見鋤 D會成員無論在鋤 D會還是股市上都「甚有默契」。因此○九年十一月恒大上市之時,鄭裕彤及大劉分別出資五千萬美元,成為基礎投資者。在恒大投資推介會當日,二人聯同楊受成、張松橋、星島何柱國等城中富豪,紛紛前來撐場,甚至一向低調的李嘉誠亦派出長實執行董事葉德銓做代表。富豪們異口同聲表示會出手認購,在名人效應下,恒大公開發售首日,孖展額已超過十五億元。

大劉對數

「鋤 D會」賭局不只於大宅內一齊打牌,還有各成員在資本市場的籌碼。一名鋤 D會成員指:「他們不時在股票市場互相幫助,又會益對方。有時見佢哋互買對方股票或項目,賬面賺蝕不重要,只是對數。」股票、債券只是其中一部分,「鋤 D會」成員在地產項目亦會緊密合作。最經典是一五年十一月,恒大以高價一百二十五億元收購大劉的灣仔美國萬通大廈,去年十二月大廈已改名為「中國恒大中心」。當時淨負債比率已非常高的恒大又獲大劉通融,成交時只需支付四成交易價,餘下六成攤開六年支付。

知恩圖報的許家印,亦大量收購另一友好鄭家純的新世界旗下內地項目。一五年十二月,恒大就向周大福企業及新世界中國收購多個項目,涉資超過四百億元。同月,恒大向新世界、周大福企業、中渝( 1224)等,發行十五億美元的七釐可換股證券,其後更將向周大福等發行的可換股債券條款調整為不換股,以及把息率由七釐調升至九釐。

去年五月,華置為「友好」恒大接盤,以六十九億元購入恒大持有的盛京銀行( 2066),每股購入價為十二元,變相幫恒大套現。到今年三月,華置再向甘比出售該批億股盛京銀行,代價與華置購入價一樣。但當時盛京銀行股價為 7.26元,較 12元已折讓 39.5%。不過由於出售盛京銀行,華置於上月派發特別中期股息。由於甘比持五成華置股份,因此可獲二十八億元特別息,令其變相以「折扣價」購股。到本月十一日,甘比以每股 6.6元大手減持部分盛京銀行股份,因股價已跌,賬面蝕了十一億。不過其實同樣在今年三月,甘比牽頭家族及投資友好,已認購了十億美元、恒大 2024年到期、息率 9.5釐的債券。他們除了每年收息高達 9,500萬美元(約 7.4億港元)外,據悉該批債券債價上市首週升超過一成,甘比賬面已賺超過八億元;加上入股恒大股價爆升所賺,大劉甘比也拿到了相應的回報。掌握不到「對數」的精髓,蝕底的仍是小股民。

建了數年的鬼城江灣,恒大見勢頭不對,也「棄坑了」,工地都關起來了。

彭山恒大金碧天下第四期尚未開賣,經紀表示累積約三百個客人才開盤,又指兩星期以來已有百多個客人有興趣。銷售現場位於該項目的會議中心,現場大聲播放流行歌曲,製造熱鬧氣氛,有數桌有興趣人士正跟經紀傾談。

撰文:孫樂祈(瀋陽)、王敬蓮(成都)、黃嘉慧

插圖:詹震寰

news@nextdigital.com.hk


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