2017年4月27日 星期四

公屋富戶大遷徙 [壹週刊 - 1416] __,M1,

一批受新政策影響的公屋住戶,今年二月到房委會請願示威,他們反對當局收緊公屋富戶政策,還批評當局的做法等同逼遷。壹號頭條公屋富戶大遷徙截至去年十二月底, ...


一批受新政策影響的公屋住戶,今年二月到房委會請願示威,他們反對當局收緊公屋富戶政策,還批評當局的做法等同逼遷。

壹號頭條

公屋富戶大遷徙

截至去年十二月底,公屋輪候冊累積申請達二十八萬多宗,一般申請家庭的平均輪候時間進一步延長至 4.7年。而在公屋單位供應嚴重不足情況下,即使千辛萬苦等到上樓,亦未必保證可以住一世,因為房委會正計劃趕走一班住滿十年的公屋富戶。

政府去年通過收緊公屋富戶政策,將以往的「雙軌制」變成「單軌制」,辣招新制下,公屋住戶家庭入息超額五倍,又或者資產超過入息限額一百倍,其中一樣超標就要搬走,與以往兩項同時超標才須搬走有別。

新制亦講明,公屋住戶若持有私人物業,不論物業大細及價值,都一概無得留低。

於是,有相當數量的富戶預計需要遷出,當中有人認為不公平,也有人連忙去買居屋,結果這半年居屋樓價不斷創新高,政府好心做壞事,間接再推高樓價。

本刊訪問了多名受影響住戶,他們各自有自己的觀點,有人狠批新政策不公平,也有退休公務員聲稱即使有能力付首期,但一把年紀已無能力供樓,又說當年投身公務員行列,就是覺得可以獲配公屋,沒想過不能住一世,批評房委會這次是「逼遷」。

還有已購買私人物業的公屋戶,本來是想為未來生活作少少投資,想不到會令自己失去公屋單位。

在新的富戶政策下,究竟有多少住戶要搬走還是未知之數。

但可以肯定的是,房委會這次「加辣」,的確令到一班有能力買樓的公屋富戶,走入市場購買物業。全港公屋富戶,正醞釀一場大遷徙行動。

由於公屋富戶可以優先購買二手居屋或公屋,三月份第二市場(未補地價)成交中,有六十個屋苑錄得歷來最高價成交。如樂富德強苑一個實用面積六百多平方呎的三房居屋單位,就以七百八十多萬元成交,破盡全港第二市場最高紀錄。黃大仙竹園北邨一個實用面積四百八十平方呎兩房戶,日前綠表成交價三百零六萬元,成為該屋邨第二市場最貴公屋王。

有專營二手居屋的地產代理亦承認,近幾個月市場湧現一批搶買未補地價居屋的綠表買家,他們大多是擔心被收回單位的公屋富戶,於是索性以綠表購入第二市場居屋單位。

公屋富戶大遷徙,正式揭幕。

退休公務員鄧生原本以為有公屋便可安樂過退休生活,他批評房委會政策無理,擾民之餘亦不能解決住屋問題。

鄧先生一家三口現居於葵涌的公屋,面臨逼遷,他內心很是憤怒,因為覺得自己被欺騙。

鄧先生是公務員,入職時已知道,可以公務員身份排另一條隊,比其他人更快上樓,他一直當作是加入政府的福利。「我八二年入職,一年後我合資格申請及入住公屋,係按我入職條款,完全符合公務員房屋福利。」

他批評富戶政策太標籤化,並不反映真實情況,「政府話住戶人工加咗又有資產,其中一樣超出就要遷出,根本唔係將計劃優化,只係逼遷,其實我哋邊係富戶呀。」

他又說人在香港,不少公務員經過三四十年辛勤工作,只要不是亂花錢,難免會有一些「私己錢」,想不到這樣便超過房委會的資產限額。

他指一個三人或四人家庭,有二百多萬元積蓄聽上去好像不錯,但出到私人市場,區區二百萬絕對不足以應付樓價及租金,可能幾年租金就會把儲蓄全部花掉。所以鄧先生十分擔心在新政策下會被收回公屋,因他覺得負擔不了私樓市場,強烈感覺自己前路茫茫。「我都幾十歲,仲邊有能力供樓?就算有錢俾首期,都冇能力做樓奴。」他悲嘆道,希望房委會可考慮按住戶的家庭收入和資產釐定租金,並不是「一刀切」趕人走。

這些有二百萬元資產的富戶,理論上確是不應再霸佔公屋,但他們的能力又完全無法住上私樓,幾十年慣了有公屋遮風擋雨,現在忽然有可能遷出,徬徨也是可以理解。

雙軌變單軌

有關注團體和公屋住戶,早前聯同立法會議員召開公聽會,討論公屋富戶政策所產生的問題。

房屋委員會的公屋富戶政策推行了三十年,向不再需要資助的住戶減少房屋資助,以鼓勵富戶遷出單位,確保公屋資源合理分配。

公屋富戶政策以前是採取「雙軌制」,住戶要同時超過入息(三倍)及資產(八十四倍)限額,「兩樣超標」才需要一年內交出單位。

但政府去年底通過新政策「加辣」,今年十月開始改為「單軌制」,只要入息超出限額五倍,又或資產超出入息限額一百倍,「其中一樣超標」就要一年內搬走,使不少人可能墮入這個新計算網。

另外,住戶若擁有物業,不論什麼原因亦要遷出。不過,若所有家庭成員年滿六十歲,或領取傷殘津貼可獲豁免,而退休金、強積金和保險金賠償可獲豁免計算資產。住戶買樓花亦有寬限期,到收樓後才需交出單位。

現在全港約有七十五萬公屋住戶,房委會過往做法,是每年十月時抽查當中一千戶,每年四月進行大規模審查,抽查二十萬戶住滿十年的住戶,要他們填報入息和資產,來決定是否需要交「富戶」租金或交還單位。據房委會資料顯示,在一五/一六年度,二十萬被審查的住戶中,約有二萬二千戶被定為「富戶」。當中接近二萬戶需繳交倍半租金,二千四百戶繳交雙倍租金,二十四戶繳交市值租金,舊制下有二百四十戶被收回單位,市場估計,將來被收回單位肯定是以倍數上升。

富戶綠表搶居屋

新公屋富戶政策今年十月開始實施,一批明知過不了關的公屋富戶,近月來紛紛流入物業市場,他們首選以綠表購買未補地價的居屋或公屋單位,令到這類第二市場單位的成交價頻頻破頂。

究竟新的富戶政策下,會有多少住戶要搬走,房委會沒有相關數字。但這次「加辣」,的確令到一班有能力買樓的公屋富戶,紛紛準備大遷徙。作為公屋住戶,可以用綠表購買二手居屋或公屋,所以這類市場的樓價近日頻頻「破頂」。

根據市場資料,三月份第二市場(未補地價)成交中,有六十個屋苑錄得歷來最高價成交。如樂富德強苑一個實用面積六百多平方呎的三房居屋單位,早前就以七百八十多萬元成交,售價及呎價均破盡全港第二市場最高紀錄。

專營新界區二手樓的祥益地產總裁汪敦敬表示,從未見過此情況,「呢次富戶政策係第一次見到班富戶咁緊張,可能因為公屋輪候冊太多人輪候等上樓,個情況係嚴重嘅,所以政府咁做。」他又指無論是私人住宅還是公屋供應,在全港整體而言其實都是不足夠,「呢個情況下,呢班公屋富戶就會為自己打算,最好嘅方法就係先以綠表身份,搶買居屋第二市場。我哋的確睇到原本唔太留意樓市狀況嘅公屋富戶,突然變成積極買家。」

公屋戶 full pay買樓

祥益地產總裁汪敦敬表示,近日的確多了公屋住戶走了出來買樓,他們都是以綠表購買未補地價的居屋單位。

另外,據祥益地產營業董事謝澤銘表示,自政策宣布後,今年初開始,已有不少公屋富戶委託他們尋找二手居屋,「政策宣布將會實施後,呢班客人其實已經開始出來。有人將公屋交出以換取綠表資格,就係最簡單的做法。有啲就由子女出來買樓,或者選購私人樓,除名後再轉間更細公屋,新制度加速咗佢哋嘅部署。」

謝又指居屋第二市場更明顯,銷情在今年頭已逐步增加,他又預期,愈後期的富戶對樓價的影響力可能會增加,「因為現在我哋睇到有 full pay的情況,代表在居二市場上唔造按揭,直接付全數,佢哋肯定係富戶類別。」

謝又說,近兩三個月跨區買二手居屋的住戶顯然上升,以致供不應求,「有住戶放棄九龍嘅公屋,到新界買二手居屋尋寶,大約佔市場百分之十五左右,令居二價錢已經直逼私樓。好似屯門較熱門的居屋龍門居,喺居二市場,成交已炒到七千幾蚊一呎。」

公務員最不滿

住公屋的陳伯夫婦,十年前購入一個唐樓單位,打算用來收租幫補生活,但現在有可能因為這物業而被房委會收回公屋單位。

有人密密睇樓準備遷出,也有人大呼不公。其中退休公務員的公屋戶鄧先生,就明顯不滿這新措施。「當年做公務員,就係貪佢容易攞到公屋,可以住一世,依家你話要趕我哋走,當然唔公平啦。」

今年五十五歲的退休救護總隊目鄧先生,批評房委會做法離譜,「其實對退休公務員十分唔公平,公共房屋根本係俾有需要及初級公務員住,無理由要我哋搬。」他覺得公屋是公務員的福利,不應因資產超標而收回單位。

有私樓驚被趕走

擁有私人物業的張太指自己買樓是為了女兒,但如今卻「兩頭唔到岸」,她說或會蝕讓物業保住公屋單位。

七十多歲的陳伯及太太,一家五口於九八年搬入葵盛東邨一個四百多呎單位,長子已搬離,夫婦現與兩子同住。按照新的富戶政策,六十歲以上長者雖獲豁免,但因為資產超額,也要被趕走。

陳伯沒有透露自己有多少存款,但承認自己有可能被收回單位,「呢個政策有問題,我們四個人,即使資產有二百幾萬,但要搬出去真係好困難,可以去邊度買樓?我有二百幾萬根本唔算富戶,二千幾萬就係啦。」

新制度下,房委會附加一個項目,就是凡擁有私人物業的住戶務必遷出,不論物業的價值及大小。陳伯坦言,兩夫婦勞碌了大半生,死慳死抵儲了一筆錢,十年前於土瓜灣買了一個二百多萬的唐樓單位,還有十年供款期。他坦言當初買樓,一方面希望藉收租以維持退休後的生活,另一方面是為幼子打算,讓他將來有安樂窩,「買俾個仔住,我唔幫佢,佢根本無辦法買樓。」

原本以為有間公屋就無需再為住屋大費周章,老來可安享晚年,但一個突如其來的政策令他們非常擔憂,「我現在十分徬徨,土瓜灣那層樓太細無法住一家人,搬出去換大啲又無錢,太貴又買唔起,左右為難。老人家出去租樓未必租到,亦租唔起。」面對急速上升的樓價,陳伯直言根本無可能再買樓自住,他又批評政策的資產標準定得太低。

陳伯夫婦揚言,一定要保住這間公屋。

寧賣物業保公屋

公屋聯會主席文裕明表示聯會一直反對富戶政策,因為將他們趕走流向私人市場,只會推高樓價。

而一家四口現居於葵涌公屋的張太,單位是由任職公務員的丈夫申請。張太表示,去年父親給了她一百萬元,讓她用來購置新居屋單位。但居屋沒有抽中,於是張太就拿着一百萬元,再加上自己的少許積蓄,投資元朗一個二手私人住宅單位,「我初初打算層樓用來投資,我哋就繼續住公屋。因為我都想儲一筆錢,將來賣出去作為小朋友嘅使費。」

但新的公屋富戶政策一出,講明擁有物業便要交出單位,令張太頓失預算。她說如果要搬走,對一家都有很大影響,「我買嘅單位喺元朗好偏遠嘅地方,我可以搬過去住,但小朋友喺葵涌讀書,咁樣來回會好勞累,加上負擔唔起交通費。」有何打算呢?「如果房委會真係要實行呢個政策,我都無辦法阻止,我打算賣咗個單位,我寧願要間公屋。」記者問她當日買入的單位樓價,以及有否升值時,她沒有回答,只說買入物業未夠三年,要繳付額外印花稅,現在賣掉要蝕錢,資產也超標,「可能要蝕百幾萬。」

批房委會轉移視線

一直關注公屋居民狀況的公屋聯會主席文裕明表明,聯會一直反對富戶政策,「新政策是但一樣超標,就要搬走,表面睇好似公正,分配資源會更公正,但事實上我哋睇到係因為房屋供應不足,房署拋出呢個政策做交代。」他狠批房委會根本是「移花接木,轉移視線」,實際上是不能達到效果之餘,更會對社會造成一個較負面的影響。

文透露,原來公屋住戶過去投資私人物業是很普遍的事,對住戶來說該單位出租的租金只用作收入之一。

為何房委會過去又不去查呢?文坦言這是房署的漏洞,亦存在灰色地帶,「係漏洞,從管理實效上說,你審查咁多戶,你要前線工作人員去執行,亦都會有困難。但並非無執行,係有執行。新例跟舊例嘅明顯區別,就係新例如果你有物業就要走。」他批評新政策會逼更多公屋富戶買私樓,樓價只會有更多藉口上升,情況會雪上加霜。

最新一期推出的居屋單位於本月中截止申請,到場遞交申請表的市民中,不少是受新富戶政策影響的公屋住戶。

立法會議員梁耀忠批評新公屋富戶政策推行過急,他建議房委會暫停方案,再作全港性諮詢。

冀擱置計劃再諮詢

「公屋被迫遷戶關注組」成員 Billy在新政策公布後,不停向街坊解釋政策內容,他又指單軌制絕不可行。

立法會議員梁耀忠,就批評房委會強行一定要在今年十月落實執行新政策,「我最擔心係一班長者,佢哋有一層舊唐樓收租養老,賣出去唔值錢,亦無人肯買,佢哋只係用來收租,唔使申請綜援,但最大問題在於呢個情況佢哋一定要搬走。賣咗層舊樓,得到筆錢都可能已超額,又係要搬。但如果唔賣自己住,佢哋又無租金收入維持生計,又無法申請綜援,呢樣係兩難。」他希望房委會先擱置計劃,重新諮詢。

而「公屋被迫遷戶關注組」成員 Billy,最近四出與公屋富戶講解政策弊病,「我哋睇到好多街坊十分緊張,有人諗過將家中收入高嘅成員除名,以保住間公屋。」 Billy又認為實行「單軌制」絕不可行,「入息或資產任何一樣超過限額就要搬走,你推佢哋去私人市場,其實等同叫佢哋去死,因為佢哋好多都只係有能力俾首期,但無能力供樓。」

這場公屋富戶風暴,愈近十月應會更趨熾熱。在樓價瘋癲情況下,這班公屋富戶必然鬥搶未補地價的二手居屋或公屋。第二市場的成交,勢必日日破頂。

撰文:何紫

攝影:海江田、王晴


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