《福布斯》香港富豪榜上，四叔李兆基排行第二，最新總資產值318億美元（約2,496億港元），成為僅次長和（001）資深顧問李嘉誠之後，香港著名富豪第二位。能成就這千億財富，四叔既有「時勢」之外，其捉住「時勢」的獨到眼光，成為他致勝關鍵。除了懂得平價取地拓展龐大地產王國外，四叔一早洞悉香港對細單位市場需求，70年代已開始發展少於200方呎「蚊型」單位，堪稱「劏房」界始祖。
李兆基建立的恒基兆業地產王國稱霸多年，一早窺伺土地儲備對地產行業的重要性，透過收購舊樓、乙種公函換地證書等渠道吸納大批土儲，同時，尤其重視發展中小型住宅。四叔夥同郭德勝、馮景禧發展地產業之時，正值50年代尾，香港逐步走出二次大戰結束的陰霾，人口急劇膨脹，經濟開始蓬勃起來，住屋需求增加，惟香港地少人多，四叔洞悉市場需要，多在市區發展小型單位甚至「牙籤樓」出售，以廣大受薪階層作銷售對象。
如70年代發展的大埔道華都大廈，早於77年落成，當時已經有實用面積約190方呎「袖珍單位」供應；北角區的嘉運大廈，最細面積僅111方呎，由於單位面積細，售價及租金相對低廉，即使跨越數個年代，仍受市場追捧，可以說「劏房劏出個未來」。
其後發展不少大型屋苑，如80年代落成的大角嘴富多來新邨、船廠改建的大角嘴港灣豪庭，普遍提供細單位戶型，遷就市場購買力，讓普羅大眾「上車」。其中，2002年港灣豪庭第一期開賣，找來歌手李龍基獻唱，向每名參觀人士派麥當勞漢堡包，吸引大批市民參觀，賣樓當日更是通宵賣樓。今年開賣的紅磡單幢盤啟岸，最細單位實用面積僅170方呎開放式戶，首批實用呎價2萬元仍火速「賣清光」，有傳恒地系內指定價太低，加推單位隨即狂加價兩成。
除了供應劏房細戶，遷就購買力外，近年恒基營銷策略進一步升級。因應樓價高企難下，市民換樓難，座落深水埗舊區的南昌一號，四叔索性提供實用面積595方呎，但可隔出4房單位「神則」，針對手頭資金有限的換樓一族需求。
被稱得上商界奇才的李兆基，打滾地產界半世紀，最經典一役非沙田第一城莫屬。75年香港政府開標競投沙田新填海區，李兆基看準沙田人多地少的機遇，認為「錢途」無限，他作為發起人，聯同長實、新地、新世界及恆基合組財團擊敗當時最大對手英資置地，以2,060萬元投得工程，打造超大型屋苑沙田第一城，成為地產界四大巨頭堪稱歷史性第一次合作。
雄心萬丈的李兆基，聯手發展這個總數建有52幢住宅大廈，提供超過1萬伙單位的沙田第一城，雖然屬成名之作，發展過程亦非一帆風順。項目規模龐大，發展年期長達十年，其間本港經濟樓市出現重大起伏。80年代初，美國欲壓抑通脹而大幅加息，導致全球息率暴升，屋苑第一期81年開售時，有指利息高達22厘，開賣初期樓市氣氛尚佳，惟82至84年，中英談判僵持不下，87年又發生股災，股市暴跌，李兆在透過換地證購入的新界土地價格大跌三成，其後幸得沙田第一城整體銷售成績理想，在這巨型項目上投放數千萬元，最後卻大賺超過400億元，成為集團發展以來利潤最豐厚的地產項目，不單令四叔在地皮成本價格急跌之時彌補損失，走出難關，亦為他發展地產業以來最感自豪的一役。
不過，儘管多年來苦心經營地產業務，隨着集團品牌、名聲和規模越做越大，招風的機會也越大。恒地西半山干德道超級豪宅天匯，曾登上亞洲分層樓王寶座，因2009年，單位建築呎價一度逾7萬元的「天價」成交，惹來全城嘩然，但其後宣佈售出的24伙單位，只有4伙完成交易，出現20伙集體「世紀撻訂」，但恒基只殺定金 5%，惹來市場懷疑造假托市疑雲，警方更介入調查。天匯更因「跳層」備受市場爭議，推使政府成立一手住宅銷售條例監管新盤銷售。雖然近年恒基陸續出售天匯餘貨，惟「世紀撻訂」疑造假醜聞不竟成為集團銷售歷史上一個不能磨滅的印記。
記者：陳寶恩
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影片：
編撰、旁白 / 余曉芸
攝影 / 陳海威 鄭嘉峻
剪接、後期 / 許碩允
編導 / 許碩允
編審 / 楊智佳
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【六四30】守住歷史 拒絕遺忘
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