2015年12月16日 星期三

地產:按證或出手 煥然壹居有望36萬上車 __,

煥然壹居next1/1prenext1/1pre資助房屋陸續推出市場,銀行界消息指,市建局旗下煥然壹居獲按揭證券公司考慮出手,擬利用酌情權向該盤提供按揭保險,惟仍要考慮轉售限制的風險,以及再保公司的取態。若成功納入按保範圍,煥然壹居將成為按證為未補地價資助房屋提供按保的首例,買家首期可望大幅降至36萬元。消息人士稱,若煥然壹居無按揭保險支持,意味買家要支付四成首期上會,對資助房屋的買家而言,相信幾 ...


煥然壹居

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資助房屋陸續推出市場,銀行界消息指,市建局旗下煥然壹居獲按揭證券公司考慮出手,擬利用酌情權向該盤提供按揭保險,惟仍要考慮轉售限制的風險,以及再保公司的取態。若成功納入按保範圍,煥然壹居將成為按證為未補地價資助房屋提供按保的首例,買家首期可望大幅降至36萬元。

消息人士稱,若煥然壹居無按揭保險支持,意味買家要支付四成首期上會,對資助房屋的買家而言,相信幾近將所有流動資產押注在新物業上,對其財務狀況形成很大風險,經市建局與按證商討後,按證有意破例將煥然壹居納入按保範圍。

●市建局項目限制多

由於煥然壹居屬於市建局項目,未能獲得房委會及房協擔保,而且項目有兩年轉售限制,按揭客戶風險比一般私人住宅更高,一旦買家斷供,影響銀行收樓並以銀主盤形式轉售時的變現能力,所以按證亦要仔細研究保費及條款,並與再保公司商討承保意願。

按揭證券公司發言人回覆《on.cc東網》查詢時承認,正按有關程序研究和考慮,是否能在風險可控的情況下為煥然壹居提供按揭保險,該公司一向都會審視每個樓盤是否可接受按揭保險的申請,而過去未曾為未補地價的房屋提供按揭保險。

現時一般樓盤的銀行貸款加上按揭保險部分,買家敍做最高的總按揭成數為八成,若符合進一步的首次置業及供款要求等,總按揭成數則可提高至九成。以煥然壹居約360萬元入場費計,買家支付四成首期的金額高達144萬元,但若按證落實為其提供按保,讓買家敍做九成按揭,首期金額可望大幅降至36萬元。

●銀行界料保費看齊私樓

煥然壹居的轉售風險大於私人住宅,零售銀行業人士指,理論上其保費應高於一般按保,但考慮到對象為資助房屋,牽涉民生問題,若提高保費將惹來社會反彈,料最終的按揭保費仍會以看齊現時私人住宅。根據按證資料,現時30年的九成按揭保險全期保費為貸款額的4.35%,八成按揭保費則為貸款額的2.15%。

銀行為傳統資助房屋提供按揭時,由於有政府擔保,審批一向較寬鬆,包括可以彈性處理借款人的壓力測試。雖然美國加息將加劇樓市下行風險,但中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為,資助房屋買家由於以用家為主,而且只是中小型單位價格,對銀行造成的風險有限,若煥然壹居等物業未能獲得擔保,相信銀行會視之與私人住宅物業一樣,跟足金管局的供款與收入比率和壓力測試要求。

●借足九成按揭3大要求

事實上,金管局早前將細價樓按揭成數上限降至六成後,市民仍可透過按揭保險計劃,借足八成按揭,甚至在符合3大要求下,借盡九成「上車」,但買新盤樓花的買家尤其要注意,樓花期逾一年的新盤未必屬按保範圍。

據按揭證券公司規定,現時400萬至450萬元的物業可敍做高達八至九成的按揭保險,惟總貸款額不得超過360萬元,400萬元或以下物業則可敍做九成按保,但要符合3大要求,分別為「首次置業」、「有固定收入」、「供款與入息比率不超過45%」。

新盤市場成買家焦點,但若有意選擇長樓花期成交,買家需留意逾1年成交期的樓花,其樓盤是否屬按保覆蓋範圍,要由按揭證券公司批准,近年有多個樓盤因樓花期太長,在開售時不被納入按保範圍,意味買家要斥資三至四成首期才能成功上會敍做按揭。

隨着金管局將銀行提供的按揭及按保要求收緊,發展商近期積極提供高成數一按,協助買家置業,不僅按揭成數最高可達八至九成,且無供款與入息限制,初期按息甚至媲美銀行水平,但用家須留意長期的加息風險,而且發展商提供的一按往往限於旗下樓盤,資助房屋如煥然壹居等買家則未能受惠。

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