中國海外投得的兩幅「港人港地」（紅框），位於九龍灣啟德新發展區，兩地合共可建 1,145個單位，平均每方呎樓面地價 5,200元，估計日後開賣呎價過萬元。
封面故事
地契鬆章 港人港地造假
啟晴邨含鉛食水風波，引發全城追擊承建商中國建築（ 3311），其姊妹公司中國海外發展（ 0688），近年在港積極投地，以有北京撐腰的國企姿態，挑戰一眾老牌地產商。
中國海外兩年前，以高價投得梁振英早在競選時就力推的「港人港地」而為市場矚目，本刊翻查該兩幅位於九龍灣啟德的土地契約，發現地契條文原來沒有任何字眼提及「港人港地」，只說樓宇買賣要得到地政總署署長簽同意書批准。換言之， 689批予「 688」的所謂「港人港地」，並不受地契法律框架限制，「港人港地」實情是造假，有如「八萬五」翻版。
本刊進一步追查，發現梁振英與中國海外關係密切，早在九十年代，中國海外委託梁振英測量師行進行物業估值，是梁振英的長期舊客戶。
由競選期間到做特首之初，梁振英開口埋口力推「港人港地」，當時他講明政府賣地時會加入《地契條款》，規定地產商建屋後，三十年內地皮上的單位，只能售予香港永久居民，一手樓開賣及二手樓轉售都受規管。換言之，履行「港人港地」的最大約束力，來自地契白紙黑字法律條文。
結果梁振英上任特首後，推出兩幅屬前啟德機場的地皮，作為「港人港地」試行計劃，最終由中國海外發展的子公司高龍發展，在一三年六月，以四十五億四千萬元估價上限，擊敗長實、恒地、新世界、信和等十多個香港老牌地產商，以「暗標」方式投得，政府指因其出價最高。但當時市場對中國海外，在有設限的土地上出價如此勇猛都覺得奇怪，更懷疑做慣大陸人生意的國企，如何只賣樓給香港人。
只有同意書規管
政府批地予中國海外之後，發展局局長陳茂波在立法會談及「港人港地」時曾說：「在試行計劃下（指兩幅啟德地皮），政府選擇個別合適的住宅用地，透過《土地契約條款》，規定在有關土地上興建的住宅單位由批出土地日期起三十年內，只能售予香港永久性居民。」
破綻就在這兒。本刊翻查售予中國海外的兩塊地皮地契，發現這份由中國海外第二把交椅、副主席兼高級副總裁肖肖代表簽署的法律文件，內文原來沒有白紙黑字列明，土地必須要售予香港永久居民，也沒有任何字眼提及「港人港地」。
法律界立法會議員、公民黨大律師郭榮鏗，看過地契之後亦指，地契只提及由批地起三十年內，中國海外在地皮建成的住宅單位，出售、轉讓、承造按揭，都要取得地政總署署長的書面同意。但同意書的內容字眼，地契條文沒有規範。地契亦沒有指定同意書，一定要寫明單位「只能售予香港永久居民」。此外，地契亦沒有列明，署長在什麼情況下可批出同意書，「換言之，一旦港人港地政策失效，署長仍可照批。」
外國成功限買家
梁振英的「港人港地」引發爭議，在外國卻有成功例子限制買家身份。在澳洲，近年有大批強國有錢人到當地移民或留學，推高樓價。澳洲政府二○一○年四月宣布，境外人士只可購買一手樓，不可買二手。臨時居民、留學生須於買樓前，先取得澳洲當局批准，並於離開澳洲兩年內出售該物業，及繳付高達百分之四十五的資產增值稅。
英國今年四月推出新措施，打擊海外買家炒風。非本地居民須於出售住宅物業後的三十日內，繳交資產增值稅。個人名義持有者，須付物業升值總額的百分之十八或廿八；公司或信託持有者，則分別付百分之廿及百分之廿八。
新加坡早有規定，海外人士可在當地購買一手或二手樓，但僅限於公寓式大廈，不可以購買獨立屋。
地契隻字不提
「港人港地」字眼不在地契正式條文內，與梁振英當日指用地契規管的說法明顯不同。本刊翻查梁振英的政綱，發現魔鬼原來一早埋伏在細節之中。
梁振英在二○一二年初的參選政綱，首次提出「港人港地」，他寫道：「如住宅市場過熱，選擇符合中產階層住屋需要的政府土地，在賣地條款中規定在建成後的住宅單位，只可出售予香港居民（包括永久及非永久居民），以協助入息高於居屋上限的香港居民置業安居。」但政綱卻附註一行小字作為彈弓手：「建議只適用於政府新推出的土地，可按樓市的供求情況靈活決定是否需要在賣地條款加入出售限制，發展商亦可按賣地條款出價投地。」
到一三年三月兩幅啟德地皮開賣時，政府發出的新聞稿，原來也沒有直接寫明，會用地契條文規管買家必須是香港人，只提及須取得地政總署署長的同意書，有六項「特點」，包括：一、單位只可售予香港永久居民；二、聯合購買人如非香港人須為近親；三、單位不得售予法團或公司；四、須向指明機構承造按揭；五、發展商不得分租單位；六、個別業主可分租單位但每份租約不得超過五年。本刊翻查中國海外的地契後發現，同意書的六項「特點」，全部都沒有列於地契的正式條文。
政策隨時改變
郭榮鏗進一步解釋：「若清清楚楚寫入地契，代表有清晰的法律權利與義務，跟由地政總署署長按政策辦事簽同意書，是兩回事。不寫入地契，即不能確保政策三十年不變。現在用同意書，代表『港人港地』可以隨時變，萬一梁振英或之後的特首上場，話政策要改，同意書內容按新政策寫過，之後就可照批。」因此，他建議消費者日後買「港人港地」樓宇時，必須要找律師留意條款。
事務律師謝連忠質疑，若透過同意書去執行「港人港地」，地政總署署長是否有足夠權力去規管發展商，如果地契無列明「港人港地」的細則，所謂「賣樓給香港人」則變得空洞，因同意書並無法律基礎。
有法律界人士分析，若將「港人港地」或「必須賣樓給香港永久居民」的字眼寫入地契，地產商一旦違反，最高刑罰是被政府收回土地，後果非常嚴重。但若用同意書規管，發展商或買家若被揭發簽同意書時作虛假陳述，只需根據《刑事罪行條例》判監兩年及罰款，刑罰相對輕得多：「若果真的被人踢爆違規，發展商或者買家，有人出來頂咗佢就得，唔會去到公司名義上身。」
地政總署回應本刊，承認地契走數，指把執行細節寫入地契不合適亦欠彈性，同意書根據地契條款發出，屬「合適落實方式」。
大陸人買樓無難度
其實，早在曾蔭權做特首年代，政府已經研究過「港人港地」，但有指因當中涉法律產權問題，加上執行有困難，最後無推行。梁振英上任之初，有傳律政司及公務員對他力倡「港人港地」都有保留，但當時樓價不斷升，梁振英為挽救低迷民望，決定要推他政綱講過的「港人港地」，之後再出「雙辣招」印花稅。
「港人港地」的法律爭議，包括《基本法》第廿五條列明，香港居民在法律面前一律平等，若在地契條文寫明只能賣樓給香港永久居民、又不能賣給在香港註冊的公司，可能會引發連串訴訟爭議。
此外，「港人港地」執行亦有困難，大陸炒家一旦授權香港人當「人頭」做業主，根本無辦法規管及難以搜證指控。今次中標者是中國海外，背後是豐厚的紅色人脈，如果將來有大陸官員富商要入市，找個香港永久居民做「親戚」代表，買樓其實無難度，當局執法也成疑問，因地契條文亦不附帶任何巡查驗樓機制。
中國海外當日以「暗標」方式願意出高價投地，但高價的背後，是否有人早着先機，知道「港人港地」只是搭棚，引發利益輸送質疑。中國海外無回應本刊查詢。
「港人港地」變「八萬五」
批地予中國海外之後，去年四月，梁振英突然指沒有計劃再推「港人港地」，原因是「雙辣招實施後樓價已恢復平穩」，日後會再按市況決定。啟德「港人港地」開賣時，反映樓價走勢的中原城市領先指數為 123.45，梁指沒計劃推「港人港地」時，指數的確回落至 118.82，但如今最新已升至 142.62，但他卻無再提措施。「港人港地」恍如董建華年代的「八萬五」一樣突然消失。
「港人港地」急速煞車背後似有玄機，郭榮鏗認為：「港人港地是梁振英參選時強調的，加上房屋是他的重中之重，放棄必有重大原因。」「港人港地」最終只推一次並落入大陸國企手中，日後買家是否真正香港人、有幾多人因政策受惠，放長雙眼才知答案。
近年積極挑戰做香港地產界一哥的中國海外，具有雄厚的國企背景，一九七八年大陸改革開放之初，它藉來港當跳板，負起幫國家衝到海外的任務。集團出版的廿五周年刊物中，記載鄧小平七十年代提出「建築業是國民經濟支柱產業」構想，並開始探索國家建築工程總公司，來香港開分部的可能，終取得香港興業創辦人查濟民、黃克競家族成員黃振輝、原香港《大公報》社長費彝民等香港親中核心人物支持，之後便從總局抽調一批工程人員來港。一九七九年六月一日，中國海外正式在港註冊，翌年由國家建築科學研究院副院長顧天訓，來港出任中國海外總經理。
許家屯搭線融資
顧天訓在刊物中提及，中國海外來港之初，先主攻建築工程。公司買了樓做宿舍（本刊翻查位於皇后大道西一幢舊樓），員工必須晚上十一時前回來，早、晚餐在內吃，午餐由公司提供。中國海外初期的辦公室，在中環招商局九樓一個不到一千呎的房間，後來搬到灣仔華潤大廈二萬呎寫字樓。八○年，中國海外取得港府的私人工程建築牌照，雖然當時有地鐵及海底隧道等大型工程，但都由外資建築商，例如：怡和的金門建築、澳洲的禮頓建築等港英友好包攬。
中國海外首個在港投得的工程項目，原來就是跟水有關，是文錦渡木湖泵房至大欖涌的東江水輸送工程，合約總值二億二千萬元。據顧天訓憶述，當時他們一班大陸人，不識英文根本不明白港英政府的工程簡介會講乜，最後全憑低價中標。之後不斷承接輸水管道工程，現持有七成香港淡水輸水管線。
中國海外之所以由工程承辦商變成地產商，顧天訓指，因為在香港承包建築「低利潤、高風險」，相反地產能賺大錢，他於是找當時的新華社社長許家屯，提出借錢搞房地產，許當時說：「我不替你借錢，但我幫你組織一次參觀活動，看你們的工程業績能不能說服大家。」之後就得中國銀行答應融資。其後中國海外即大展拳腳，八五年透過私人機構參建居屋計劃，在大圍以六千五百萬元高價投地，建成海福花園後，獲政府以二億四千萬元買入，中國海外在項目中大賺。
梁振英測量師行估值
中國海外九七後幾乎無投過地，直至一○年起開始活躍，共斥百億元吸納六幅地皮，當中三幅（包括啟德「港人港地」）是在梁振英做特首後投得，與市建局有多個合作樓盤又積極發展豪宅，例如一二年以二十五億元投得鴨脷洲地皮建「南區．左岸」，集團現在港有十一萬平方米土地儲備。
中國海外九二年在港上市，當時的主席孫文傑，被喻為「紅籌大班」。他在位時九四年，中國海外曾委託梁振英測量師行做物業估值，當時測量師行的股東為梁振英夫婦。梁振英掌舵戴德梁行、二○○○年後，仍有接中國海外生意做估值，可見他和中國海外關係密切。
孫文傑與梁振英兩人，在香港房地產協會又有不少交流，該會在九十年代聯合港澳兩地地產商、測量師、律師等專業人士，返大陸搞房地產。梁振英選特首時，有指該會三十張選委票全數投梁，孫文傑現為協會名譽副會長。
有香港身份證的孫文傑，帶領中國海外最漂亮的一仗，是跟英國及日本財團共同投得赤鱲角機場客運大樓工程，合約總額過一百億元，為香港工程史上最大的單一合約。二○○二年，孫文傑帶領在港已穩打穩紮的中國海外「回流」大陸，成立中海地產在各省市開展地產項目，現在全國擁有三千七百三十五萬平方米土地儲備，當中瀋陽擁有最多，達五百九十八萬平方米。孫文傑二○一○年退休，現任集團主席郝建民，去年袋八百七十萬元董事酬金。執行董事兼總建築師羅亮，酬金高達九百六十萬元，可見一班高幹在港待遇非常「和味」。
「一帶一路」當紅
從中國海外在港的發展軌跡，可見它是一間根正苗紅的國企，如今中國海外在香港，另有三間姊妹上市公司，包括：中國建築國際、中國海外宏洋集團、遠東環球集團。其中，中國建築國際，就是近日捲入鉛水醜聞的主角，二○○五年分拆上市，現為本港最大的工程承建商，最大客仔就是香港政府，亦即納稅人。
本刊翻查政府的投標公告，發現過去五年，中國建築共投得超過六百四十億元的政府工程，涵蓋道路、房屋、水務等範疇。十大基建項目中，有參與港深廣高鐵、港鐵沙中線、西九文化區戲曲中心等。
中國建築是政府工程的大贏家，有建築界行內人指，中國建築有多間子公司，可由生產建築物料作起點（例如公屋預製組件），一條龍式提供服務：「而家所有物料都喺大陸嚟，同其他大陸公司有生意來往，都可能會有（價錢）優勢。」
另一工程專家指，政府項目招標，會考慮承建商的技術、人才、經驗、價格等因素，「行內很多有規模的承建商，好多時落標都有技巧，佢知一般市價係點樣，大把錢，咪落低少少，攞到個工程之後再討價還價。」
中國海外最大資產，是其頂頭靠山國企中國建築工程總公司，財雄勢大，其之下在大陸上市的中國建築股份，市值達二千四百億人民幣，目前當紅因習近平力推「一帶一路」概念，令中國建築在巴基斯坦、非洲、俄羅斯等多個中國友好國家，都有形形色色的工程展開，並與國家開發銀行、亞洲開發銀行等合作，隨着中國領軍的亞投行即將上馬，估計中國建築會再加大力度融資，在全球大展拳腳。鉛水事件發生後，港人才醒覺中國海外及中國建築與日常生活息息相關，且看這間龍頭國企如何落實投得的兩幅「港人港地」項目。
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