2016年3月24日 星期四

樓愈新 劈得愈甘 [壹週刊 - 1359 - 財經] __,M1,

GrandAustin位於柯士甸站上蓋,去年底開始入伙,放租盤最少有百多個,但大部分仍未租得出。晚間可見,已搬進的住戶甚少,與後面油尖旺一帶燈火通明,形成強烈對比。財經專題樓愈新 劈得愈甘誠哥話:「今年經濟,二十年來最差!」這句說話,相信業主感受至深。特別是一班過去兩、三年摸頂買新盤的業主,如今遇上樓市轉勢,想賣樓又被印花稅綁住;想出租?只好與其他業主爭相劈價,來個大廝殺﹗識得住,梗係租住新樓。記 ...


Grand Austin位於柯士甸站上蓋,去年底開始入伙,放租盤最少有百多個,但大部分仍未租得出。晚間可見,已搬進的住戶甚少,與後面油尖旺一帶燈火通明,形成強烈對比。

財經專題

樓愈新 劈得愈甘

誠哥話:「今年經濟,二十年來最差!」這句說話,相信業主感受至深。

特別是一班過去兩、三年摸頂買新盤的業主,如今遇上樓市轉勢,想賣樓又被印花稅綁住;想出租?只好與其他業主爭相劈價,來個大廝殺﹗

識得住,梗係租住新樓。記者走訪多個近月入伙的新盤,發現租平過供、處處是抵租筍盤。位處全港交通最方便的柯士甸站、過千萬新樓 Grand Austin,管理費近六蚊一呎──不過是業主俾嘅!想享受「六星級會所」?

可以租住大埔白石角的逸瓏灣,兩萬蚊有交易。

而灣仔囍匯,愈高層、愈有景,可惜業主亦蝕得愈入肉。

Grand Austin 管理費夠供樓

Grand Austin平均呎價$22,000,開賣當日反應熱烈,當時更有傳有人將籌號以 10萬至 28萬元放售,亦有大手客入市。

個案一: 3座中層 A室, 909呎

買入價:$1,683萬

月供:$36,285

叫租:$32,000

管理費:$5,254

月貼:$9,539

「買層樓返嚟,等租客同你供啦﹗」、「層樓只要交通方便,收租一定夠和味。」曾經,如意算盤係咁樣打。但在現時市況之下,就行唔通,一班 Grand Austin的業主有苦自己知。樓盤位於尖沙咀柯士甸站上蓋,由新世界及會德豐等共同發展,賣點是「海陸空」齊全,即去機場、返內地,都無問題,遲吓還有全港市民貼錢起的高鐵,交通便利,表面睇絕對係收租之選。細單位五百呎入場費超過千萬,項目平均呎價二萬二千元;就連二十五個電單車位都貴過人,要八萬蚊。不過開賣當日,反應熱烈,超額認購廿幾倍。項目開售前夕,仲有傳有人將籌號放售,叫價由十萬至二十八萬元,亦有內地客大手入市。

樓盤賣點在廣深高鐵旁,交通便利,本是收租之選。不過鐵路多次超支延期,即使建好亦問題多多,今次 Grand Austin業主計錯數。

不過上月入伙即見真章。記者打電話約睇樓,代理已預備好近十個鎖匙盤,任君選擇。「你想睇其他盤都無咁多俾你揀,但呢度有百幾個單位放租。」競爭激烈,業主為求出租單位,只好大劈價,九百多呎三房單位,開價三萬二,「業主都劈咗幾千蚊落嚟,九龍站同類單位要四萬幾蚊呀。」近年豪宅收緊按揭成數,每月供款變相較輕;但按首期五成,月供二十五年計,這個單位業主仍要月供三萬六,亦即要貼錢供樓。已有九年樓齡的天璽,月租四萬五,即使最舊、有十四年樓齡的擎天半島,月租都要三萬八。記住, Grand Austin是一手樓,未有人住過,作為業主認真難堪。屋苑細單位一樣慘烈,一個五百八十呎細單位,業主開價二萬三,記者指太貴,透過經紀向業主講價,一劈就二千蚊,「業主話你一個月內起租就二萬一千五,早多兩個星期起租,減多五百俾你添!」

Grand Austin最「攞命」是——每呎管理費要$5.78。九百呎大單位,單是一個月管理費都要五千幾蚊,幾乎夠供多一層居屋。扣除管理費後,單位回報率只有一點九釐。「如果」二○一八年高鐵唔再超支延期, Grand Austin的租金屆時「或者」、「有機會」會見到家鄉。

逸瓏灣 暫時性靚景

個案二: 12座低層 C室, 796呎

買入價:$826萬

月供:$21,370

叫租:$21,000

管理費:$3,566

月貼:$3,936

走到白石角逸瓏灣,真的有陣「豪宅除」,眺望吐露港,地多人少,一路上有條單車徑,女傭帶小孩在散步,屋苑內有國際學校、連鎖美容院。雖然未有穿梭巴士,但管理處考慮周到,安排豐田 Alphard七人車,車出車入,來往大學站。走進「六星級會所」,籃球場、卡拉 OK房、兒童遊樂場、室內外游泳池基本設施一應俱全,少見的桌球及保齡球室一樣有,連估佢唔到嘅土耳其浴都有,經紀說:「管理處搵緊個土耳其肥佬返嚟㗎喇。」經紀帶記者看一個七百多呎的高層放租盤,客廳眺望中文大學,感覺開揚。住在這裡,感覺認真「爽」。不過這種感覺,只限現在租住的租客。「其實呢個景係短暫性,遲吓前面起好晒,應該樓望樓㗎喇。」

逸瓏灣是信和於○九年,以每呎七千多元買入。行內人估計,連同建築成本,信和每呎成本要一萬一千元,但當日首批單位平均開價是八、九千元,比去年開賣的同系海鑽•天賦海灣首批單位平足兩成!不少買家以為自己「執到寶」,故極速清貨。但事實上,政府當時盲搶地,突然把逸瓏灣前方多幅康樂及科學園地皮,轉為住宅用途,令「限量版」豪宅變成住宅群。前年鷹君( 41)更以每呎三千三百元低價投得前方一塊地皮,新地( 16)及嘉華( 173)亦先後以三、四千元地價投得地皮,白石角不久將來便會再有五千多伙單位供應,乜靚景一律變無景。事實上,現時項目有千多個單位,有最少百多個放租,一個八百呎三房單位,最平租一萬九千元,而最貴月租亦只是二萬二,交埋管理費,業主每月已要貼近四千元供樓,將來其他供應出爐,情況更加不敢想像。

逸瓏灣的會所達十萬平方米,單是讓住客齋坐的地方都唔少。屋苑管理費要每呎$4.48,但租金已全包。租平過供,租客才是贏家。

逸瓏灣的賣點是「六星級會所」,屋苑有兩個泳池,室外 80米,室內 25米,配上歐式的裝修,夠晒浮誇。《蘋果日報》圖片

逸瓏灣(箭嘴示)現在尚算是低密度豪宅,不過日後該區將再有幾千個單位落成,租金更受壓。

囍匯 愈高層愈入肉

當年灣仔囍匯開賣,有份參與發展及銷售的信和主席黃志祥,被人發現獨自一人夜探囍匯,十分上心。

個案三: 3座高層 K室, 430呎

買入價:$909萬

月供:$23,517

叫租:$20,000

管理費:$1,656

月貼:$5,173

如果想用萬幾蚊,住到地鐵站隔鄰,灣仔囍匯相信是不二之選。信置、合和( 0054)及市建局合作的囍匯二期,去年底開始入伙,早前一個四百多呎低層單位,租金曾見一萬六千五百元。記者睇樓,發現閒閒哋貴多百幾二百萬的高層單位,租金不見得有「按比例」上升。上週,經紀帶記者睇一個二十五樓單位,業主開價二萬二千元,比同面積低層單位,開價只貴二千。不過這個單位,本週初已被一個公司客再劈多二千,即每月二萬元租用。事實上,囍匯一期連二期,有一千二百多個單位,當中有近六百多個單位在市場放租,可謂放租之冠。業主要租得出,難免有血肉橫飛的場面。去年初,囍匯二期未收樓之前,一期呎租可去到七十五元,現在供應排山倒海,平均呎租去到四十八元,業主怎能不肉赤?

就以這個二萬元租出的單位為例,根據土地註冊處資料,業主買入價九百零九萬元,假設月供要二萬三千元。囍匯管理費每呎$3.85,即業主又要額外俾多千七蚊,還未計地租及差餉,即是租出單位獲得「補貼」後,每月要貼五千一百元。回想兩年前,囍匯開二萬幾蚊呎,故四百幾呎的一房開放式單位,都要過千萬元,但市場無懼貴價,一推就收到幾千個登記,成為「票王」,當日更獲洋參大王楊永仁及藝人蔡少芬等入市。如今,囍匯和楊永仁的上市公司恒發( 911)一樣,雙雙現形!

嵐山 劏房打和已算好

大埔嵐山的百多呎劏房,擺得床又放唔到櫃,不個租金勝在幾千蚊有交易。市況差,個個勒緊褲頭,成為「逆市奇葩」。

個案四: 2座高層 A室, 165呎

買入價:$180萬

月供:$6,985

叫租:$7,000

管理費:$616

月貼:$601

由長實發展的大埔嵐山,被連綿山墳包圍,但入場費低,業主無有怕照買入。當中有二百多個百多呎的劏房成為搶手貨。現時該類劏房以平均七千多元租出,如今剩下幾個單位。住新樓租金只係幾千,堪稱全城最平。計一計,以發展商為二百萬元以下單位提供九成按揭計算,業主月供都要七千,連每呎三元七角的管理費,業主一樣要貼幾百元供樓。不過在這個市況下,輸少當贏。相反,七百多呎的三房單位原來最慘淡,去年中這類單位平均租金要一萬九千元,記者上週再問,經紀指有個三房單位業主叫租一萬七千元,但三個月都租唔出,最後要減至一萬三千元租出,劈幅認真驚人。證明三房單位要租出,劈價一定要較一、二房多;因為經濟一差,好多人都不介意住逼啲。現時業主每個月要貼幾千元供樓,回報率只有兩釐,叫做好過丟空。各位業主,誠哥過去幾年已提醒大家「自住先好買樓!」

十個新盤十個抵租

撰文:梁佩均

攝影:廖健昌

攝錄:鄭樹清

插圖:朱桂葉

ed_bn@nextdigital.com.hk


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