Grand Austin位於柯士甸站上蓋，去年底開始入伙，放租盤最少有百多個，但大部分仍未租得出。晚間可見，已搬進的住戶甚少，與後面油尖旺一帶燈火通明，形成強烈對比。
財經專題
樓愈新 劈得愈甘
誠哥話：「今年經濟，二十年來最差！」這句說話，相信業主感受至深。
特別是一班過去兩、三年摸頂買新盤的業主，如今遇上樓市轉勢，想賣樓又被印花稅綁住；想出租？只好與其他業主爭相劈價，來個大廝殺﹗
識得住，梗係租住新樓。記者走訪多個近月入伙的新盤，發現租平過供、處處是抵租筍盤。位處全港交通最方便的柯士甸站、過千萬新樓 Grand Austin，管理費近六蚊一呎──不過是業主俾嘅！想享受「六星級會所」？
可以租住大埔白石角的逸瓏灣，兩萬蚊有交易。
而灣仔囍匯，愈高層、愈有景，可惜業主亦蝕得愈入肉。
Grand Austin 管理費夠供樓
個案一： 3座中層 A室， 909呎
買入價：$1,683萬
月供：$36,285
叫租：$32,000
管理費：$5,254
月貼：$9,539
「買層樓返嚟，等租客同你供啦﹗」、「層樓只要交通方便，收租一定夠和味。」曾經，如意算盤係咁樣打。但在現時市況之下，就行唔通，一班 Grand Austin的業主有苦自己知。樓盤位於尖沙咀柯士甸站上蓋，由新世界及會德豐等共同發展，賣點是「海陸空」齊全，即去機場、返內地，都無問題，遲吓還有全港市民貼錢起的高鐵，交通便利，表面睇絕對係收租之選。細單位五百呎入場費超過千萬，項目平均呎價二萬二千元；就連二十五個電單車位都貴過人，要八萬蚊。不過開賣當日，反應熱烈，超額認購廿幾倍。項目開售前夕，仲有傳有人將籌號放售，叫價由十萬至二十八萬元，亦有內地客大手入市。
不過上月入伙即見真章。記者打電話約睇樓，代理已預備好近十個鎖匙盤，任君選擇。「你想睇其他盤都無咁多俾你揀，但呢度有百幾個單位放租。」競爭激烈，業主為求出租單位，只好大劈價，九百多呎三房單位，開價三萬二，「業主都劈咗幾千蚊落嚟，九龍站同類單位要四萬幾蚊呀。」近年豪宅收緊按揭成數，每月供款變相較輕；但按首期五成，月供二十五年計，這個單位業主仍要月供三萬六，亦即要貼錢供樓。已有九年樓齡的天璽，月租四萬五，即使最舊、有十四年樓齡的擎天半島，月租都要三萬八。記住， Grand Austin是一手樓，未有人住過，作為業主認真難堪。屋苑細單位一樣慘烈，一個五百八十呎細單位，業主開價二萬三，記者指太貴，透過經紀向業主講價，一劈就二千蚊，「業主話你一個月內起租就二萬一千五，早多兩個星期起租，減多五百俾你添！」
Grand Austin最「攞命」是——每呎管理費要$5.78。九百呎大單位，單是一個月管理費都要五千幾蚊，幾乎夠供多一層居屋。扣除管理費後，單位回報率只有一點九釐。「如果」二○一八年高鐵唔再超支延期， Grand Austin的租金屆時「或者」、「有機會」會見到家鄉。
逸瓏灣 暫時性靚景
個案二： 12座低層 C室， 796呎
買入價：$826萬
月供：$21,370
叫租：$21,000
管理費：$3,566
月貼：$3,936
走到白石角逸瓏灣，真的有陣「豪宅除」，眺望吐露港，地多人少，一路上有條單車徑，女傭帶小孩在散步，屋苑內有國際學校、連鎖美容院。雖然未有穿梭巴士，但管理處考慮周到，安排豐田 Alphard七人車，車出車入，來往大學站。走進「六星級會所」，籃球場、卡拉 OK房、兒童遊樂場、室內外游泳池基本設施一應俱全，少見的桌球及保齡球室一樣有，連估佢唔到嘅土耳其浴都有，經紀說：「管理處搵緊個土耳其肥佬返嚟㗎喇。」經紀帶記者看一個七百多呎的高層放租盤，客廳眺望中文大學，感覺開揚。住在這裡，感覺認真「爽」。不過這種感覺，只限現在租住的租客。「其實呢個景係短暫性，遲吓前面起好晒，應該樓望樓㗎喇。」
逸瓏灣是信和於○九年，以每呎七千多元買入。行內人估計，連同建築成本，信和每呎成本要一萬一千元，但當日首批單位平均開價是八、九千元，比去年開賣的同系海鑽•天賦海灣首批單位平足兩成！不少買家以為自己「執到寶」，故極速清貨。但事實上，政府當時盲搶地，突然把逸瓏灣前方多幅康樂及科學園地皮，轉為住宅用途，令「限量版」豪宅變成住宅群。前年鷹君（ 41）更以每呎三千三百元低價投得前方一塊地皮，新地（ 16）及嘉華（ 173）亦先後以三、四千元地價投得地皮，白石角不久將來便會再有五千多伙單位供應，乜靚景一律變無景。事實上，現時項目有千多個單位，有最少百多個放租，一個八百呎三房單位，最平租一萬九千元，而最貴月租亦只是二萬二，交埋管理費，業主每月已要貼近四千元供樓，將來其他供應出爐，情況更加不敢想像。
囍匯 愈高層愈入肉
個案三： 3座高層 K室， 430呎
買入價：$909萬
月供：$23,517
叫租：$20,000
管理費：$1,656
月貼：$5,173
如果想用萬幾蚊，住到地鐵站隔鄰，灣仔囍匯相信是不二之選。信置、合和（ 0054）及市建局合作的囍匯二期，去年底開始入伙，早前一個四百多呎低層單位，租金曾見一萬六千五百元。記者睇樓，發現閒閒哋貴多百幾二百萬的高層單位，租金不見得有「按比例」上升。上週，經紀帶記者睇一個二十五樓單位，業主開價二萬二千元，比同面積低層單位，開價只貴二千。不過這個單位，本週初已被一個公司客再劈多二千，即每月二萬元租用。事實上，囍匯一期連二期，有一千二百多個單位，當中有近六百多個單位在市場放租，可謂放租之冠。業主要租得出，難免有血肉橫飛的場面。去年初，囍匯二期未收樓之前，一期呎租可去到七十五元，現在供應排山倒海，平均呎租去到四十八元，業主怎能不肉赤？
就以這個二萬元租出的單位為例，根據土地註冊處資料，業主買入價九百零九萬元，假設月供要二萬三千元。囍匯管理費每呎$3.85，即業主又要額外俾多千七蚊，還未計地租及差餉，即是租出單位獲得「補貼」後，每月要貼五千一百元。回想兩年前，囍匯開二萬幾蚊呎，故四百幾呎的一房開放式單位，都要過千萬元，但市場無懼貴價，一推就收到幾千個登記，成為「票王」，當日更獲洋參大王楊永仁及藝人蔡少芬等入市。如今，囍匯和楊永仁的上市公司恒發（ 911）一樣，雙雙現形！
嵐山 劏房打和已算好
個案四： 2座高層 A室， 165呎
買入價：$180萬
月供：$6,985
叫租：$7,000
管理費：$616
月貼：$601
由長實發展的大埔嵐山，被連綿山墳包圍，但入場費低，業主無有怕照買入。當中有二百多個百多呎的劏房成為搶手貨。現時該類劏房以平均七千多元租出，如今剩下幾個單位。住新樓租金只係幾千，堪稱全城最平。計一計，以發展商為二百萬元以下單位提供九成按揭計算，業主月供都要七千，連每呎三元七角的管理費，業主一樣要貼幾百元供樓。不過在這個市況下，輸少當贏。相反，七百多呎的三房單位原來最慘淡，去年中這類單位平均租金要一萬九千元，記者上週再問，經紀指有個三房單位業主叫租一萬七千元，但三個月都租唔出，最後要減至一萬三千元租出，劈幅認真驚人。證明三房單位要租出，劈價一定要較一、二房多；因為經濟一差，好多人都不介意住逼啲。現時業主每個月要貼幾千元供樓，回報率只有兩釐，叫做好過丟空。各位業主，誠哥過去幾年已提醒大家「自住先好買樓！」
撰文：梁佩均
攝影：廖健昌
攝錄：鄭樹清
插圖：朱桂葉
ed_bn@nextdigital.com.hk
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