自從機場十多年前搬走後，九龍城便成為重建發展的重點區域，如今已有多幢牙籤樓聳立於舊樓之間；只是未想到部分舊樓被地契魔咒綁死，未能逃出生天。（關永浩攝）
大錢題
九龍城「 house」魔咒 綁死千萬業主
「 house」，顧名思義，就是一幢房屋。
買了樓的你，有否想過地契內若有此字眼，這幢樓便難以拆卸重建，一世被綁死？
地政總署最近發出了作業備考，明確就去年終審法院對地契中有 house字眼的樓宇作「終極判刑」。
此後，凡地契內有 house字眼，便不能當「 apartment」（分層單位）處理；要重建為高樓大廈，必須逐呎付足昂貴的補地價金額。
但問題是，原來早年土地管理行政混亂，不少在九龍城、深水埗及跑馬地等多層式舊樓，都「無厘頭」在地契中出現 house一字。本刊抽查九龍城區部分舊樓，命中率竟達六成。
這批物業，重建潛力已經消失；有測量師更預算估值蒸發一半。有落了釘的地產商「中伏」，更多的是仍懵然不知、千千萬萬個小業主或準買家，宛如一個「都市陷阱」。
House地契的「重災區」，都集中在九龍城、深水埗及跑馬地、北角等，較多五、六十年樓齡的舊樓叢。本刊從九龍城著手進行大搜查，抽樣將聯合道、南角道、福佬村道、賈炳達道等多條街、共四十多個地段「起底」，發現中了 house緊箍咒的機率高達六成！
居住在聯合道六十八號金城大廈的邱太，所住物業便不幸中了此魔咒。邱太住了多年，一直對地契內容懵然不知，更加未聽過「 house」。對她來說，一心只在等待有發展商睇中搏收購，「都想改善嚇環境嘅，呢度嘈咗啲囉！」本刊對她解釋，該物業有「 house」緊箍咒，令單位貶值，她顯得茫然，亦不理解，只一味堅持價格要「企硬」，「九龍城區起碼都一萬元一呎啦，如發展商出手太低，留嚟自住囉！」
而獅子石道九十三號、只二十多年樓齡的光大樓，亦「中了獎」。於○八年以七百九十萬元、買入其中一間地鋪的業主羅兆養，將該鋪位出租作食肆。記者找上羅先生，他透露兩年前左右，田生地產曾敲門商討收購，但價錢不合適，而樓上業主亦拒絕出售，令他認為仍有「討價」餘地。「我哋租出去都係簽長租，三年三年咁，好少變動，收入好穩定㗎！」本刊向羅先生透露，由於有「 house」魔咒，有測量師已估計其鋪位估值跌了一半，羅先生口裡說：「無所謂，反正出租。」但另一方面又非常肉緊，不停追問地契內容有何影響。
無路可捉睇彩數
哪個物業有 house魔咒，根本無路可捉，純粹睇彩數。但綜合來說，多在五、六十年代批出的地契上出現。想當年，第二次世界大戰時，留在香港的人口只有六十萬人，戰後，大批香港原居民由內地返回，再加上國共內戰，令不少內地商賈逃亡至本地。一九五○年，人口激增至超過二百萬；然而，大量房屋卻因戰火摧毀未及重建，難以配合經濟急速復元及人口增長，這時政府遂批出大量土地起樓。
「這類有 house字眼嘅地契，就是在二戰前後批出。當年不似而家咁有系統，可能負責嘅職員，求其搵份地契左抄右抄。唔同物業嘅地契內容，就睇出自邊個職員手筆，所以你幢樓有無 house字眼，只係睇彩數。」曾於地政工作逾廿年的資深測量師蘇振顯透露。早年政府監管不嚴，甚至只要有圖則就起得樓，故這類有「 house」字眼的樓宇，當年仍可起六層甚至更高的樓宇亦無王管。
直至二千年，地政總署發出有關「 house」的作業備考，指建築物只要有一個正門及一個逃生門，就會被地政署理解為「 house」。當年地政總署署長，正是被指與發展商關係密切的布培。此舉擺明放生發展商，只要他們收購舊樓重建，新起的建築物有正門及逃生門，便沒有違反地契；亦即可盡用地積比率起高，並將「 house」變為分層單位，亦無須補地價。
落閘綁業主
事情在去年急轉直下。資深投資者盧華，約十年前，開始收購九龍城南角道四十三至五十一號、五個相連的地段，使費起碼兩億元。○六年他早獲屋宇署批准，於上述地方重建一座二十六層高的住宅大廈。然而，地政總署卻以不符合地契上每個地段各建 one house為由，要求發展商要以補地價形式改契，多名測量界人士憶述：「當年大家都嚇一跳，應該係正值地政總署內部換律師，不同人對條文有不同理解。」
盧華遂於一○年，入稟高院要求就地契內的「 one house」解釋，一一年法官指多層單位於七十年代才出現，故撰寫地契時「 one house」並不包括分層建築物，當時地政即叫停十宗重建申請。盧華不罷休上訴，雖然得直，但地政署告至終審法院。去年四月終院首席法官馬道立一錘定音，「 house」一詞難以獨立定義，須參照訂立地契時相關事實的狀況，判定盧華要重建起更多單位，一定要補地價。
估值跌一半
專攻舊樓拍賣及重建的第一太平戴維斯董事總經理陳超國，對於新詮釋說得直截了當：「以後有『 house』嘅地契，不可起高，現有四層就四層，若然地契係寫『 one house』，更加連合併都唔得，要獨立發展！總之作任何改動，多於所限嘅面積，就要補地價。」
按九龍城區樓每呎一萬元計，盧華要由現時四層重建至二十六層，所補的地價可達四億元！現時其重建計劃已擱置，暫時出租單位「吊命」。「小業主損失先最大！發展商最多唔再收樓重建，但小業主手揸嘅物業，價值就即刻跌一半。而家啲小業主覺得太技術性，根本理解唔到發生乜事。」
慶幸甩到身的小業主，包括兩年前賣了聯合道八十六號的張先生。他與太太早於一九七五年以十八萬元買入地鋪，前年以一千八百八十萬元賣出，如今搬到葵湧居住，「當時覺得個價唔錯，呢邊又新啲。」他知道項目因地契有「 house」字眼發展受阻，雖未能透徹理解，但亦大呼好彩賣得早，可全身而退，「舊時啲契好多麻煩嘢！我哋唔識咁多，一陣又話維修，一陣又唔符合咩規格，好多政府嘢處理，好麻煩。」
為甩身各施各法
張先生的單位，原來賣了給羅守耀打骰的裕泰興集團，他十年來以兩億多元，收購八十四至九十八號，但這連續八個相連號碼中，竟有五個中了緊箍咒。本刊問羅守耀，他非常勞氣：「而家未係一個句號。係法官咬文嚼字！以聯合道呢個項目為例，我逐層買入，全部都打曬釐印，政府點可以話『今日的你打倒昨日的你』？一萬呎地盤，地積比係九倍，唔准起分層，唔通起一間屋過九萬呎呀？點起呀？點賣呀﹖」
專收舊樓的羅守耀，拒絕透露旗下有多少項目中了咒，並強調：「我會按照番程序入則申請重建。要逐呎補地價嘅話，我唯有打官司！」業界估計，將來有關「 house」一詞涵義的訴訟勢會增加。而同樣中招、收了九龍城廣場旁邊、賈炳達道一排舊樓的田生集團，則相當「精靈」，於今年一月初以「暗標」形式，放售持有該項目業權的公司，並成功以逾二億元賣出當中四成九股權予一家海外註冊公司。
資深測量師蘇振顯分析，若發展商想以技術性修改（ technical modification），即補數萬元地價解決「 house」問題，似乎沒有可能，「因為在商業上，改咗呢啲字眼，價值就增加好多，地政無理由唔逐呎去計。」他補充指：「就算你將項目重建番一樣嘅總樓面面積及高度，但只要可出售面積（ saleable area）增加，即係例如樓梯位、𨋢位因共用而慳咗等，一樣要逐呎補！條數非常可觀！」現時舊區重建因此紛紛停滯起來，而當年買樓的小業主，有沒有揀中「 house」，根本只是「命水」，印證何謂「失之毫釐，差以千里」！
重建不再 easy
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