封面故事
㩒死銀行滋生財仔 金管局炮製捆綁式次按炸彈
樓市跌勢已成。近日有聲音要求政府「減辣」，但財爺曾俊華說：「無條件減辣。」金管局總裁陳德霖也打出「官腔」，認為樓市雖然回落，但仍有待觀察。
高官們，對於樓市，你掌握了幾多？
近年金管局收緊樓按，㩒死銀行，滋生大批不受辣招限制的財仔。本刊調查發現，這一兩年來財仔新興了一種玩法：多間有做樓按的財務公司、將不同業主向他們抵押的數十個物業，「打包」成一籃子的抵押品，再向另一家財仔借錢。這批叫「 sub-mortgage」的次級按揭，恐怖之處是「被捆綁」的業主們並不知情，若其中有業主拖數唔還，終極財仔也有權向其他業主追數收樓，形成火燒連環船。
現時樓按的複雜程度，非金管局所能掌握；樓市會衰過九七年，並非天方夜譚。
根據金管局公布的最新數字，去年第四季負資產宗數，只有九十五宗，牽涉金額四億多元。發言人堅持個案源自按揭成數較高的銀行職員，又指銀行「抗震」能力強。這個數字，真是笑大人個口。眾所周知，近兩年政府收緊銀行按揭成數，多數業主已轉向借貸利息及條件都辣得多的財仔，將物業當提款機咁㩒。這已非金管局所能掌握，本刊再發現，財仔之間有一個借貸新玩法，令信貸問題跌入更複雜的黑洞。
業主不知情
本刊翻查多家知名財仔的公司註冊處以及土地註冊處記錄，發現他們竟將旗下多個借貸業主的樓按，捆綁成一籃子抵押品，再向另一家財仔抵押借貸（稱為 sub-mortgage）。其中如上市公司環球信貸（ 1669），至少把旗下牽涉樓按的百多個物業，捆綁成十二個組合，再向另一間財仔利星行借錢。牽涉的物業，既有九龍站凱旋門、天璽等豪宅，亦有將軍澳廣場及元朗村屋等大路物業，亦有尖沙咀南洋中心等商業樓以及工廈，層面極廣。
然而，對於物業被 sub-mortgage出去，原來業主並不知情。記者到牛頭角金豪閣，找到業主曾小姐。她一直將物業當作提款機，先後向南洋、恒生、及滙豐等借錢，皆已先後還錢贖契。到去年二月，她向環球信貸借錢，金額六百四十萬元。但她不知道的是，環球信貸在同年七月，將她的物業連同其他業主的物業，再按予利星行。在單位內處理裝修的曾小姐，聽到記者提起利星行也變相是她的債主，充滿疑問：「無通知過我喎！係幾時開始㗎，你點知道呢？」記者一面解釋，她一面皺眉，最後顯得不相信並打發記者離開。
而北角明園大廈的業主胡太，去年一月將物業向環球信貸抵押借錢，去年七月再「被捆綁」向利星行借錢。她聽記者解釋後大為緊張，反問記者：「唔係好大問題㗎嘛？」她即時找丈夫搵環球了解，「環球話佢係上市公司，透明度好高，每年都有業績公布㗎，利星行亦審核過環球嘅資產、還款能力。我都有問律師，佢叫我唔使咁擔心，我傾向相信環球。」
隨時叫你還錢
懵然不知的業主，持有的物業由一個債權人，變成有兩個債權人，問題複雜得多。以環球信貸打包物業、向利星行借貸為例，專做樓宇買賣合約的鍾卓成律師指，假如環球信貸出現財政問題，未能還錢給利星行，則後者可接收環球在業主身上可履行的權利。「財仔同業主份 loan agreement，通常有寫一行叫『 repayment on demand』嘅條款，咁佢哋隨時可要求業主即時還錢（ call loan）。」按此，環球信貸與利星行，一樣有權要求業主即時還款。
這款新式次按的另一問題，是物業組合的質素參差，加上樓市正大幅下滑，若組合內有業主未能還款，隨時引發財仔要其他無辜的業主提早還款，還不起自然被收樓瞓街。由於財仔搵財仔做 sub-mortgage，是無需通知業主的；換句話說，作為業主，根本不知自己的終極債主是誰，可能直至被收樓，業主才驚覺已被「賣豬仔」！
金管局無搵我
財仔搵財仔借錢，成本較向銀行借「揦脷」得多，「財仔借財仔，息口通常十二釐，再用十六釐、甚至二十四釐借出去。」一名財仔公司老闆說。「有時有啲財仔想做多點生意，但如果逐間細價樓搵業主挖生意，對佢哋嚟講又太細，所以會接受一籃子 sub-mortgage囉。」次按正是由此衍生。
除了環球信貸及利星行，本刊發現，由「鋪王」鄧成波揸旗的港銀財務，近年亦有做 sub-mortgage。例如其中一個位於大埔的物業，業主於○七及一二年，兩次按予中銀，皆未還晒錢，到一四年十月再三按予港銀財務。港銀財務其後把這個物業，連同其他十多個物業「打包」，向長城環亞借錢。
對於做 sub-mortgage融資，波叔兒子鄧耀昇向記者解釋，並非為錢，「我哋資金好充裕。我哋係同長城環亞打關係，至於點解佢哋想做樓按，你就要問番佢哋。」問到金管局有否要求他們提供樓按數據，他笑說：「金管局無搵過我，可能我哋太細」但他承認樓市向下，做樓按有一定風險，自問已做好風險管理，「如果一按銀行借咗四成俾個客，我哋最多借多三成俾個客，兩者夾埋唔會超過樓價七成，比較保守。」
負資產將增加
不過，並非每個財仔都嚴守紀律。記者翻查土地註冊處資料，發現環球部分物業，已屆負資產的臨界點。例如一個位於洪水橋石埗路的村屋單位，業主一四年六月以二百五十萬元買入，只需半年，就能按予環球信貸借到二百六十萬元。又如另一個天后廟道百福花園單位，一三年十月按給環球信貸，借到一百六十萬元，在一四至一五年間再先後加按三次，再借二百四十萬，前後共借四百萬。然而這層物業，銀行估價才四百三十萬元，按現時樓價「斷層式」下跌，業主肯定在不久的將來變成負資產。
有財務公司老闆指，物業第一次向財仔抵押借錢，利息可能是十二釐左右，但贖回後再向財仔借錢，利息可能會增加一倍至二十四釐，業主還款的困難度更高，還不起便被收樓變「銀主盤」。
曾發表「細價樓爆煲論」的紀惠集團行政總裁湯文亮，指現時有千五間財務公司，活躍於樓按的都有六百至八百間。他認同 sub-mortgage令問題更嚴峻，事關財仔借給財仔的錢，年期會較銀行短，但利息卻高，「財仔問財仔借，年期係一、兩年，壓力大好多，嚟緊問題會反映出來，估計現時市場已有三千個銀主盤。」
本週二，金管局發言人回覆本刊指有收集透過銀行做融資的財務公司所涉及的物業抵押資料，此類融資總額佔銀行總貸款額少過百分之一，但承認沒有財仔整體按揭規模數據。
過去發展商都搶閘於新年賣紅盤，但猴年第一個新盤位於元朗的映御，「千呼萬喚」在上週五年十九才開賣。映御平均呎價一萬元，最細二百九十多呎單位，售價低於三百萬，即揸住三十萬可以上車，入場費低。但發展商似乎非常保守，項目五百多個單位，只推一百三十八個「試水溫」。雖然賣樓當日有近千人排隊，惟只賣出一百一十四個，尚有十幾個「滯銷」，發展商亦只是「循例」加推六十個，反映一手樓市比過年前更差。
二手情況更嚴峻，綜觀十八區的樓價表現，跌幅較去年最高位，平均跌幅達到一成。大型屋苑如南區海怡半島及紅磡海逸豪園，跌幅高達兩至三成。由於近月成交嚴重萎縮，業主要賣到樓勢要狠狠劈價，每口劈價達到三五十萬，令樓價及銀行估價閃電式下滑。眼見樓市下行已成定局，業主不惜降價，令減價成交頻現。嘉湖山莊麗湖居四座一個頂層連天台複式戶，實用面積千二呎，最近以七百六十萬元成交，呎價六千元，上月同類單位成交價要八百九十萬元，意味同類複式造價，不足兩個月大劈一成五。另一個二手樓指標屋苑，九龍灣淘大花園 L座一個高層三百五十六呎單位，業主上月才叫價五百二十萬元開賣，但見無人吼，最後要劈到四百四十萬元才成交，劈幅一樣超過一成五。
美聯三人組賺變蝕
在去年十一月，樓市仍未明確下跌前，有三個美聯經紀以二百六十萬元，買入嘉湖山莊美湖居單位，比同期同類單位劈價足一百一十萬，令市場人士嘩然，單位於去年十二月已上會，並已簽訂租約。當日冒上「利益衝突」風險，以為三個經紀賺到笑，但市況不斷跌，其實無肉食。土地註冊處記錄顯示，今年一月底，面積相若的同類中層單位，成交價為三百萬。以三人組當時買入價計算，持貨四個月，賬面原來僅賺四十萬元，如果樓價仍然不止跌，估計將由盈轉虧。
有見樓市已下調近一成多，近日發展商及地產代理「唱雙簧」要求政府減辣，刺激交投，資深投資者陳清白認為即使政府願意減辣，亦不代表樓市會掉頭回升，「當年政府加辣，都估唔到樓市係咁升。減辣唔代表大家會睇好樓市，如果減辣嘅措施，係包括三年內賣樓唔需要俾雙倍印花稅，咁好多人會即刻拎層樓，減價賣咗佢，樓市都會跌。不過經紀理得你樓市升定跌，最緊要有成交。」陳清白認為現時樓市只平均下跌了一成，實在是微不足道，「之前咁多年升得太多，跌一成邊度夠？個股市又唔好，遲吓供應又多，進入加息周期，樓市前後要跌三成。」
東亞借錢俾財仔
三年前政府推出雙辣招，收緊按揭成數及新增雙倍印花稅。銀行按揭生意無啖好食， sub-mortgage應運而生，本刊當年曾就此報導，其中做最多的是東亞銀行。財仔通常將一籃子物業「再按」予東亞。若果樓市掉頭加息，事實上財仔走佬或財困，東亞就形同攬住一批「次級債」。
金管局隨後向銀行發出指引，要求銀行不應提供融資予沒有遵守金管局物業按揭規定的財仔。東亞承接的 sub-mortgage已轉往其他公司，表面上東亞回應了金管局的聲明。但實情是本刊發現東亞近年仍繼續向康業信貸提供 sub-mortgage。東亞本週二回應指，自新規定後，已逐步縮減貸款組合，惟具體數字，則不便透露。
按揭冷知識
一按（ First Mortgage）
即業主第一次把物業作抵押，向銀行申請貸款。按揭成數通常是物業市值五至七成。
二按（ Second Mortgage）
又稱加按，即業主獲得一按後，再申請額外的貸款。貸款利息會較一按為高。
再按（ Sub-Mortgage）
貸款機構把不同客戶抵押的多個物業，捆綁式再抵押給其他財務公司或銀行，以獲得貸款。
轉按（ Transfer Mortgage）
將現有貸款由原來的貸款機構轉到另一間，一般情況貸款剩餘金額和攤分年期不變。通常轉按是貪新機構利息較低。
按中按四步曲
撰文：梁佩均、黃家慧、孫樂祈
攝影、攝錄：財經組
資料：黃詠茵
插圖：詹震寰、朱桂葉
news@nextdigital.com.hk
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