財識兼收
置富的投資價值
上次我說了領展（ 823），今次再說置富（ 778）。它們有兩個共通點，一，現金流強勁，二，物業的升值可以反映在零售的租金內。
置富管理 17個商場，包括置富第一城、置富嘉湖和馬鞍山廣場等，這些商場都處於成熟私人屋苑內而遊客不到的地方，屋苑住客在供完樓後有很穩定而每年增加的收入的情況下，提供一個消費不受外圍影響的消費模式。
自 2010年置富在香港上市，它受到不同程度的機遇和挑戰。表 1說明。香港零售業在 2008年受益經濟和旅遊業再次起動而擴張至 2014年逆轉至 2016年零售業見底回升，表明零售業的活力是驚人的。它彈上可超過 20%，下跌也可超過 20%。在零售業擴張期間，鋪位供應緊張，旅遊業受惠地區如銅鑼灣的鋪租升幅是驚人的。同樣地，跌幅也很恐怖。正顯示受旅遊業影響如 Chanel等品牌的彈性和鋪租在成本結構的重要性。正所謂行得快好世界，走得摩冇鼻哥是也。
從表 2細看置富表現，經理人表現出色， 2012及 2013年從長和系中收購麗城、和富及嘉湖，再於 2014年高價賣出盈暉。又再在 2015年以低價收購麗港城，能夠在零售市道擴張前及時買入商場，而在零售市道將跌時高價賣出商場。這高賣低吸手法，時間掌握準確，實在高超。所以它的每股資產淨值從未下跌，而是步步高升。但是近年由於缺乏新的收購，所以每股的資產淨值升幅也慢了下來。
它的營商手法，和我上期所述的領展基本上是一致的。置富經過多年對商場環境和商戶組合的優化，建築呎租和出租率不斷提升， 2016年 12月的建築呎租是 HK$41.8。假設它的商場實用率是 50%的話，它的實用呎租是超過 HK$80，比領展的實用呎租 HK$55.30高出大約 45%。而出租率是 96.7%。收益率是 5.42%。 P/B長期在 0.6-0.7之間。值得注意是它的收益率比領展高而 P/B比領展低，也許是投資者給它的風險評價吧。
置富何去何從
讀者從表 2看到，置富的股價和資產淨值方向大約是一致的。它現時股價是 HK$9.53（ 7月 11日）， P/B大約是 0.75。已高過歷史水平，上升空間應該不多了。但由於它有強勁而穩定的現金流，可以提供到超過 5%的收益而股價下跌風險相對小，對看重股息的投資者是一個很好的選擇。
置富股價會否提高，取決於它的每股資產淨值。它可以賣了一些效率低而估值高的商場如和富，再收購一些效率高而估值低的商場，從而提升租金收入。西鐵通車後，不是帶旺了屯門和元朗一帶嗎？
置富受香港《房地產投資信託基金守則》規管，要遵守最高不超過計劃資產總值 45%的借款上限。現時它的借貸比率大約是 30%，可動用借貸大約是 45億元，連同它的流通現金和賣了一些效率低的商場，可動用的資金大約是 100億元左右，應可從長和系收購一個比較大型的商場吧。但以上只是我的期望。
美息將會上升，對置富有一定影響。但對置富這類民生商場，影響不會太大。也許它應持盈保泰，等待收購機會，再戰未來。
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