2015年6月11日 星期四

中產業主對抗圍標黨 翠湖保衞戰 [壹週刊 - 1318 - 財經] M1,



翠湖花園十多位業主不滿法團阻止業主參加會議,上月到新昌總部請願,要求負責人解釋管理公司角色。職員一度關掉大堂冷氣,但業主依然留守。

財經專題

中產業主對抗圍標黨 翠湖保衞戰

人人追求安樂窩。地靈人傑的沙田翠湖花園,住客都是優質中產:大學教授、公司副總裁、退休警隊高層等,有業主連掃兩、三個單位自住兼收租,羨煞不少打工仔。

然而,自二○一三年爆出二億六千萬元天價維修工程後,翠湖花園便進入抗爭狀態。部分業主不滿立案法團黑箱作業拍板天價工程,並懷疑涉及圍標。原本過着安樂日子的優雅中產一族,冒着收恐嚇信、被跟蹤的風險,穿上申訴血衣上街抗議,變身逆權業主大作戰。

今年三月底,廉政公署拘捕新昌管理集團(下稱新昌)董事總經理樊卓雄及翠湖花園場地經理,但至今未有人落案檢控。上週五新昌發出通告,表示要解除翠湖的管理合約,九月生效。

新昌離場,保衞家園戰役尚未結束,十多名抗爭的業主不願繳交維修費,單位因而被釘契,有業主更遭新昌控告誹謗,面前仍是漫長的路。

警方到場了解,業主 Judy(中)及陳錦棠(右)向警方解釋情況。業主們沒有任何衝擊行為。

一九九○年入伙的翠湖花園,六座共八百四十戶,面向城門河,環境令人心曠神怡。管理公司換了兩間後由新昌接手,一做便是十多年。「(初期)好多業主都滿意新昌,佢哋入嚟時搞好多活動班、旅行、好 closed。我記得○九年有次開業主大會,我帶埋小朋友去,管理處許經理話帶我個女去屋苑一個歡樂天地角,幫我睇住佢。」其中一位袁師奶說。

「呢單大維修前,翠湖係中產屋邨,如果俾錢可解決問題,好多業主費事煩,法團搞就唔理。」任職公司副總裁的 Doris說出了很多業主的心聲,「好多心態係算啦,諗住十零萬,點都要俾。後來有人嘈,話要投票推翻佢,先知簽咗約,拉都拉唔住。」一三年七月,業主立案法團通過二億六千萬元維修工程。但業主遲遲不知科款數目,「我去管理處問咗三次要夾幾多錢,佢話計緊,遲啲話俾你知。」袁師奶說。

聯手揭法團黑箱

業主們翻查會議記錄,工程價明明寫了二億六千萬元,按單位面積計,每戶攤分二十二萬至三十一萬元,偏偏大堂通告沒有公布金額及集資日期。直至九月底收到付款通知書,業主才知「中招」。業主想推翻工程時,法團表示已簽約,違約每戶也要付十萬元。

一群互不認識的業主立即組織起來,身形像鄭則士的潘洪日是退休中學教師、瘦削的陳錦棠是退休投資銀行 IT主管,還有在日本電子公司擔任工程師的 John、機械工程師 Thomas、教會傳道人 Judy、跨國公司市場部副總裁 Doris,及一群平日湊仔煮飯的媽咪,組成家園保衞隊。他們翻查法團文件,發現漏洞處處:為何一個防水工程,十九間入標公司,標價可以由四千萬至一億不等,差價兩倍多。為何業主想加入監察工程委員會,卻被拒諸門外?他們始發現現屆由黎國樑擔任主席的法團一直欠缺透明度,遂披甲上陣組成團隊,今年三月競選法團。

他們一邊派政綱,一邊有匿名文件送入每戶信箱批評他們,最終挑戰失敗。同樣是翠湖業主的中文大學新聞及傳播學院教授馬傑偉,也忍不住在《明報》專欄道出不平:「參選法團在屋苑外掛起競選 banner,多次被食環署剪掉,應是管理公司連番投訴而不得不剪。但到現有法團成功連任,危機解除後,橫額就掛在街上多天沒被毀掉。作為旁觀者,只覺得有關方面不肯面對挑戰,不肯公開對辯。」

沙田翠湖花園於九○年入伙,六幢樓共八百四十個單位,有些業主視為安居之所,買入多個單位,三代同堂住在同一屋苑。

曾在房屋署工作,九七年加入新昌管理的樊卓雄(右),三月底被廉署拘捕後,新昌已要求他休假。

早於○九年翠湖便醞釀維修工程,當時中標價是九千一百萬元,後來業主推翻該項工程。及後一三年維修捲土重來,通過更辣的二億六千萬元合約。

被控誹謗遭釘契

論「架勢」,一眾保衞家園的業主中以徐銚澤最大,一個人孭上兩單官司。一單是新昌控告他誹謗,另一單是他與多個業主因拒交天價維修費,超過十五單位被釘契,包括徐及太太登記的兩個單位及兩個車位。本身是投資者的徐銚澤,現在埋首翻閱法律資料研究案件,還要支付律師費,記者問他有否想過由收租佬變成現代秋菊,「依家唔係錢嘅問題,係罪惡嘅問題。」本刊曾找黎國樑回應事件,截稿前未能取得聯絡。

另一邊廂,新昌管理三月二十五日突然停牌,直至四月十日,新昌正式在上市公司通告公布,董事總經理樊卓雄及翠湖花園場地經理被廉署拘捕。通告又表示集團會成立特別委員調查內部程序。

等了又等,新昌一直未有交代調查進度,但翠湖住戶發現大堂貼出一張管理處於四月十四日發出通告,新昌表示已審閱翠湖花園大型維修項目的記錄,「結果,獨立非執行董事和本公司行政管理委員會信納有關大型維修項目的招標程序,是經翠湖花園業主立案法團或業主委員會的批准下進行,而所有相關付款事宜亦具適當憑證及授權。」本刊就此向新昌查詢,是否已完成調查翠湖事件?上市公司何時會發出上市通告?新昌回覆稱,關於特別委員會的職權及相關事宜,已於四月十日公告中公布,並無補充。

業主不滿法團通過工程時欠缺諮詢,所以拖欠維修費,業主陳錦棠指管業處將欠交名單張貼在大堂,侵犯私隱。

十多個翠湖業主今年三月組成「陽光翠湖」競選法團,最終落敗。

新昌管理爭拗多

新昌管理五月底舉行股東大會,本刊攝影記者被拒入場採訪,記者只能以股東身份,才有機會向主席王英偉(右二)提問。執行董事包括梁兆昌(右一)及游淑眉(右三),葉澍堃(左二)為非執行董事。

其實,除了翠湖外,新昌管理的多個物業也有業主曾就維修工程造價問題,跟法團及新昌爭拗,包括大圍文禮閣、窩打老道萬基大廈、荃灣荃威花園、天水圍天頌苑等。

本刊記者五月二十二日以股東身份出席新昌股東大會,向管理層問及多個屋苑出現的爭議,會否檢討運作模式,與業主進行更多溝通。公司主席王英偉回應稱:「香港個社會依家呢,就唔係好多時候好多嘢大家會坐埋慢慢傾,香港就係咁喇,呢個係反映香港個現狀啫,唔單止係屋苑管理,成個香港依家都係咁。」他續稱:「作為管理公司,我哋依家夾咗喺中間,永遠唔會有百分之一百嘅人支持業主立案法團……嗰啲冇被選出嚟嗰啲,鍾意喺出面點樣做點樣嘈,呢啲我哋好難去平息,一定係立案法團自己去做,我哋只係管理公司嚟。」

圍標黨埋伏搵食

翠湖法團主席黎國樑(中)受業主千夫所指,本刊未能跟他取得聯絡。

翠湖花園的天價工程是否涉及圍標,廉署稱不評論個別案件。本刊接觸多位業界人士,他們透露曾參與的私人屋苑維修工程招標工程一出,圍標黨早已埋伏,並踢爆由業主立案法團、管理公司、顧問公司、建築公司等一條龍服務。「管理公司睇準物業大約到咗十零年樓齡,就會安排工程師嚟睇,然後製造藉口話要搞維修。」

管理公司投標前先跟法團代表打好關係,以便業主大會通過工程。部分公司更聘請法團代表工作,背後出糧操控代表;甚至免費幫法團成員裝修、贈送電器等。管理公司亦努力掌握屋苑住戶情報,「知道某啲單位係空置,管理處職員會冒簽製造假授權票支持通過維修,由於業主大會無機制核對簽名,所以從未被揭發。不過有一次,我見到真正業主親自到大會現場,發現被人假冒簽名授權票,差啲要報警。」

業主大會通過工程前,幕後圍標黨其實早已開工。「管理公司高層會約齊顧問、承建商、甚至法團代表等開會,各單位提出要抽幾多回佣,明明五千萬嘅工程,可能煲大到一億元,其中五千萬是派俾各單位。」

一般而言,業主會收到維修工程十多個承建商的入標價,業界人士指出,其實這也是有人精心製作的產物,「基本上,十幾間承建商全部都係自己人,內定中標嗰間會湊夠腳,幫佢哋填埋價錢,有份參與嘅都有茶錢。」遇上有公司盲舂舂想入標申請工程,「好聲氣嘅話,會同佢講今次夠腳喇,下次預埋你。若然你唔識趣,就會搵黑社會嚟同你講,嚇到你收番條標。」

瞄準居屋公屋

翠湖業主控告法團,要求披露賬目及質疑法團主席的權力,相反,法團也將欠交維修費的單位釘契。為了一個安樂窩,業主要抗爭到何時?

他直言行內專責屋苑維修工程的承建商只有百多間,行頭細,很容易操控。「今次你做腳幫手圍標,唔使做都有錢收,冇人會拒絕。你係自己人,下次咪你做中標嗰個囉。」承建商收取業主支付建築費後,便派給各單位,「如果管理公司有其他業務,例如清潔、工程、保安等,收返嚟嗰筆可以存入其他子公司。」

其中一位業界人士入行二十多年,坦言早一輪圍標黨的目標是私人樓宇,他憂慮將蔓延至居屋及私人出售公屋。「呢類屋苑好多都冇成立法團,圍標黨更易埋手。」本月中,火炭居屋穗禾苑便鬧出四億六千萬元圍標疑雲,三千五百個單位要攤分工程費。業界人士稱,要對抗圍標工程,小業主不要以為「交俾法團處理」,因為法團往往是罪惡源頭,他直言「愈團結的業主,圍標黨愈難入手」。

對抗圍標工程貼士

1.留意法團資料,會否公開會議資料、賬目等。

2.親自參與業主大會,不要隨便交授權票由他人代作選擇。

3.邀請民政處代表參與業主大會,並找當區區議員協助,圍標黨不敢造次。

4.香港大學地產及建設系研發了一個數據庫,通過分析過去五年超過四百個維修項目資料,可以估算樓宇維修成本。業主只需輸入大廈樓層和單位數目,可以推算維修所需費用。http://bmc.versitech.hku.hk/

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