從旁邊草地望去，可見新昌地皮內的建築物，相當荒涼。（廖健昌攝）
財經專題
大陸股東入主 折新昌招牌
新昌營造（ 404），相信可列入香港人的集體回憶。啟德機場、海洋公園……佢有份起㗎。旗下新昌管理（ 2340），是中港兩地十二萬住宅單位的管理公司。新昌本由葉謀遵家族於一九三九年創立，是最老資格的本土建築股；○七年賣給觀瀾湖前主席朱樹豪，輾轉再易手予內地財團，自此，小股東開始飽食驚風散。
過去一年多，市值僅三十多億的新昌，藉發債及供股，竟抽水八十二億元！部分用來發展購自大股東的佛山資產。本刊到佛山直擊，發現聲稱「環境優越、風光旖旎」的項目，只是一片石屎牆及荒草。新昌債券價格近月暴跌，對沖基金亦已結集搵食，爆煲味濃。
引入大陸股東後，老牌新昌嘅命途，點解咁似亞視？
「新昌」老字號的味道，已漸漸褪色，本週一公司舉行股東會，投票將公司名改為──「新昌集團控股」。當日有多個老股東出席，部分由葉謀遵及兒子葉維義年代持貨至今；其中一名小股東坦言：「睇唔透呢隻股份。都無咩點再理，買來收息，打算升番上$1.2就放！」
買了新昌股份的小股東，如食了驚風散，近年反覆向下，現時股價六毫。上月中，新昌發行的一八年及一九年到期債券，價格突然大瀉超過一成。其後略有反彈，但近日再插。行內傳聞，新昌曾抵押內地項目，向恒生銀行借貸十億元人民幣；而恒生及滙豐卻正考慮收緊信貸。另外亦有指，恒生上月已將新昌股票的融資孖展，由百分之四十五下降至零；新昌其後否認傳言。
消息一出，相關的債券即時腳軟。近月新昌股票的沽空比率，高達三成。有對沖基金指，已有群鱷集結：「最近相當多人借貨，需求大，所以借貨息口達七釐，算係貴！」
股權多次易手
新昌變天的時序，要由股權多次易手講起。公司原由惠理基金（ 806）創辦人葉維義的祖父葉庚年，於一九三九年成立。其後由葉謀遵發揚光大，並於一九九一年在港交所上市。二○○七年，新昌宣告易手，由已故的觀瀾湖前主席朱樹豪接手，當年朱還力邀有多年地產經驗的王英偉加盟。朱樹豪二○一一年八月因病去世，其後新昌開始引入內地股東，而王英偉亦順利晉升為新昌主席。
其後公司易手予內地企業天津物產集團。到二○一一年及一五年，新昌分別發行可換股債券及優先股，購入由馬炯及其夫林卓延，持有的遼寧、江西（其後告吹）及佛山項目，變相令林氏夫婦入主新昌，其中遼寧地皮，王英偉原來亦有股份，反映當時雙方關係甚好。不過林氏身份相當神秘，林卓延雖然持有香港身份證，但名字以國語拼音。此前更曾兩次改名，分別叫林展弘及林中潤。年報中名銜極多，包括東盟經濟貿易合作基金會創會主席、中國對外貿易理事會永久常務副理事長、中國商業聯合會奧特萊斯協會會長等等，銜頭水蛇春咁長！
踢爆地皮很荒蕪
其中一五年一月新昌購入林卓延持有的佛山地皮，曾引發極大爭議。一四年時曾發公告指交易以發行優先股為主，作價達到一百零六億元（其後改為七十五億），是當時新昌市值的三倍有多！ David Webb亦曾炮轟，此交易反映監管漏洞。新昌一四年八月發出的估值報告，聲稱該二千萬呎地皮，部分已建成折扣商場（即 outlet）、及低密度住宅，估值達到一百四十二億元！但睇真啲，當中一百一十億的價值，是「持作未來發展之物業」地皮，即起都未起。
此地皮位於佛山市三水區蘆苞鎮獨樹崗村九十九崗；根據年報，該項目距佛山只是二十分鐘車程，而且「所在地自然環境優越，風光旖旎，湖泊成群，綠樹環抱」。記者上週到當地實地考察，從佛山火車站出發，乘的士花了一小時二十分鐘，才到獨樹崗村；要二十分鐘內到達，相信要嚴重超速。有佛山市居民表示，通常新年時會到蘆苞鎮的寺廟拜神：「間中會去食河鮮，那裡還有一些細小的旅遊景點，但不太著名，並不是旅遊勝地。」
從獨樹崗村到九十九崗，沿途只見一塊塊農田及一幢幢三層高的村屋，居民普遍務農為生，生活水平不高。車再駛進去，跨過九曲河就到達九十九崗。這裡掛了一塊已褪色、寫着 outlet的牌子，記者才知道這就是新昌收購的物業。入口有一保安看守，不許外人進入。但沿着邊圍觀察，只見一幢幢未建好的三層高石屎外牆，雜草長得有半幢屋高。當日非假期，但不見有工人開工或工程車出入，亦聽不到有地盤動工的聲響，外圍地方則是一片荒蕪。
買入山卡罅商場
去年一月，新昌曾供股配股，集資二十三億元，部分用作這地皮第一、二期的地皮平整及建築成本。以眼前進度，難道資金還未運到？
另一個於一三年唧入新昌、原由林卓延持有的北京商場項目，一樣收購得無厘頭。交易作價七點八億元人民幣，全現金交易，名為北京新年華購物中心。此商場位於北京西城區，內地網民的普遍評價，是小朋友喜歡的兒童天地、餐廳有較多選擇外，感覺大部分商戶都冷清，不算是大型購物中心，只可說是為周邊居民服務。網民指，餐廳選擇有麥當勞、麻辣香鍋、烤肉城等，不是針對消費力高的一群。記者曾致電北京西城區地產經紀查詢，她指現時該處一帶，一個四十平方米的單位售三百萬人民幣左右，「因為該條馬連道路，位於市中心的邊上，所以房價較市中心平近一半。」意味該區並非走高檔路線，發展潛力相當一般。
而王英偉亦有份的遼寧項目（發展為星悅南岸），當年新昌以十八億元收購時，已有內地記者質疑。當時《第一財經日報》記者查閱該地文件，發現其土地用途與新昌公告的說法有明顯出入。文件指該幅由十七塊地組成的地皮，當中僅兩幅為商用地，地盤面積二十四萬平方米，並非新昌所指的一百萬平方米。而且該地以土地出讓價格計算，僅值四點五億人民幣，與新昌指估值達二十點三億元，相距甚大。
一筆離奇花紅
由一一年至今，新昌已抽水一百多億元，過去一年經發債及供股等，抽水達八十二億元！部分作營運資金或債務再融資，亦即債冚債。只希望上述被指有發展前景的內地項目，能夠財源廣進！盤數複雜，人事更複雜。王英偉於一二年由新昌副主席轉為主席，但傳聞他與林卓延的關係有變，一五年五月及六月，林卓延先後獲委任為新昌非執行董事及非執行主席，入主董事局。而林氏出任非執行主席後，王英偉的頭銜改為執行主席兼行政總裁，去年九月更索性辭職，現轉到金沙中國出任總裁。
離奇的事在這時發生，在王英偉離職後兩個月，新昌竟發行本金總額三千四百萬元的可換股債券予王氏，指作為王英偉曾擔任執行主席兼行政總裁的花紅。行內人士指：「通常管理層在職嘅時候先會發花紅，希望推動佢哋做好啲。離職時追加花紅，真係聽都未聽過。」新昌執行董事周煒，本週一回覆指：「是王英偉合約到期，根據原來合同做的規定，花紅都是在那年度發的。」這個解釋，信不信由你！
撰文：黃家慧
攝影、攝錄：財經組
ed_bn@nextdigital.com.hk
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