已年屆八十六歲的「鋪王」波叔，九七年的上市夢隨著金融風暴而幻滅，更負上四十億債，多年間不斷沽貨套現，一直還債至零三年，後來受惠市道復蘇，才成功東山再起。經歷過黑暗的歲月，波叔後來的投資已傾向保守，他也過著半退休生活，把物業放手予「孻仔」鄧耀昇打理，家族物業資產已超過六百億，一度創下歷史新高。
八十後的「波仔」鄧耀昇（Stan），加拿大西安大略大學商科學成歸來，為擺脫「收租佬」名銜，接手家族生意後積極收購舖位及工廈，改建成酒店、老人院，甚至買入地皮，欲起樓晉身發展商之列，如「龍床盤」菁雋。過去幾年，鋪市高位，鄧耀昇斥資最少80億掃貨，計及拆卸重建裝等，至少豪使150億元。然而，一場不知幾時完的武漢肺炎令零售、酒店業大受打擊。鄧耀昇背上高負債，甚至要借財仔。曾經滄海的波叔當機立斷，出山將部份物業撻訂、沽貨套現，盡力減磅、有經紀透露，他們欠下中原地產近億佣金，然而波叔「老江湖」，幫兒子出聲碌盡人情卡。據知中原地產創辦人施永青俾面波叔老人家，傳話「有拖無欠」施永青回應本刊：「呢啲係商業上秘密，係我哋同波叔嘅事，唔關其它人事。你話同邊一個客，有幾多佣金未收，點樣收法，嗰個係我地同佢嘅關係嚟架嘛，拎去報道盞「搞喎」我哋。」
不過施永青亦坦言工商鋪市很差：「而家大手（買工商鋪）唔多，你旺唔旺有個客觀標準架嘛，即係你每段時間有幾多成交，係高過平均線定低過平均線，而家工商鋪係低過平均線。」
收租佬夢想做酒店大亨
早前以拐仗出入的波叔，剛康復也未夠休息，又要為救仔周圍撲。今個父親節兒孫滿堂的波叔本來已訂檯在東海食飯擺兩圍，但卻臨時取消。共有六個子女的波叔，一直最疼愛與二房所出的「孻仔」鄧耀昇。當年，鄧耀昇三十歲未夠就自己開婚禮公司「拉斐特」，波叔亦以行動支持愛子，將早年買落的油麻地港鐵站出口外的兩層單位用作總部。鄧耀昇野心大，二零一四年收購的東海酒家，由婚禮佈置至擺酒場地提供一條龍服務。不過，他不甘於只搞婚禮公司，故近年花樣多多，除了搞共享工作空間，重頭戲是申請改建成酒店及老人院。短短五六年間，已經營十四間酒店，合共提供逾3000間房，而他的目標更是5000間酒店房的集團，向酒店大亨前進。「佢一路唔鐘意人地叫佢做舖王個仔，所以近來都積極搞酒店同老人院，唔想俾人話佢係收租佬。」一名認識「波仔」鄧耀昇的鋪界老行尊說。
鄧耀昇最初只把波叔早前平價買入的物業申請改建酒店，但近三、四年，竟再掃入多個物業，先後斥資五十億元，地點愈買愈「隔涉」，如葵涌、荃灣地區。現時在疫情之下，連油尖旺的酒店生意亦難做，除了隔離人士及本地客假日作「Staycation」，基本上可謂無生意。加上鄧耀昇旗下酒店普遍是二、三星級酒店，接待旅行團或自由行為主，無其它設施，難以仿傚其他四、五星級酒店推出餐飲住宿優惠，只能劈價吸客。官網見砵蘭街分店一間雙人房每晚房價只需二百五十元，週末同樣三百元有找，平過時鐘酒店。本刊記者親身視察，現門面冷清，只有一個職員，沒看到住客身影。以這間分店一百九十九間房為例，假如入住率達百分百，每月收入約一百四十八萬元。但現時酒店入住率保守估計一至兩成，即每月最樂觀由十五萬元至三十萬元不等，回報不足一厘，尚未計算燈油火蠟及人工，估計最終要補貼，故波仔要「貼錢」供樓。
鄧耀昇回應本刊指：「我諗有啲誇大，因為我哋酒店入住率喺行內都叫做最高，所以營運上面都冇咩問題。」
波仔借 波叔還
波叔過去曾向傳媒透露，他買物業，大把一線銀行肯借錢，當中中銀及匯豐更可謂是他的「水喉」，而且多是一次按揭。不過本刊翻查土地註冊署，他們2018年及2019年分別買入灣仔摩理臣山道及尖沙嘴金巴利道全幢物業，卻分別向匯豐及上商承造二按。另外，鄧耀昇更要向「財仔」借錢。如去年買入觀塘一個工廈向皇冠信貸財務承造按揭。去年十二月才買入的葵涌中央工業大廈，本刊發現鄧耀昇把整棟抵押，予一間Twilight Light Investment，借五億四千萬元巨額貸款，由波叔做擔保人。「其實市場中人，只係信波叔，唔係佢個仔。」有地產界人士透露。
據按揭行內人透露，普遍借款人不會向「財仔」一次過借如此大筆錢，皆因利息十分「乸利」。財務公司會以類似OD line（透支額度）形式借出貸款，批出的額普遍以一百萬元起跳，收取利息時間由提取當日起計息，如一直無提取就只會收取手續費，方便借款人有需要時，隨時拿一筆錢出來周轉。他坦言，普遍財務公司利息都以十五至二十厘起，最高更可收取四十八厘至六十厘，視乎風險而定。
波仔買 波叔撻
除了為兒子做擔保，經歷過低谷的波叔當機立斷，去年已落訂買入旺角新填地街逸豪酒店全幢，最後都要撻訂取消交易。當時成交價三億二千萬元，以一成訂金來計，料損失約三千二百萬元。據悉該物業最近以二億六千萬元再售出，假如波叔不撻訂，可謂一買即蝕六千萬元，現時撻訂只是蝕一半，且毋須加重負債。波叔愛子心切，更「割肉還債」，還趁市況未到最差時減持部分優質貨。他委託第一太平戴維斯，以十五億放售五項商舖物業，面積逾萬平方呎。其中包括去年以二億五千萬元買入的佐敦吳松街地舖連樓上三層，更包括金融海嘯後，以六千多萬平價買入的油麻地窩打老道舖位，拉上補下。
波仔要「做」 波叔要「懶」
另一方面，本來鄧耀昇去年以一百零五萬元高價租入亞皆老街31號，原本有意作自營酒店或服務式住宅之用，但眼見市道轉差，急急腳轉租予第三方搞服務式住宅，走回收租舊路，做「收租佬」本業，至少穩賺50萬租。
除了酒店，鄧耀昇一直想搞的老人院項目，亦被波叔急急殺停。鄧耀昇2018年亦與松齡護老合作搞高級老人院蔚盈軒，當時表示看好香港高端銀髮市場。他不單口講看好，近年密密收購工廈及地皮，想改建成老人院，多年來共斥資17億元。今年初，更以7億多元高價入股松齡護老集團（1989）。不過，部份物業現已被波叔改為出租而非自營，當中今年三月以月租七十萬元租予耆逸居集團：而位置十分方便的油麻地窩打老道鋪位，亦改以每月九十五萬元出租予加勒護老院舍經營老人院。
鄧耀昇早於2017年以十二億買下「龍床盤」屯門菁雋，原本打算改建成老人院，但買入後因條例不通而告吹，翌年以九億三千萬，賣出菁雋七成權益予內房佳源，以減輕負擔。然後所有單位於同年11月減價三成再推出市場，最終售出逾九成單位只能套現十億六千萬。按波叔所持有菁雋29.9%權益來計，即有二億七千萬落袋，連同收取佳源的九億三千萬，套現剛剛好十二億，賬面上平手離場。
波叔上市夢破險破產
波叔育有六個兒子，四子鄧耀邦及五子鄧耀昇為二房妻子葉少萍所生，耀昇更一直被市場以為是「孻仔」，實質波叔仍有一個經營美容院的紅顏知己，市傳兩人育有一名幼子。早年曾在廣州讀中醫的鄧耀邦，對做生意無興趣。五子鄧耀昇曾在加拿大讀書，且話頭醒尾，甚得波叔歡心，故波叔一早決定由鄧耀昇接手家族生意，且對兒子能力十分有信心，近年放手任他收購轉型。2016年，鄧耀昇揸旗的觀塘工廈開幕，寒冬之下，波叔與太太葉少萍一同出席開幕禮撐場，更即場盪鞦韆「做show」。然而，鄧耀昇今日的酒店上市夢，或多或少受波叔影響。
波叔八、九十年代發跡，全靠將租唔出的死場重組及重新定位，裝修完再以溢價租出。最得意之作，要數一九九一年以五千九百萬元買入旺角電腦中心前身豪門酒樓，再將其打造成人所皆知的旺角電腦中心，而且長年租滿，當年每月租金收入達二百八十萬，回報高達八厘半。當年太古城一個兩房單位亦只是二百五十萬，波叔單靠旺角電腦中心的租金，已經可以每月買一個太古城單位。收租收到有過億身家，下一步就想上市。一次，波叔與銀行高層食飯，其中一人提出幫波叔上市。當時是一九九六年，銀行貸款利息高達八厘，但上市集資給小股東只要四、五厘。由於波叔的貸款銀碼大，認為幾厘息差額已經差好遠，故聽從銀行高層意見搞上市。波叔計劃逐步壯大公司的資產值，將旗下的成功地產上市。因此不停在市場中大手掃貨，如以四億九千萬，買入旺角銀城廣場。他手上百多項鋪位，最高峰時期市值七十三億，貸款額達四十億元。
可惜好景不常，一場金融風暴令資產插水，與其它小業主一樣，波叔負債高達四十億元。已簽臨時合約落訂的成交高達二十億元，單是訂金已超過三億。為了甩身，他唯有不斷踢契，鄧成波當時不斷入稟法庭，以物業圖則不準確，或業權不清楚為由，要求與業主取消交易並取回訂金，但大部分都不成功，被殺訂的，至少有一億一千萬。
最慘烈的損失，來自向東方紅買入的美孚新邨前永安百貨鋪址，當時作價三億三千萬，鄧成波落訂四千萬，後來他撻訂沒有完成交易，東方紅將物業以二億二千萬轉售他人，波叔需嘗還一億一千萬元差額。周轉不靈唯有將大量物業二按給中銀套現，將貸款額推高至三十七億元，每月還款高達五千多萬 元。為了還債，逐步將物業沽出套現，零四年甚至連最愛的旺角電腦中心都要忍痛出售，以三億九千三百萬，售予另一投資者大鴻輝，幫補還債。
現時風高浪急之際，不但上市夢碎，假如處理不當更有機會重蹈波叔九七年覆徹。波叔為免愛子走上當年負債幾十億的舊路，唯有再次出山打點一切。「波叔好似早排整親，見佢撐拐仗出入，呢個月見佢先好似無事，不過就為個仔而頻撲，都幾心痛。」他的老友說。他認為，在近月艱難的環境，即使波叔延遲還款，他相信相熟的銀行都會暫時通容，但波叔在淡市出貨套現減磅亦是刻不容緩。至於兒仔對於父親的支持有甚麼回應，鄧耀昇向本刊指：「做生意就應該唔係一個報答來的，都係見到市場需要，集團都有呢個能力向呢方面發展。」
撰文：詹詠渝
攝影：王晴、林金展、蔡福生
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