據骨灰龕代理介紹，龍山寺背靠山丘、左右有溪水流淌，形成「羅漢披袈裟」、「玉帶圍腰」格局，風水甚佳。
壹號專題
陰宅大孖沙發財 $240萬賣龕位
香港的住宅樓價貴絕全世界，港人平均要十九年不吃不喝、零消費，才有機會上樓。一生為樓奴，死後亦難覓安身之所，公營骨灰龕位往往要等四、五年，慘過排公屋，私營陰宅則動輒索價幾十萬，窮人止步。在香港，地產霸權超越生死，絕望再延伸。
政府就私營骨灰龕場設立發牌制度，原意為保障消費者權益。《私營骨灰安置所條例草案》獲立法會三讀通過前夕，本刊發現現時屬「表一」，即已符合規劃和土地規定的私營龕位已瘋狂加價。由一班鄧姓原居民經營、位於粉嶺的龍山寺，售龕位如售豪宅，按樓層分級數，最貴雙人龕位達二百四十多萬，貴過同區居屋，上月中才加價兩成，但職員講明將隨時再加，並且「冇底線」。老闆之一的北區區議員鄧根年接受本刊訪問，揚言一切只看供求，「自自然然個價就好似買樓咁囉。」
其他分屬「表一」的私營龕場，如「殯儀大王」馮成搞的寶福山，及金象苑泰國菜館老闆娘徐美琪的善緣，通通水漲船高，變身陰宅界大孖沙。不過，原來屬「表一」亦不代表百分百獲批牌照，現時趕緊「入市」的小市民，小心「上錯車」。
有骨灰龕界「凱旋門」之稱的龍山寺，位於粉嶺龍躍頭鄉，毗連流水響、鶴藪一帶郊遊勝地，依山傍水，遠離繁囂。這裡本來只是一間破爛庵堂，三十年前「豪裝」成金碧輝煌的龕堂，食正陰宅市場供不應求的水路，頓時山雞變鳳凰，聲價百倍，成為今日炙手可熱的龕場。記者上週以買家身份向骨灰龕代理查詢，對方指近期龕位市場非常活躍，有人擔心正式發牌後價格再提升，又或者為避免發牌後更難「上位」，都有意趕「入市」：「淨係呢個（四）月都賣咗起碼幾百個位。你預再開番（龕位買賣）你都買唔到，因為要用嗰啲人都個個排隊啦。」
靚位二百萬 與名人為鄰
代理其後陪同記者到龍山寺睇龕位，並由寺方接待人員駕駛七人車接送。到步後，寺方人員隨即拿出一疊猶如新樓價單的價目表，更把龕位如和牛般分等級，由 B3、 B2、 B1到 AAA+2、 AAA+1、 AAA+*共廿五個等級，由低至高顯示龕位價格，最貴的 AAA+*六樓雙人龕位，盛惠二百四十多萬元，這個價錢，幾乎可以在同區買到一個私樓細單位。價目表右下角顯示，這是今年四月十二日的新定價。龍山寺人員透露，過往龕位加價都是「冇定期」、「冇底線」，譬如早兩星期就一下子加了兩成，「有啲位由四十幾萬，上到五十幾萬。」即使草案通過之前買位有風險，龕位依然有價有市，「趕尾班車買埋囉，如果唔係第日都加價。」
由於龍山寺屬於「表一」，代理和寺方人員似乎都「坐定粒六」，記者追問假如最終失落牌照呢？話音剛落，寺方人員就答：「呢種假設，同假設嗰度起機場冇分別。」代理更揚言：「表一根本係 99.8%（獲發牌）， 100%冇人敢講。唔使擔心嘅，佢已經係符合晒城規，冇霸官地，合乎土地用途。」
原居民五千蚊租太公地
龍山寺共有七層高，寺方人員先帶記者參觀景觀和裝修都最靚的六樓「臨天閣」，「呢個景就最靚，但今日大霧，睇唔得遠，本身一層一層（山巒），望得遠啲。如果平時陽光普照就好靚㗎。」望住窗外開揚山景的，就是一幅鍍金的牆，一格一格排滿龕位，每個龕位不足一平方呎，細過公眾泳池更衣室的儲物櫃。「呢度有啲出名嘅人、有錢佬，擺親呢度都非富則貴。」他隨即望向中央位置林百欣夫婦的碑石，那兩個相連位據稱價值約四百萬元。
龍山寺原名龍溪庵，早於明朝建成，至今有逾六百年歷史，乾隆年間重修後，香火鼎盛，但因年代久遠，變亂失修，而變成一片頹垣。一批以鄧姓為主的龍躍頭村村民八七年成立「龍山寺有限公司」，集資重修庵堂，正式易名為「龍山寺」，並開始存放骨灰龕。公司股東包括曾任政協委員、北區區議會主席及新界鄉議局委員的鄧國容，以及現屆北區區議員鄧根年。
龍山寺地皮的業權其實由鄧氏原居民的「龍溪庵」持有，即是「太公地」，以鄧國容為首的龍山寺有限公司只是租戶。雙方八七年簽訂的租約顯示，租期為六十年，龍山寺有限公司九○年起首五年須向龍溪庵繳付象徵式年租五千元，其後每五年加二千五百元。若果龍山寺繼續依照該契約條款續租，現時一年的租金才一萬七千五百元，這個價錢要在寺內買半個龕位都有困難。一直擔任龍山寺寺監的鄧國容，本身亦是龍溪庵司理，有業主和租客雙重身份，一人打通脈絡。
「搞龕場等於賭大細」
搞骨灰龕場似乎本小利大，股東鄧根年卻說：「同賭大細差唔多咋喎。幾十年前，你會唔會睇好一定賺錢、有回報？幾十年我諗你收息都唔少錢啦，係咪呀？仲要搏喎……（初時）我冇信心㗎，我俾意見話，如果你做得成，係天方夜譚。」記者問到早期投資額，他卻答不出確實數字，「幾千萬就實要啦，使唔使一億就唔係太清楚，呢個係成三十年前嘅事。」「初頭嗰間係一個廟，破爛咗嘅廟……嗰度咁僻嘅地方，路都冇，成個山林、樹林咁，我哋去睇都係『捐』入去。」到龍山寺落成，鄧根年聲稱自己「跌眼鏡」，「我話我啲老友記、拍檔好嘢，夠眼光，而且肯去做，各方面又配合得到。」
舊庵堂翻新變成黃金屋，亦非一帆風順。二○○三年城規會及規劃署指龍山寺不能經營骨灰龕，雙方一度拉鋸。到○七年，規劃署發出最後通牒，要求龍山寺在該年十月十日起停售龕位。據悉當時有鄧姓同宗甚至龍山寺股東，都對鄧國容的做法感到不滿。鄧國容於是請大律師研究土地條例，準備與政府對簿公堂，民政事務署此時介入調停，龍山寺其後入紙向規劃署申請經營靈灰安置所，同年底獲許可，最多可經營一萬七千六百三十二個龕位。發展局一○年開始公布地政總署及規劃署已獲悉的私營骨灰龕的資料時，龍山寺已經名列「表一」。現時龍山寺內，電梯口的當眼處，仍然貼出一份由規劃署發出的信件，證明龍山寺存放骨灰龕「不再構成違規發展」，向準買家派定心丸。
名人搞骨灰龕
善緣
善緣由六旬富婆徐美琪創辦，她長袖善舞，活躍於公開活動，近年迷上拉丁舞，一度與藝人黃長興傳緋聞。
位於屯門青山村、有五千個龕位，由人稱「慈善舞后」的徐美琪在○九年創立。徐○八年底以一千二百萬元買入有關地皮，隨後向城規會申請作靈灰安置所用途，有指她得到曾任地政總署的資深測量師蘇振顯相助，成功獲批。
徐美琪食髓知味，其後再向城規會申請將位於葵涌永立街二至六號、逾八千平方呎的工業用地，改劃成「其他指定（靈灰安置所）」，擬建廿一層高的工廈龕場，提供多達五萬個龕位，最終獲城規會有條件批准，規模需縮減一半。
雲浮仙觀
鄭家純叔父鄭裕偉及妹夫杜惠愷任董事的公司，正持有「表二」龕場雲浮仙觀。
元朗流浮山雲浮仙觀，原本由雲浮仙觀有限公司持有，八七年被銀行清盤後，被光賢有限公司以七百七十五萬元買入。光賢的董事，正是新世界集團主席鄭家純的叔父鄭裕偉及妹夫杜惠愷。雲浮仙觀現有二千個獲批准的龕位。
據悉新世界早就看好骨灰龕市場，新世界的新界御用收地專家林艷琼，更於九二至九七年間，先後出手收購雲浮仙觀附近的五金廠、車廠地皮，並向城規會申請改劃以興建廟宇。
老闆進身富豪
龍山寺由「違規發展」到攞正牌入「表一」，水鬼陞城隍，龕位由最初的數萬元一個，賣到今日逾百萬計，若將來再下一城，獲發牌照，可料「錢途」無限。鄧根年亦指：「真係通過表一，又過咗政府（發牌委員會）個把關，即係認同（龍山寺）呢樣嘢啦，我諗在商言商，都係合情理咁樣做法。」記者追問，言下之意是否加價？他答道：「我又冇講呢樣嘢加唔加價。係供同求嘅問題，係咪呀？市場係大嘅，本身資源係有限制、少嘅，自自然然個價就好似買樓咁囉。」
不過，龍山寺始終是太公地，一旦日後有業權爭拗，近兩萬個先人靈位豈不成為磨心？鄧根年答得輕描淡寫：「有啲爭拗（發生）過，呢個都好正常，你知圍村整嘢，尤其是太公嘅嘢，當然好多人有唔同意見，有啲人就眼光淺，有啲就眼紅嘅，樣樣都有啦。我諗一個圍村咁多人，咁多人有份嘅嘢，梗會有啲事發生。」
鄧根年多次表示不清楚龍山寺營運方面的事，並叫記者向龍山寺的話事人鄧國容查詢，不過本刊一直未能聯絡到後者。
翻查鄧國容的資料，可見他一直生財有道，鄧早年出售丁屋牟利，其後進軍陰宅市場，○九年甚至計劃將骨灰龕生意搞上市，當時更揚言龍山寺和另一個他投資的龕場「黃帝祠」資產值合共四十億元。賺生人錢又發死人財，鄧國容九七年已有能力以一千七百多萬元，買入大埔鹿茵山莊一個豪宅及兩個車位，他現時亦在新界擁有多塊地皮。
搭纜車拜山
現時「表一」的龕場，多是由宗教團體營運，除了龍山寺屬私人經營，另一大規模的私營龕場就是位於沙田的寶福山，近日有代理在網上放售三個以上的一手相連龕位，叫價逾三百四十萬元，體積細小的陰宅，價錢比得上陽宅，令人為之嘩然，香港的土地問題，超越生死。
記者日前到寶福山實地了解，龕場依山而建，設有登山電梯、升降機及纜車，硬件設備堪稱豪宅級數。入口處豎立了一大塊廣告牌，內容只是一封伍李黎陳律師行○六年發出的信件，確認地契准許寶福山作骨灰龕安置所用途，不用硬銷，有此「批文」，彷彿已成保證。寶福山營業部職員向記者提供一份價目表，平面圖上近百個龕堂都被打上交叉，僅餘三個堂仍有龕位出售，單人位連管理費及律師費由十三萬起跳，到三十幾萬不等。有業界人士透露，寶福山有意收起部分龕位，留待草案通過後待價而沽。
佔地一萬平方米的寶福山地皮，八七年底由高餘發展有限公司以七百萬元，向中國海外旗下的佳和地產購入。高餘的董事及股東，有人稱「寶福山殯儀大王」的馮成。他年輕時混過江湖，跟沙田的水房分支和勝義等人士熟稔。一直有傳寶福山是賭王有份搞，高餘其他董事更包括澳門賭王何鴻燊的左右手蘇樹輝和禤永明，以及中共元老葉劍英之孫葉新福。馮成與蘇、禤、葉同為另外三間公司的董事，關係密切。
死者安身難
《私營骨灰安置所條例草案》即將三讀通過，隨後政府將成立發牌委員會，所有私營龕場在政府刊憲開始，不可買賣龕位，直至獲發牌照。事實上，全港私營龕場，將面臨一場大洗牌，以為「坐定粒六」獲發牌的「表一」亦可落空，事關除了土地用途，發牌委員會亦要研究申請者租約是否穩陣等。香港福位商會副會長、前立法局議員梁錦濠指，發牌後消費者買到的龕位將有百分百保障，預期龕位價格將進一步升超過百分之五十。
梁錦濠又提出，停售龕位的「真空期」預料長達十八個月，他以一年四萬六千死亡人數及四萬三千火化數目推算，「真空期」內，將有五至八萬份骨灰需要上位，但按草案的內容，在一四年六月十八日至刊憲日期間買入的龕位，在「真空期」都不能上位，有關安排有違消費者權益。「幾時過身無得揀㗎喎。如果有老人家喺呢段時間過身，冇得上位點算呢？唔通擺屋企？」龍山寺表示，到時將有臨時供奉位置予受影響的客人。
骨灰龕位供不應求的問題，已存在超過十年，香港人在生買不起樓，死後無龕位安身，有龕位者亦可能不能上位。土地問題之苦，香港人受夠了。
撰文：吳婉英
攝影：李育明、胡智堅
資料：資料組
news@nextdigital.com.hk
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