2014年8月28日 星期四

[壹週刊 1277 財經] 細價樓無貨 全城瘋狂劏磚頭 M1,




物業升價,投資者紛紛將磚頭劏細;近月「磚頭碎」成為資金出路。

大錢題

細價樓無貨 全城瘋狂劏磚頭

有錢,固然想買磚頭保值;但當屯門都無三百萬銀碼單位,香港人,已經玩唔起香港樓。在資金持續氾濫下,城中各路人馬,遂買入各類資產,並劏細拆契,包裝成「迷你磚頭」出售。當中有葵興師奶,買入工廈單位拆成迷你倉,每個入場費只需三十多萬,可謂「平」。豪宅天匯車位(嗱,係車位咋,唔好搞錯),一個賣四百萬!引來多個市區車場亦陸續分拆,可謂「靚」。而揸刀劏豬嘅「凍肉大王」佳寶,已兼做埋劏商場,往績全城最抵買,可謂「正」。不過在「平靚正」背後,暗藏殺機!

師奶拆迷你倉 回報無兩釐

近月記者在各報章上,都發現一則分類廣告,表示葵興有精裝迷你倉出售,回報高達五釐,兼且首創「智能監控系統、全新鮮風空調系統、高級牆磚連密碼鎖及電子感應開關」,相當高科技。記者以顧客身份放蛇,負責推銷的卓豐物業代理職員溫小姐表示,業主為吸客,還推出了「首年五釐回報保證」。

「即係一個售價三十多萬嘅迷你倉,約九十呎,頭一年每月保證收到一千三百多元租金。之後一年開始,管理公司會幫你搵租客,回報都差唔多㗎。我哋已賣咗一部分,有些客說三十零萬不是很多錢,願意一筆過付款。有些客則寧願借銀行,留些錢做流動資金。」代理聲稱找到大眾銀行為迷你倉造按揭,即買家付十多萬元就可「上車」揸磚頭,可謂全城最平「上車盤」。

其後記者跟隨代理溫小姐參觀,原來這個「上車盤」位於葵興貴盛工業大廈,樓齡四十多年,升降機與外牆已相當殘舊。走入迷你倉,每個迷你倉都安裝大門,如一個個獨立房間,開了門就是八、九十呎空間及四面牆。不過廣告說的「智能監控系統」,只是家用監察外傭用的 CCTV、「全新鮮風空調系統」即是冷氣、「電子感應開關」就是燈掣。據經紀透露,不少投資者貪這些迷你倉「細細粒容易食」,開售個多月來,共四十多個迷你倉已賣了十多個,業主套現約五百多萬。

三個師奶去年用八百多萬元,買入約四千呎的工廈單位,並改裝成四、五十個迷你倉,分拆出售,更推出「首年五釐回報保證」吸客。(張國慶攝)

時昌迷你倉老闆時景恒,指迷你倉沒有中央管理,日後容易有價格戰,收取的租金或會減少。(陳浩樂攝)

業主娥姐:「只係有啲錢!」

現場如一個個獨立房間;地產代理溫小姐指,日後管理公司會代搵租客,並有銀行願意承造按揭,三十多萬就有「磚頭」,叫記者根本「不須多考慮」。

翻查土地註冊處資料,諗出這條拆售迷你倉絕橋的,原來是三個師奶:姚利娥(娥姐)、許愛菊(阿菊)及葉燕嫺(阿嫺)。她們去年以八百多萬元,買入這個約四千呎的工廈單位,再改裝成迷你倉出售。而每個約九十呎的迷你倉,入場費三十二萬,部分「靚位」,更開價四、五十萬。若全數拆售成功,相信三人可套現起碼千五萬元,賺近一倍。

三人於一二年開始,投資葵興一帶工廈,部分持有出租,部分則分拆成幾百呎的辦公室單位出售,收入可觀。現時這些辦公室的用途,也包括拳館、 band房等。眼見分拆辦公室已屆水尾,她們進而大玩迷你倉,還大膽提供二按服務。不過行內經紀對她們所知不多,記者找到報住紅磡海名軒的娥姐,早年與丈夫投資住宅的她,坦言對迷你倉毫無認識,全數交由投資經理人負責,「我哋呢啲唔識乜嘢㗎,只係有啲錢,俾人幫手做吓投資。」她又指自己最新的投資項目,是錦上路一帶農地,「我哋想買入農地分契,再賣予經營有機菜種植的商人。」

專家指:「回報低!」

不過,記者見他們聲稱拆售的迷你倉,根本仍未分契,買家現階段付錢有一定風險。而對於聲稱的高回報,曾買入她們「迷你辦公室」單位的洪先生「呻笨」說:「我用一百五十萬,買入佢哋改裝成嘅辦公室一個單位,原本業主話可以租到四千八蚊一個月,依家減到三千四蚊先有人租﹗」

時昌迷你倉老闆時景恒,亦踢爆葵興區是迷你倉重災區,他開倉時已避得就避,「嗰度貨倉太多,競爭大,而且居民的平均收入亦不高。」他認為,當頭一年的五釐租金保證回報過後,根本難以每呎十六、七元租出,「依家市場最貴嘅迷你倉,市區都只係每呎十五、六蚊,有啲仲平,已頂爛市。」他指出沒有統一管理下,就會出現減價戰,「各個迷你倉業主唔會有共識租幾錢,隔籬單位業主減價,就個個都減。到時就無咁高回報。」而且市場上集團式經營的迷你倉,有倉務員管理,服務較好,拆散了的迷你倉競爭力相對較低。

再計計數,業主收租金還有不少開支。一個持九十呎迷你倉的業主,每月要交一百三十多元服務費,另安裝閉路電視、每月上網費及網絡監控費,又要近二十元,水費及不定額電費,估計數十。正式分契後,差餉每呎約一元,即共九十元。假設閣下幸運地能以八百元租出,七除八扣後,實際回報少過兩釐。只不過在現時水浸下,仍有不少傻瓜落疊!

扑傻瓜指數:★★★★★

癲價車位 下行風險最大

講到現時全港最貴的車位,非西半山豪宅天匯莫屬。其位於停車場五樓的五○七號車位,於三個月前以四百二十四萬元成交!計計數,以合理回報為四釐計算,這個車位便要每月有一萬四千元的租金收入!花萬多元租一格車位,傻的嗎?車位的業主,正是○九年以九千多萬購入樓上住宅單位的富婆陳錫濱( Susan),當年她是唯一一個無撻訂的買家。而該個車位就如她所購的天匯單位一樣,沒有承造按揭,現兜兜俾錢,水源充足之極。

天匯住宅共有六十六個,車位卻有九十九個。不過富貴人家,一戶人點只一輛車。想不到天匯停車場的保安,較住宅更嚴密,記者未能走入車場,一睹全港最貴車位「真身」。不過根據車場平面圖,格局、規模,與坊間停車場無異;既無高智能電動裝置、亦不是「易轉彎」。而且一律標準車位,即一百三十五呎。四百萬「天王車位」的唯一優勢,就是「對正𨋢口」。而與其一個車位之隔的五○九號,「只」需二百八十萬元,皆因近年發展商恒基及培新為吸客,推出買樓可七折買車位優惠。無論如何,發展商在車場「間」些白格仔,屬低成本製作;若全數售出,套現可達三億!

私人持有的車位拆售潮剛剛捲起,本月初拆售的葵涌永得利廣場車位,就算要走法律罅才能成交,亦有大批投資者願意上釣。(于港民攝)

天匯 5樓停車場「天王車位」

生手拆車場

天匯不單住宅單位貴過人,連車位都一律標價四百萬元以上,甚為大咬。(嚴寶權攝)

眼見車位有價有市,近月拆售停車場的熱潮,於是由豪宅殺到入工廈。這個月位於葵涌碼頭、位置偏遠的永得利廣場,亦拆售一百三十個車位,售價四十八萬至九十多萬元。同樣細細粒、容易食,兼有提供首兩年的五釐租金回報保證,結果不足兩小時便被搶購一空。然而五日後,市場就傳出賣方退票,原來該工廈地契條款中訂明,車位買家必須為持有該廈業權的業主。

看來不單投資者盲搶,原來停車場業主亦盲拆!根據土地註冊處資料,該停車場於去年八月,由投資者陳家揚旗下公司以八千八百萬購入,再於近月分拆車位出售。行內指陳家揚從事物流,名不見經傳,拆場亦屬新手。最後他想出,每個車位「附送」一份士多房的「業權」,藉此避過地契問題。大部分買家都接受,繼續交易。

回顧車位市場,雖然香港向來車位供應不足,回報相對穩定;但經濟下行起來,跌幅一樣得人驚!例如車位需求熾熱的半山區,一個豪宅嘉雲臺的車位,九七年賣一百八十萬元,○三年時亦跌至只有五十萬元。經濟差要縮皮,房車屬非必需品,便會首當其衝。

劏售商場 個個死場

這半年來,在資金無出路下,已有七個商場拆售,牽涉達八百多個「鋪位」。這類俗稱「劏場」,愈來愈多投資者分一杯羮,最新一個是「凍肉大王」佳寶超市的老闆林曉毅(毅叔)。去年底他以三億四千萬元,向華懋買下屯門華樂大廈一樓及地鋪,放聲氣要玩拆售:「哈哈!之前未試過,我見咁多人拆,咪想試吓囉!而家向屋宇署入咗則,都未知批唔批,批就即刻賣。唔批嘅,都只係花咗廿幾萬嚟入則啫,可以自己用番,開餐廳又得!開超市又得!」

反應比毅叔更快的,是北角區經紀兼投資者蔡志忠。今年三月他以一億四千萬,買下北角英皇道一個大鋪位,今個月已劏出一百五十三間細鋪,並改名「英皇大道廣場」出售。根據價單顯示,該場面積大於一百呎的鋪位,只有十二個,最平九十七萬元的一樓鋪位,建築面積不到三十呎,實用面積更僅得十五呎,一般新盤的窗台比它還大!

扑傻瓜指數:★★★

正如資深投資者黎永滔所言,劏場的命運,只要在現成的死場行過圈就知;圖為尖沙嘴首都廣場。

(于港民攝)

佳寶老闆林曉毅笑言,自己是本着湊熱鬧心態,嘗試劏場拆售。這引證市場錢多。(于港民攝)

三對一硬銷

被佳寶老闆林曉毅睇中,做「劏場」試點的屯門青山坊華樂大廈一樓,前身為一間桌球會。(關永浩攝)

上週五,「英皇大道廣場」大搞開放日兼開售,不足一百呎的展銷廳逼滿人,惟留心一看,發現滿滿的盡是經紀,其中三名出盡力向記者硬銷,「遲啲呢個位就會有電梯!百幾萬投資商鋪,真係無可能咁抵!」經紀陳講到七情上面,「頭兩年管理公司會搵客,如任天堂一類公司,保證五釐回報。集友銀行仲肯提供按揭,買家申請最多四成按揭,利息兩釐半,最多分十至十五年還,真係好抵買呀!」負責銷售的美聯旺鋪聲稱,已賣出九十間鋪,並有一宗摸貨成交。

過往曾劏場拆售的資深投資者黎永滔,坦言不是個個場都劏得,死場處處有:「呢類場最難搞,係管理及形象,過往無乜成功例子。當兩年保證回報期一過,租金的落差會好大。而且鋪位間得太細、得一張枱咁點做生意呀!」他指,劏場成本費用高,可過千萬,但利潤更高,一定賺凸,吸引不少投資者試拆場。他一再提醒有意買劏場的準買家:「喺閙市都無用。過去好多拆場失敗例子,如旺角東京銀座、尖沙嘴首都廣場、深水埗深之都等。買之前,去望吓啲死場先,望吓就知咩事!」

扑傻瓜指數:★★★★



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