邊境購物城擬選址落馬洲港捷停車場（前方藍色倉庫），但原來水貨城地皮連同北面大片魚塘及濕地，早被新地及恒基買入，○一年城規會更批准建屋，以現時樓價計算，市值達三百四十億元。
封面故事
水貨城內幕 民建聯幫新地恒基開路 2,000萬呎濕地變豪宅
大陸水貨客問題不但引發中港矛盾，更釀成示威衝突。為消弭社會矛盾，以議事堂內剪指甲揚名的民建聯議員黃定光，忽然落力推銷興建邊境購物城，兩大地產商新鴻基及恒基則以慈善家姿態，罕有地以一元租金捐出落馬洲新田土地。
本刊調查發現，原來水貨城位處的地皮，以及毗鄰的大片新田魚塘及濕地，兩大地產商早於回歸前已向大地主文氏家族收地，並於十四年前成功獲城規會批准，興建四千五百個單位，以現時樓價計算，樓面總值達三百四十億元。但其後受業權爭拗困擾，近兩千萬呎濕地上的建屋大計被迫擱置多年，隨着一三年法庭及民政事務局先後批准文氏出售多幅祖堂地，黃定光同年配合提出水貨城大計。地產商磨劍十四年，無非是以水貨城作發展缺口，活化新田鄉郊，博取政府改善該區基建配套，為手上地皮增值。
有團體認為水貨城是「發展商出豉油，政府出雞」，擔心日後大型住宅項目上馬，對附近濕地及居民造成極大困擾。新地及恒基對於會否在該地段建屋不作回應，黃定光則表示，對地產商獲批發展住宅毫不知情。
興建水貨城的建議早於一三年底由民建聯進出口界立法會議員黃定光提出，一開始便提議選址落馬洲新田一帶，但有關計劃一直只聞樓梯響。直至近月反水貨客情緒高漲，水貨城發展亦突然「一日千里」，消息人士透露，有關計劃得政府高層首肯，預計於一週內向城規會遞交。
黃定光忽然落力推銷
雖然水貨城計劃尚未正式向政府申請，但民建聯議員黃定光近月儼如水貨城代言人，不斷向友好傳媒放風造勢，計劃在落馬洲惇裕路側一幅四十二萬平方呎的土地興建水貨城，該地現為停車場，距離落馬洲過境巴士新田總站僅五分鐘路程。
黃定光說，初步構思一半商戶為本港自家品牌，三成是奶粉等熱門商品，其餘則是食肆，更聲稱他只是義務性質協助，又狂呻要周旋於十七個政府部門，跟進交通、渠務及水電等申請。
另一民建聯立法會議員、元朗區議會主席梁志祥亦加入助拳，今年三月率先爆出新地及恒基以象徵式一元租金，支持興建水貨城，更打「開口牌」要求不用向政府補地價，目標是十一黃金周前開張，說穿了就是要政府及城規會配合發展。
民建聯搭好台階後，新鴻基地產執行董事郭基煇上週日終證實梁志祥的說法，承認新地及恒基是水貨城地主，以一元租金將土地交給第三方經營，「運作同埋經營係第三方，唔關我哋事，我們做到嘅只有提供土地。」恒基副主席李家誠本週一出席記者會時，亦首度披露有關地皮暫定租借兩年，兩大地產商均承認，有計劃於該區興建永久購物城，揚言目標是成為世界級商場。面對發展商及鄉紳示好，發展局陳茂波亦配合劇情發展，本週日坦言收到申請後，會按程序處理，不諱言盡量協助。
水貨城計劃如箭在弦，記者上週到新田視察，發現該處鄰近深圳河一帶盡是魚塘及濕地，其餘則是露天貨倉及重型車輛停車場，附近的大型基建設施則只有落馬洲關口管制站，迎面而來的多是懷疑走水貨的大媽及大叔。近新田公路市中心則全是兩層高的平房，可以說是未被開發的處女地。記者到擬建水貨城的港捷停車場，查問是否知悉計劃，職員回應聞所未聞，又驚訝不少記者前來拍照，「我哋都係睇報紙，見到張相影住呢度。」
新地回歸前囤地
記者翻查資料，發現所謂的水貨城計劃並非如發展商及鄉紳所講般簡單。根據土地註冊處記錄，水貨城地皮由五幅土地組成，全部由文氏後人持有，其中大業主是文深涌會，該會代表各文氏宗族持有土地，俗稱祖堂地，新地和恒基均不是業主。記者其後轉而查冊水貨城周邊土地，發現絕大部分仍是由文氏各祖堂或私人持有，有文氏鄉紳私下向本刊透露，單是文深涌會便持有約六百九十萬平方呎濕地及魚塘，但已私下全部賣給發展商，只是仍未正式轉名。
綜合鄉紳說法及土地資料，水貨城連同周邊約相等於五個維多利亞公園的一千六百三十萬呎地皮，大部分已由新地及恒基收購，背後牽涉三百四十億元的龐大建屋利益。
原來早於回歸時，新地及恒基等發展商為增加土地儲備，大手掃入新界農地及魚塘，惟城規會二千年公布的新田分區計劃大綱草圖，卻將當中大部分地段劃作自然保育區，變相禁止地產商發展土地。新地及恒基遂連同新世界發展及太平協和等發展商，聯手向城規會提出反對並提交發展草圖，最終城規會以發展未減濕地數量為由，翌年批准將土地用途轉為「綜合發展及濕地改善區」地帶，並可以興建住宅。
本刊獲得發展商當年向城規會遞交的草圖，可見到住宅主要分布在項目南面的陸地上，包括擬建水貨城的地皮，北面大部分魚塘則予以保留。根據資料，城規會○一年讓步，批准地產商以地積比率約零點二倍，興建三十七幢住宅，提供四千五百個單位，合共約三百三十七萬呎住宅樓面。若以附近錦繡花園現時平均呎價約一萬元計算，該低密度住宅項目落成後，市值將高達三百四十億，每個單位平均價格高達七百多萬元。翻查該項目的土地註冊資料，大地主共有四個，除了其中一幅由恒基關連公司持有，其餘土地仍是由文深涌會、文石涌會及文水塘會等文氏祖堂所擁有。
業權爭拗阻礙建屋
有鄉紳私下透露，雖然有關項目早已經城規會批准，土地業權問題卻一直纏擾着發展商，以致項目遲遲未能上馬。「新界私人農地買賣就簡單啲，但好似文氏嗰啲祖堂地，要經民政事務局批准，只要有一個祖堂成員反對，雙方傾唔掂數，民政局就會唔批。」
鄉紳解釋，文氏屬新界五大家族之一，絕大部分土地均由祖堂而非個人持有。有別於發展商以關連公司落釘買入私人土地，地產商收購祖堂地，會先通過個別文氏族員，向其他成員購入相等於地契的所謂「簿仔」，當累積大部分業權後，才嘗試向祖堂司理及民政局申請買地，政府會將有關交易詳情張貼於鄉公所三十日，其間若有祖堂成員反對，交易便可能告吹。
以新田大地主文深涌會為例，該會據稱由文天祥後人於宋朝末年組成，會員名單中共有二十四個單位，當中八個以「祖」的名義登記、一個以「堂」的名義登記，其餘則屬個人名義。雖然當中大部分業權贊成將祖堂地售予發展商，但一直無法取得一致意見，結果○七年由司理入稟法院尋求指示，期望能在大多數業權同意下出售土地，並於一○年獲上訴庭批准，毋須所有成員同意，就可以公開招標方式出售。
有文氏鄉紳稱，原本仍有鄉紳傾向保留土地，惟裁決頒布後，有感「留（業權）喺度都無用」，均陸續轉讓予文深涌會現任司理文祿星等人，收購價每平方呎約一百二十元，惟成員均知道，文祿星背後買家正是地產商，「法律罅嘅嘢，賣嗰陣時用（文氏）兄弟個名去過名囉，過咗之後，始終都係新鴻基揸 fit。」另一文深涌會成員、「文莘野祖」代表文心安亦證實，其擁有業權已於一一年賣出，「賣咗俾新鴻基同恒基。」本刊向民政事務局查詢文深涌會是否獲批准賣地，局方證實該會於一三年三月申請賣地，局方已批准相關許可。
水貨城開發展缺口
雖然法庭及政府對出售祖堂地開綠燈，但新田並非政府東北規劃的新市鎮之一，有鄉紳坦言，該區可見將來均無大型發展，交通及社區設施通通欠奉，故文氏族員才賤價出售土地。「十幾年前已經話起樓，起到而家都未有，就算而家即刻起，都未必有人肯入嚟住，好多村民都唔想再等，地產商如果逼到政府發展新田係佢哋叻。」
無獨有偶，正當文氏一三年「攞正牌」出售土地後，黃定光以民建聯工商事務發言人身份，隨即於一三年十月，巧合地提出在新田一帶興建水貨城，新地及恒基近月則自爆是地主。公共專業聯盟政策召集人黎廣德質疑，發展商以解決社會問題為由，興建臨時性質的邊境購物城，可謂「進可攻，退可守」，一旦水貨城計劃落實，便可成為將來發展的突破點，「無蝕底，一蚊租，對比將來（利益），代價好細。」
他估計，發展商已預期有關計劃可能在城規會審議時，遭市民或附近村民反對，故以「非牟利」及「臨時性質」包裝項目，審批程序相對簡單亦容易「過骨」，若計劃獲通過，周邊環境及基建肯定有很大變化，「多咗好多人流，發展商就有理由，要求政府擴建道路，咁擴建嘅錢，當然唔係發展商出，梗係政府出，換句話講，公眾唔係無投資。」他續稱，若水貨城反應良好，發展商便有足夠理由，向城規會申請成為永久設施，繼而發展住宅，項目利潤亦因此大大提升。「既然有咗個咁大型嘅永久設施，周邊嘅地區申請發展，理據就強咗，可以話交通完備，又有商場設施，發展房屋住宅就好合理啦。」
新田變身水貨村
黎廣德又認為，如今購物城選址落馬洲，未必能吸引從羅湖及深圳灣口岸入境的水貨客，分流作用極之有限，卻會刺激更多水貨客經落馬洲來港，對香港造成更大壓力。諷刺的是，黎廣德所講的其實已發生。
自去年初，新田早已變成水貨村，到處均能發現水貨客的蹤影，記者在新田採訪期間，看到不少水貨客拿着戰利品，爭先恐後湧上小巴。其中新田永平村更是重災區，一條原本寧靜的小鄉村，內裡竟出現藥房及找換店等明顯為水貨客而設的店鋪，多個停車場及空地變身成為水貨倉，用來擺放水貨客最愛的奶粉及金莎朱古力等。
新田鄉鄉事委員會前主席文富穩批評，村民深受水貨客滋擾，連小巴也被水貨客坐滿，但政府竟未有諮詢地區人士，便貿然配合有關人士推動水貨城，質疑政府理應先解決區內問題，才考慮有關計劃，「人流多咗，肯定帶嚟一啲交通、環境、治安嘅問題，但係有無同地區（人士）諮詢過呢？突然之間擺喺條村門口喎，點解唔擺喺（倡議計劃的）政黨門口呢？做呢個（購物城）嘅時候，有無諗過將來啲村民點樣可以搭到車？依家啲問題都解決唔到，仲要喺呢笪地方做咁嘅商業活動？」
長春社助理公共事務經理吳希文指出，新田毗鄰米埔、河套區及蠔殼圍濕地，屬完整的濕地生態走廊，亦是候鳥每逢冬季必經的飛行路線，當中包括瀕危的黑臉琵鷺，一旦有任何噪音或光污染的發展干擾，均會「割斷成個生態走廊」，不但影響整個后海灣濕地生態系統，更會令候鳥及其他生物喪失家園及過冬之地。
發展大增影響候鳥
他擔心，在新田發展邊境購物城，將會誘發其他需求及發展項目，譬如有人乘機提出擴闊道路，繼而大大增加當地商業及住宅發展價值。他又拆解，類似以保護濕地為由，建屋為實的發展，最先由長實的豐樂圍發展項目帶起，新田濕地項目儼如「翻版豐樂圍」，但到底發展商將來如何保育濕地，公眾卻無法監察，「豐樂圍發展批咗之後，任何有關生態保育嘅資訊，其實都係政府同發展商雙方嘅事……如果貿貿然再俾呢類發展，喺靠近后海灣濕地進行，其實係一個幾危險嘅做法。」
就以上問題，黃定光承認地產商早打算在該區發展，「喺一個社交場合……咁佢（地產商）講起佢哋都想搞，我咪問搞之前可唔可以借出嚟？吹吹吓成咗事實。」但他表示不知悉該處已獲批建屋，並讚賞地產商慷慨捐地。新地則表示水貨城發展交由恒基統一回答，恒基表示水貨城地皮由新地及恒基各佔五成權益，但有關土地轉讓詳情，以及會否在該處發展住宅項目，發言人表示不作回應。
文深涌會司理文祿星則承認，會方持有的土地「賣咗超過兩個月， transaction做咗㗎啦。」只是仍未辦妥轉名手續。對於發展商的建屋或興建永久購物城等大計，他否認知情，「我真係唔知，我知就可以幫到你。我都話俾你聽我無資料，我有資料再聯絡你啦。」
三百四十億新田濕地項目
本刊獲得新地及恒基○○年向城規會提出的發展方案草圖，發展商承諾保留大部分魚塘後，城規會終在○一年讓步，將原本劃作保育區的新田濕地改劃為「綜合發展及濕地改善區」，可興建四千五百個單位，樓面面積約三百四十萬呎。該項目地皮現時主要由四個地主持有，其中恒基年報列出，敦匯發展有限公司於○二至○六年均是主要附屬公司，其餘三個地段則屬文氏祖堂地，據悉大部分土地業權已落入新地及恒基手上，但全部未在土地註冊處正式轉名。
買地不轉名驚惹官非
發展商真金白銀買入土地業權，卻容許土地不轉入公司名下，做法可謂非常罕見。但有鄉紳拆解，這是因為發展商不想惹官非，一切緣於恒基九七年一單官司。
當年新田文石涌會將三百三十多萬平方呎祖堂地，以三億三千萬元售予一間名為 Earning Youth Investments Ltd的公司，該公司卻在一個月內，隨即以確認人身份，將土地以四億四千萬元轉售予恒基子公司，此舉隨即惹來文石涌會成員不滿，紛紛入稟向司理追討差價。
雖然恒基最終成功收購該地，但為免麻煩，發展商此後收購祖堂地時，均放棄以往「落釘」囤地模式，改為與個別文氏鄉紳合作，由文氏鄉頭代為向其他成員收購業權，待政府落實發展相關項目後，發展商才正式將土地轉名，並按比例分配利益。此舉既可隱藏發展商的角色，亦可免去打官司的風險，但同時卻要面對鄉紳反口或坐地起價，所以有鄉紳估計，今次計劃興建水貨城的地皮雖然仍屬文氏所有，但新地及恒基為了以正視聽，爭相自爆是地主，亦為將來發展鋪路。
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