由李國寶家族持有的中環興瑋大廈，數年間租金收入增長數十倍。
皇后大道中人來人往，外牆廣告租金都相當昂貴，退租前的 COACH，每月租外牆也要花費一百六十萬元。（陳浩樂攝）
封面故事
揭龍頭業主 10年暴利
自由行，約十年前中央送給香港的「大禮」。其間創造香港零售神話，名店搶租，瘋狂天價。來到今日，是「現眼報」的時候。
市場預期，因着零售寒冬，鋪租劈足五成！表面上業主最傷，但本刊翻查全港所有龍頭鋪的租約記錄，發現大部分由老牌家族持有，食到盡過去的租金瘋潮。例如提早結業的中環 COACH旗艦店，業主李國寶家族，○三年將地下租給 Body Shop時，月租只是廿萬；數年間轉租予 COACH，租金火乘風勢，竟加至七百二十萬元！
這班老香港業主，坐貨夠穩，經濟起落無損一分一毫，陣亡的是過去搶貴租，來自歐、美、澳的各路名店。本刊為此揭開老牌業主的精明收租搵銀術。
率先陣亡 COACH冚旗
上星期一，龍頭鋪流出「第一滴血」。位於中環興瑋大廈、蘭桂坊街頭的手袋連鎖店 COACH，正式結業。熄燈後的原址，封上圍板，冷冷清清；在這中環最熱鬧的地段，顯得觸目驚心。其實 COACH的租約，到二○一七年十月才完結，即是足足提早了兩年退租。
翻開 COACH的租約記錄，可見業主李國寶家族，真正舔到盡，「享受」了香港過去十年的經濟成果。原址地下，由九八年起原租予護膚品牌 Body Shop，當時月租只是三十三萬元。到○三年沙士期間，更減租至每月二十一萬。四年後自由行急升，李國寶家族索性將地鋪連樓上三層，轉租予 COACH。租金即時來個大跳升，月租加至二百萬，外牆還要另收六十萬元！到五年後租約滿，李氏獅子開大口續租，每月再加租至七百二十萬元！計計數，租金幾年間跳升三十多倍。其實 COACH賣的手袋，平均只是三、五千元，對比 PRADA、 LV，在自由行眼中也只屬三線。結果一個寒冬冚來，率先陣亡。
只有業主，才真正做到「通殺」。市傳已有海外珠寶商 Harry Winston以四百萬承接，不過比起前一張租約，仍有巨大升幅。興瑋大廈地段，由李國寶家族於一九五五年，以一百二十萬元購入，一直守得穩，「坐貨」至今。李氏後人大部分都有股權，並由李福兆長子李國麟負責簽訂租約。按股權計，李國寶分得最多，每月「唔使做」可袋五十一萬，其他後人如行政會議成員李國章、曾任首席法官的李國能等，通通有得袋。不過對他們來說，只是零用錢而已。
最大鑊 H&M摸頂租
開到成行成市的瑞典時裝連鎖店 H&M，原先租了中環連卡佛大廈作為旗艦店，每月租金五百五十萬元。三年前， ZARA以月租一千萬元搶租該鋪。 H&M遂另覓地方，可惜比 ZARA「更大鑊」。去年先以每月九百萬元，搶租下恒隆發展的旺角家樂坊商場。緊接再以每月一千五百萬元的天價，租下同樣由恒隆發展、位於銅鑼灣恒隆中心的四層高巨鋪。 H&M一向走平價路線，短裙最平四十九蚊已有交易，每月要賣出三十萬條裙才夠交租。最慘是摸頂價租下，但現時兩鋪仍在裝修階段，最快今年十月開幕，暫時一蚊收入都未有！
有地產界人士就大讚恒隆聰明：「恒隆去年已部署趕走家樂坊啲租客，成個商場用高價租晒俾 H&M，唔使再逐間鋪去傾租約。如果今年中先傾租約，分分鐘要劈租三成先有人肯租晒成個場。」按此， H&M每年要向恒隆進貢二點八八億元租金。恒隆去年的香港區商鋪租金收入，是十八點三億元；亦即是說，單是 H&M這兩巨鋪收入，已佔了當中一成六，今次可算恒隆陳啟宗的「神來之筆」。
最好命 COTTON ON加得少
當然，並非每個業主都咁狼死。比賭王何鴻燊更早在澳門經營賭場的傅老榕家族，在香港亦有不少物業，除了七三年創辦的富麗華酒店（現址為友邦金融中心），在一○年零售市場熾熱時期，亦斥巨資在尖沙咀掃入多間商鋪，當中包括以三億二千萬元，買入加連威老道三十四至三十六號地鋪連樓上兩層，由一二年起租予來自澳洲的時裝店 COTTON ON。
雖然一簽六年，但根據該份租約，首年月租是一百七十萬元，其後每年加租十萬，直至租約滿。即是到二○一八年約滿前，租金加至二百一十九萬元，加幅就如「面嗰浸」。一名負責租務的地產經紀表示，通常業主知自己鋪位叫座力不足，都會簽訂此類租約。「通常港島區嘅鋪位，會簽三加三（三年生約及三年死約），因為業主知租金有條件跳升。如果係九龍或新界無咁靚嘅鋪，就會加幅少啲但約長啲，業主自知更有保障。」事實上，傅老榕這鋪處於加連威老道，記者到現場睇過，整條街「屍橫遍野」，共有十四間吉鋪，尾段戰況更慘淡。幫傅老榕家族計計數，其鎖定租客策略，租金回報一直在六釐以上，去到租約滿的一年，更加有八點二釐；其投資智慧，由此可見。
巨鋪通通時裝店
除了 COACH、 H&M及 COTTON ON，其他在香港的地標巨鋪，都不約而同租予海外時裝店。例如霍英東家族在中環畢打街的巨鋪，現以每月七百萬元的價錢，租給來自美國的 A&F，而且簽下十年長約，到二○二○年才能完約。而月租達一千三百萬元的銅鑼灣京華中心鋪位，現租予來自美國加州的 FOREVER 21。老牌地產商陸海通家族，則以每月五百萬元，將中環皇后大道中三十一號，租予 GAP為旗艦店。
這類快速時裝（ fast fashion）店，由於貨價平，人流一定要夠旺力谷營業額，往往租下鬧市巨鋪，一簽十年。遇着訪港旅客減少，零售轉勢，便會首當其衝。事實上，現時業主租客，正陷講數拉鋸戰，雙方在試對方底線。例如由李兆基阿嫂持有的銅鑼灣羅素街地鋪，由英皇珠寶租用多年，月租二百五十萬元，今個月約滿，英皇已表明不續租。最終業主與英皇達成協議，英皇再承租半年，但租金已劈至每月七十萬元！跌幅達七成。
市場人士指：「因為就嚟到聖誕同新年嘅黃金時間，業主唔想吉咗間鋪，咪劈七成租繼續短租俾個客，等大家都有錢賺囉。個市咁弱，如果逼個客棄租，業主又係要減租吸客，重新放租又要再交代理佣金，又要為新客預留裝修期，業主嘅損失分分鐘比個租戶更慘。」部分吉鋪，亦開始有地產經紀坐在裡面。其中一名閒坐吉鋪打機的代理表示，是應業主要求，讓準買家隨時 walk-in睇鋪。「如果間鋪長期拉閘，買家要打電話預約睇鋪，已經遲咗，故業主要我哋坐埋喺度，若有人行經想物色鋪位，可以即時睇鋪。」
劈足五成
亞洲地產總裁蔡志忠認為，一線鋪位減租三成不足為奇：「傾鋪嗰時都係盡量三年一約，如果租客真係生意唔掂，多數會同業主傾吓，但因為係死約，租客有時會搵人頂埋餘下嘅租期。有啲租客甚至乎會肯為新租客交部分租金，為求退出死約。例如月租一百萬，舊租客出三十萬，新租客出七十萬，舊租客寧願每個月蝕三十萬都好過做賠本生意。」高瑋環球董事張翹楚則指，部分業主將鋪位抵押給銀行貸款，難以減租，是零售寒冬中的輸家：「鋪位靠租值來評估價值，如果租金下跌，咁物業抵押嘅估值都會跌，咁銀行可能會 call loan或者要你增加抵押品，咁部分業主咪寧願暫時吉咗間鋪，都唔想減租住。」
去年中提價達一倍、以月租二百八十萬，搶走行家軒尼詩道巨鋪的六福珠寶，其主席黃偉常向記者苦笑道，鋪位太早租下，現在租起碼平三成。「唔會再開新鋪啦。我唔識睇，總之零售唔會咁好。」而在旺區租下多間鋪位、本身亦有鋪收租的太子鐘錶珠寶主席鄧鉅明認為，奢侈品市場將會萎縮：「今次股市殺了很多人，大陸那麼多人買孖展，跌三成還不立即斬倉嗎？這批消費者要等三、四年才能重新累積消費力。人民幣又跌，所以暫時零售業前景都不太好。」
他相信一線鋪的租金要回落三至五成：「我羅素街一個單邊鋪，租約期未到，業主都減我三成租金啦，因為大家都明生意真的難做咗。」而二、三線鋪亦將會有很大減幅，「之前很多外國品牌以為銅鑼灣就是旺區，例如羅素街要一百萬，蘭芳道可以用八十萬租下，就以為平了很多。但其實該處是食肆區，人流可能只有十分一。之前市場扭曲了，未來租金可能由四十萬跌到十萬，跌幅七成五好像十分誇張，但其實只是回到一二年水平，就香港而言是好事。」在上水有鋪位的科達地產主席湯君明更講晒粗口：「個市咁差，我×！你睇上水已經冇乜人行，地鋪好慘情。好彩我嗰區有樓上鋪，而家好多人傾緊想搬去我啲樓上鋪位，我諗而家我係受益人！」
撰文：孫樂祈、陳新政
攝錄：財經組
資料：黃詠茵
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