2015年10月21日 星期三

80後樓神是怎樣煉成的?



Jerry明言,冀再透過投資物業谷身家,成為千萬富豪。(何天成攝)

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中原按揭經紀王美鳳稱,買樓成本會受不同因素影響。(蘇文傑攝)

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若你的身家要於6年內由20萬元增至400萬元,平均一年要儲多少錢?答案是63.3萬元,即使不吃不喝不使錢,月薪亦要有5.2萬元以上才能做到。八十後的張敏銳(Jerry)挑戰成功,31歲就成為百萬富翁的他,教你如何進擊樓市!

甫入Jerry的安樂蝸,大廳設計簡約,純白色的牆身配搭數件傢俬擺設,實用面積442呎的單位尚算舒適。Jerry2012年買入位於元朗大棠尚悅十二座高層的單位,售價420萬元,他以三成作首期,約126萬元買入樓花,於2013年2月入伙,現與太太同住。

當年僅29歲的他拿出逾百萬元上車,確令人羨慕,但他不是靠「父」幹,亦不是靠慳錢,而是靠個人投資眼光,早於2009年已快人一步決定買樓收租。

任職地產代理的Jerry了解樓市行情,相信2009年香港樓價開始見底,看準屯門區發展潛力,故以逾10萬元作首期,買入屯門市中心一個作價約70萬元的單位,開始買樓收租。「從投資角度睇,屯門市中心一直受買家追棒,不論是流轉量、商場設施、交通配套及租金回報都受炒家歡迎,當時我出租的回報有4.5至4.8厘。」

2010年本港樓市開始暢旺,Jerry伺機再入市,承做三成按揭,以近70萬元買入屯門市廣場一個頂層連天台的單位,當年售價183萬元。「屯門市廣場附近有另一個私人物業項目瓏門發展緊,我睇到樓市開始向上,加埋受惠瓏門樓盤嘅價格升幅,所以買嚟投資。」

放租時總遇上麻煩租客。Jerry稱,以為有些收入穩定、工作性質不錯的租客一定會交租,惟曾遇過教師租客失蹤,「有租客畀咗頭三個月租金,之後突然失蹤,搵佢唔到,結果要靠地產代理搵返租客,最後有1.5萬元租金追唔返。」

雖放租偶爾收不到租金,惟Jerry膽大心細,額外與家人一起投資屯門區的其他樓盤,賺取租金回報,同時又坐享樓價升勢。他眼見近年樓價升幅明顯,分別於2010年及2013年先後賣出屯門市中心及屯門市廣場的單位,兩者合共賺逾200萬元。

「我一向嘅投資策略係,當樓價升到我嘅目標就放,好多人無論升到咩價位都去追就好危險。2009年市中心嘅單位由70萬元升到近90萬元,都有近30%回報。市廣場單位就升咗約一倍,都係我嘅目標價,所以就放,轉手再投資其他物業。雖然你話早放賺少咗,但可用同一筆資金投資其他物業賺返嚟。」Jerry投資有道,靠物業投資把身家倍大,連同每年的人工及佣金進帳,輕易在數年間把身家升值至約400萬元。

直至2013年,樓市泡沫風險升級,政府突出手推雙辣招打擊樓市,市民購第二層樓就要徵收雙倍印花稅,令Jerry對本港物業投資卻步。「自從實施咗一系列樓市政策後,加埋環球經濟影響,我決定投資內地市場。上個月我買入一個位於中山市,價值62萬元人民幣嘅單位。」

他稱,看中該中山樓盤是因附近地區發展,當地有大型公路興建計劃,樓盤位於深中大橋入口附近,相信發展潛力大,料樓價有明顯升幅。

近期本地樓市交投淡靜,不少人認為港樓開始步入「轉角市」。Jerry認為,香港物業投資氣氛下滑,樓價將出現回調,惟跌幅最多僅15至20%,故物業投資前,要考慮個人投資時間及回報目標。「樓市有周期性波幅,但長遠一定係升。若年輕人有穩定收入及供款能力,要長線投資或自住嘅話,入市其實Anytime都可。若想短線投資,就等樓價跌15%左右先考慮入市。」

他又指,香港投資物業的回報及難度較從前困難,建議投資者考慮海外物業。「海外地區好似加拿大等地,無雙倍印花稅,且無罰息期綁住,例如你買一個樓花,半年後睇啱價錢就賣得,唔似香港要畀罰息。」

Jerry作為八十後,2009年炒樓前身家僅近20萬元,在短短6年間,遇上香港樓市癲升,其身家揼水式升至逾400萬元。他明言,冀兩至三年後,透過國內外物業投資回報,令其身家升值至千萬元,成為香港千萬富豪。

除擁有自住物業外,不少港人仍冀多買一個物業,令資產增值。惟自從港府辣招盡出,物業投資者宜小心計算買樓成本。

自去年公布新辣招後,投資者購買第二個物業,印花稅由過往的最低100元至最高為樓價4.25%,加至現時的1.5至8.5%不等,但寬免首次置業的香港居民及樓換樓的買家。中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱,雙倍印花稅增加投資第二所物業的成本,但買樓成本會受不同因素影響,包括有否做按揭、持有物業之長短、不同區份的樓價升值幅度、資金來源、風險承受能力等。

若買樓投資者需做按揭,她指按揭成數會受供款佔入息上限的限制,同時買家也要通過壓測。一般以25年按揭年期計,供款佔入息比率不能高於43.6%。她建議,買家到銀行申請按揭前,已可自行計算按揭成數的健康水平,即所有債務的供款佔入息比率不應多過四成。

買樓收租亦要注意。她續稱,雖租金下跌,租金回報由海嘯前的3至4%跌至現在約2.6%,但比較其他資產增值的投資方法,買樓收租回報也不俗,租金回報仍高於存款息率、按揭息率,且可待樓市升值賺買賣差價。

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