火炭工業區的工廈群，雖然多數約三十年或以上樓齡，但外貌看來仍然新淨，並有地標商場及鄰近東鐵火炭站，交通方便。
另類投資
平過車位 火炭工廈搏 4厘回報
住宅升到無譜，資金四出搵出路。最近政府研究在合法和符合公眾安全下，放寬工廈用途，並有意重啟活化工廈政策。投資者對於細價迷你工廈單位的需求，因此應運而生。其中火炭工廈，仍然有三百萬元以下選擇，價錢平過住宅車位，更加可藉合併及分間提高回報，屬進可攻、退可守。
已經投資火炭工廈多年的李先生，條數咁樣計：「五年前有代理介紹火炭石門一個細工廈單位，當時樓價低於二百萬元，印花稅只需一百元，成本好小！所以我以現金連租約購入。到三年前以三百萬元轉手，當時見火炭有不少細價工廈，於是在區內再搜羅一些租金回報吸引、又有升值潛質的單位投資。」
李先生堅持每次都選擇三百萬元以下的單位，事關銀碼細易租易賣。「我以前在住宅市場打滾，投資唔少細價住宅樓，有一定斬獲。可惜近年住宅樓價升得太急，加上政府對樓市措施有加無減，投資住宅的成本唔低，惟有轉軚買另類物業。」
分拆追回報
「好似我兩年前購入的喜利佳工廈、一個連平台工廈單位，鄰近商場，面積約五百一十一呎，當時購入價只是二百七十萬元，收樓後即以月租八千八百元租出，租金回報近四厘，算唔錯。長揸好幾年，後來拍檔急須套現賣出，賬面賺五十幾萬元。跟住再買隔籬金豪工業大廈單位，價格係二百八十至二百九十萬元左右。因該廈單位面積達七百零六呎，如成功購入可分間兩個細單位出租，相信每個月租可達五千元，租金回報達四點二厘水平。」李先生分析說。
事實上，最近兩個月火炭細價工廈交投激增，甚至出現一個買家狂掃幾個單位的現象。有區內代理直言：「現時火炭區內三百萬元以下、四五百呎單位已買少見少，大部分業主賣出單位後都覺得『買唔番』。」
撼贏車位
記者在火炭區走了一轉，雖然這裡的工廈外貌殘舊，日久失修，但整區配套發展齊全，其中沙田商業中心正是地標，有齊麥當勞等連鎖食肆，又有多條巴士路線，甚至去到調景嶺。中原工商部高級營業董事張志傑便指，跟車位相比，工廈更吸引：「而家住宅車位嘅價錢，介乎二百至四百萬元，與細價工廈價格差唔多。加上細價工廈一般回報可達三點五厘或以上，以區內華樂工業大廈為例，呎租介乎十至十二元水平，租金回報已達三點五厘水平，吸引投資者購買收租。」
近年火炭工廈成交多集中在六幢工廈：包括華樂、盈力、環球、喜利佳、協力及國際工業中心等。其中喜利佳，最近一個車位已經以二百萬元「天價」成交。而該工廈一個高層單位，也只是以二百七十八萬八千元成交，明顯低水。
買定搏升值
記者參觀其中一個高層五百一十一呎的放盤，未有間隔，但有獨立廁所，可作私人工作間，業主開價二百八十八萬元。若日後買家將單位出租，月租可有七千八百元，租金回報可達三點二厘。至於位於同街但離火炭站較遠的國際工業中心，附近將有大型公屋落成，預計未來人流暢旺，買家買定搏升值。
「其中一個四百八十二呎連洗手間單位，叫價二百五十三萬元，以市值租金六千八百元計算，租金回報有三點二厘。而附近甚少放盤的協力工業大廈，低層一個七百零二呎單位，叫價三百一十二萬元，市值月租約一萬一千元，租金回報率可達四點二厘！」一名區內小型地產代理行職員，道出有多個買家搶購該區工廈的原因。
兩大貼士
不過，投資新手揀工廈時要留意，必定要先了解按揭情況，一般工廈按揭最多為樓價的四成，且買家要付雙倍印花稅，而買家亦要注意工廈有沒有僭建及清拆令，單位「消防」裝置及是否有驗窗合格紙等，這些一般在土地註冊處查冊，便可得到相關資料。另一貼士，是要了解清楚大廈有沒有開過業主大會、通過大型維修工程，以免計算開支回報時，失去預算。
撰文：財經組
攝影：關永浩
ed_bn@nextdigital.com.hk
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