【新增恒生銀行回應】
月中劈價重推的屯門「龍床盤」菁雋，以低過400萬元可承造最高九成按揭，掀全城搶購潮。連10A港姐麥明詩及其兄也大手入貨。不過，近日市場瘋傳，多個主要銀行因個別樓盤「爆quota」而叫停批出即供按揭，令部份買家失去預算，預料近百買家受影響。有買家於本月14日斥約292萬元買入項目一個164呎開放式單位，打算借九成樓按炒賣，但由於無銀行肯批出按揭，若於成交期前仍無法上會，最壞打算是撻定離場，損失樓價約5%即14.6萬元。
有代理透露，「今日問過區內滙豐、恒生銀行呢，今日就算遞表都批唔到（按揭），之前申請咗嗰啲就可以」。
滙豐發言人表示，針對未完成的住宅發展項目按揭貸款（俗稱樓花按揭），滙豐跟其他銀行一樣，在每個樓盤都受制於按揭貸款額。假如客戶希望申請有關項目的按揭貸款，可以用現樓的形式申請。一如以往，滙豐會根據申請人的還款能力，並按照個別客戶的情況，評估按揭貸款申請。
恒生發言人回應指，「我們於提供樓花類型之按揭服務時，會考慮多項因素，包括市場情況、風險評估、物業質素、樓花期等，從而提供相關安排，亦會設定貸款總額上限。除了樓花按揭，我們亦有為該新盤提供現樓按揭服務。」
由於菁雋發展商新秀，過去與銀行之間未有按揭合作關係，令銀行取態審慎。故項目推出後，據知只得三間主要銀行願為龍床盤樓花提供按揭，包括滙豐、恒生及東亞銀行，因此造成項目賣出逾三百個單位後，大批需要上會的買家集中向這三間銀行申請按揭，而令到銀行按揭限額迅速「爆quota」，需要暫停再接受按揭申請。據了解，每間銀行均作出風險管理，每個樓盤「唔可以坐咁多貨」，有批出按揭限額。如恒生和滙豐，比例各三成。簡單而言，一個樓盤有100個單位，銀行最多只做30個單位按揭。
建期付款貴近3%
有傳聞更指，所有銀行全綫不做龍床盤即供按揭，直至今年9月入伙為止。有代理指，採用即供付款方法買家，可考慮向發展商申請轉用建築期付款方法，但須要多付樓價3%。
而菁雋早前錄得的三宗撻定個案，亦與按揭有關。有代理指，當中部份撻定個案，源於部份銀行不為此新盤提供按揭，僅幾間主要銀行提供按揭貸款。
翻查過成交紀錄冊，連同已經有新買家接手的三個撻定單位，新價單售出的339個單位當中幾乎全數都是使用即供付款方式，即成交紀錄冊中的7(f)條款。若然轉成建築期付款計劃7(g)，樓價折扣少3%，價單當中有5個超過390萬成交的單位，成交價會因而增加3%，變成400萬以上的單位而無法做9成按揭，買家會因而變相失去預算。
有部份銀行經過風險評估，同時考慮到菁雋多番易手。先在2017年7月，由前稱俊和的亞洲聯合基建控股(711)，出售予「舖王」鄧成波家族；然後鄧成波家族再於2018年5月24日轉售予內房佳源國際(2768)。雖然佳源已經於2018年7月24日完成交易，但是畢竟佳源在本港房地產市場屬於新秀，過去未見在本港有樓盤推出。而且今年年初，曾經因為市場推測，佳源國際有到期債券可能違約而被投資者「洗倉」，單日股價暴跌80%，市值蒸發263億元，令投資者自此更擔心小型發展商的財政狀況。可能因為考慮到相關因素，大多數銀行都不願意提供按揭予「龍床盤」菁雋。
樓花風險較現樓高
中原按揭董事總經理王美鳳表示，對於從未合作過的中小型發展商，銀行審批過程需更審慎。由於新盤尚未建成，銀行批出即供按揭要承擔一定風險，故未必所有銀行都願意與新發展商合作，提供即供按揭。王美鳳亦提醒，即使該新盤買家已申請即供按揭，目前仍要等待批核，如銀行「爆額」，有機會要轉為建築期付款，直至樓契及入伙紙發出後，才辦理正式按揭手續。
星之谷按揭行政總裁莊錦輝指出，銀行一般對這種「龍床盤」不太積極，故此即供付款按揭有額度限制，額滿即會取消優惠，情況與之前另一個細銀碼新盤AVA228一樣。不過，若果現樓落成後，銀行建期付款都會照樣接受申請，惟優惠會較少。
記者：李嘉俊 陳洛嘉 宋佩恩
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